Se i locali non residenziali si trovano in un'associazione di proprietari di case. Sfumature dell'interazione tra associazioni di proprietari di case e proprietari di appartamenti e locali non residenziali

06.08.2012

Ovviamente, chi afferma che uno dei conflitti più acuti e dolorosamente risolti oggi è il conflitto tra la Home Owners Association (di seguito denominata HOA) e i proprietari di locali non residenziali in condomini (di seguito denominati proprietario) avrà ragione. L'essenza della controversia, a nostro avviso, si riduce al fatto che i proprietari locali non residenziali non vogliono pagare per “benefici” di cui non usufruiscono e di cui non hanno bisogno. Naturalmente, molti HOA soddisfano i proprietari a metà strada, emettendo fatture solo per un certo volume di servizi (oltre a quelli generalmente obbligatori), tuttavia, come dimostra la pratica oggi, ci sono casi in cui il consiglio di amministrazione, il presidente dell'HOA, utilizza il metodo meccanismo della Società non allo scopo di gestire la proprietà dei proprietari, ma a scopo di arricchimento personale. Questo è proprio il motivo della riluttanza della HOA a soddisfare le esigenze dei proprietari di locali non residenziali. Oggi non ci sono più casi isolati di coinvolgimento dei presidenti della HOA responsabilità penale secondo l'art. 160 del codice penale della Federazione Russa.

Questo articolo si concentra maggiormente sui proprietari di locali non residenziali e il suo scopo è aiutare i proprietari a comprendere il complesso schema di collaborazione con gli HOA, un modo per proteggere i loro interessi e diritti.

Pertanto, i rapporti delle parti nella situazione in esame sono regolati da quanto segue regolamenti: Codice civile della Federazione Russa, Codice immobiliare della Federazione Russa, Decreto del Governo della Federazione Russa del 6 maggio 2011 N 354 “Sulla disposizione utilità proprietari e utilizzatori di locali in condomini ed edifici residenziali. (entra in vigore dal 01/01/2012); Decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 N 491 “Sull'approvazione delle norme per il mantenimento della proprietà comune in condominio e regole per modificare l'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali in caso di fornitura di servizi ed esecuzione di lavori di gestione, manutenzione e riparazione di proprietà comune in un condominio scarsa qualità e (o) con interruzioni superiori alla durata prescritta" (a volte applicata dai tribunali per analogia ai proprietari di locali non residenziali, sebbene i tribunali spesso riconoscano infondati i riferimenti delle parti a tale atto); Risoluzione Comitato di Stato RF sull'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi comunali del 27 settembre 2003 N 170 “Sull'approvazione di norme e regolamenti operazione tecnica patrimonio immobiliare."

1. Obbligo di pagare le utenze.

Indipendentemente dall'appartenenza alla HOA, il proprietario di locali non residenziali è tenuto a pagare i costi delle utenze e le spese per la manutenzione della proprietà comune. Allo stesso tempo, una domanda molto importante è cosa comprendono esattamente i costi di manutenzione della proprietà comune e se l'intero volume dei servizi indicati nella fattura HOA sono costi di manutenzione della proprietà comune (per maggiori dettagli, vedere il paragrafo 3 di questo articolo).

L'obbligo è dovuto a quanto segue. In conformità con l'art. 210 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario ha l'onere del mantenimento dei beni di sua proprietà, salvo diversa disposizione della legge o del contratto.

Secondo l'art. 158 del Codice delle abitazioni della Federazione Russa, il proprietario dei locali in un condominio è tenuto a sostenere i costi di manutenzione dei locali di sua proprietà, nonché a partecipare ai costi di manutenzione della proprietà comune in un condominio in proporzione alla sua parte di diritto proprietà comune per questa proprietà pagando le spese per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali.

Inoltre, in forza dell'art. 39 del Codice abitativo della Federazione Russa, i proprietari dei locali in un condominio sopportano l'onere delle spese per il mantenimento della proprietà comune in un condominio. La quota delle spese obbligatorie per la manutenzione della proprietà comune in un condominio, il cui onere è a carico del proprietario dei locali in tale casa, è determinata dalla quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in tale una casa del proprietario specificato.

Pertanto, il proprietario di locali non residenziali in un condominio è tenuto a farsi carico dell'onere della manutenzione dei locali, nonché a pagare i costi di manutenzione della proprietà comune nel condominio.

2. Registrazione dei rapporti con HOA, RSO (organizzazioni di fornitura di risorse).

Il proprietario può stipulare un accordo con la HOA, stipulando l'ambito dei servizi forniti dalla HOA. Ad esempio, possono essere redatte 2 versioni di un accordo con la HOA.

Opzione 1. Comprende solo l'ambito dei servizi forniti alla HOA per il mantenimento della proprietà comune dei proprietari della HOA. Il proprietario stipula contratti con RSO per la fornitura di servizi di pubblica utilità in modo autonomo.

Opzione 2. Comprende l'intero ambito dei servizi, comprese le utenze, ovvero, in questo caso, l'HOA funge da intermediario tra i proprietari e l'RSO (in modalità generale).

La conclusione di un accordo è auspicabile per il proprietario di locali non residenziali che non è membro della HOA, poiché in questo caso il proprietario non dovrà pagare tutti i servizi alle tariffe determinate dal verbale dell'assemblea generale della HOA. In caso di disaccordo con il protocollo, il proprietario ha il diritto di presentare ricorso contro il protocollo dell'assemblea generale della HOA. Il proprietario, quando conclude un contratto, paga solo per i servizi specificati nel contratto.

Il meccanismo per concludere un accordo con la HOA è il seguente.

Opzione 1. Prepari un accordo e lo invii alla HOA con una lettera, indicando la scadenza entro la quale la HOA dovrà firmare e restituirti l'accordo.

Opzione 2. Prendi l'accordo HOA e, in caso di disaccordo con determinate disposizioni, prepari un protocollo di disaccordo e firmi l'accordo in cui vengono dichiarati i disaccordi.

Tuttavia, la HOA potrebbe non essere d'accordo con i termini da te proposti, quindi puoi andare in tribunale chiedendo di costringere la HOA a concludere un accordo nella versione da te proposta. Durante il processo, sarà necessario giustificare l'illegittimità di alcune disposizioni del contratto o che tali disposizioni violano i tuoi diritti e interessi legittimi.

A sua volta, la HOA è obbligata a concludere accordi con il proprietario, mentre la conclusione di un accordo tra il proprietario e la HOA è la volontà del proprietario. Ciò è dovuto a quanto segue.

Secondo l'art. 138 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, l'Associazione dei proprietari di case è obbligata a:

“1) garantire il rispetto delle prescrizioni del presente capo, delle disposizioni delle altre leggi federali, altri atti normativi, nonché lo statuto del partenariato;

2) amministrare un condominio secondo le modalità stabilite dalla Sezione VIII del presente Codice;

16. La corretta manutenzione della proprietà comune, a seconda del modo di gestire un condominio, è assicurata da:

a) proprietari di locali;

b) un'associazione di proprietari di case, una cooperativa edilizia, di costruzione di alloggi o altra cooperativa di consumo specializzata (in caso di gestione di un condominio);

attraverso l'adesione dei proprietari dei locali a queste organizzazioni - in conformità con le sezioni V e VI del Codice dell'edilizia abitativa Federazione Russa;

per conclusione dei proprietari dei locali che non sono membri organizzazioni specificate, accordi sulla manutenzione e riparazione della proprietà comune con queste organizzazioni - in conformità con il paragrafo 2 dell'articolo 138 del Codice degli alloggi della Federazione Russa."

Anche qui però c’è una piccola osservazione.

Il documento principale che regola la procedura per la fornitura di servizi di pubblica utilità nella Federazione Russa è il decreto del governo della Federazione Russa del 23 maggio 2006 N 307 "Sulla procedura per la fornitura di servizi di pubblica utilità ai cittadini".

Tuttavia, le Regole per la fornitura di servizi pubblici non si applicano ai proprietari di locali non residenziali (dopo tutto, in tali locali non ci sono consumatori - cittadini che utilizzano i servizi pubblici per esigenze personali, familiari, domestiche e altre esigenze non legate al implementazione di attività imprenditoriale). Di conseguenza, la HOA non è obbligata a concludere un accordo sulla fornitura di servizi di pubblica utilità con i proprietari di locali non residenziali (Risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto nord-occidentale del 04/02/2009 nel caso n. A56- 107/2008, la cui revisione è stata rifiutata dalla Sentenza della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 03/09/2009 n. VAS-9072/09). Di conseguenza, la partnership non ha l'obbligo di fornire servizi di pubblica utilità ai proprietari di locali non residenziali, che hanno il diritto, con il consenso della RSO, di stipulare un contratto di subabbonamento con la HOA o di richiedere modifiche al contratto accordo tra HOA e RSO in termini di inclusione del proprietario dei locali non residenziali come abbonato. Inoltre, come accennato in precedenza, il titolare può stipulare contratti con RSO in piena autonomia. L'obbligo della HOA di stipulare un contratto per la fornitura di servizi di pubblica utilità sorge se il proprietario non ne ha fattibilità tecnica per collegamento indipendente a RSO.

Importante. Un membro HOA è obbligato a pagare tutte le spese per il mantenimento della proprietà comune stabilite dall'assemblea generale dei partecipanti HOA. Un proprietario che non è membro della HOA può stipulare un accordo senza aderire alla HOA, quindi i verbali dell'assemblea generale dei membri della HOA non si applicano completamente a questo proprietario, poiché l'accordo può stabilire un determinato elenco, volumi e costi dei servizi a carico di una persona che non è membro della HOA.

Vorrei attirare la vostra attenzione su quanto segue. Sono noti casi in cui, in un'assemblea generale dei membri della HOA, vengono stabiliti diversi importi di pagamenti obbligatori: per i cittadini - gli stessi, e per organizzazioni e singoli imprenditori (proprietari di locali non residenziali) - in misura maggiore, e proprietari dei locali non residenziali sono tenuti a pagare le fatture HOA emesse sulla base di tariffe di pagamento differenziate, fino a quando la corrispondente decisione dell'assemblea generale dei membri HOA non viene dichiarata invalida (vedere, ad esempio, Risoluzione del Servizio federale antimonopolio delle forze armate orientali Distretto del 1 aprile 2008 N A43-4327/2007-28-57). Il tribunale si schiererà dalla parte dei proprietari e confermerà che tale decisione è illegale, indipendentemente dal fatto che i proprietari siano membri della HOA (Risoluzione della FAS CO del 29 aprile 2008 N A35-2290/07-C16). In futuro, i proprietari di locali non residenziali hanno il diritto di rivolgersi al tribunale con una richiesta di recupero dall'HOA dell'arricchimento senza causa in termini di importo dei pagamenti che sono sproporzionati rispetto alla quota del diritto di proprietà comune di beni comuni immobile in un condominio. Gli arbitri supporteranno anche il proprietario (Risoluzione del Servizio federale antimonopolio ZSO del 13 dicembre 2007 N F04-8339/2007 (40703-A70-30)).

Conclusione.

1. La mancata adesione ad una HOA non esenta dall'obbligo di pagare le utenze (in assenza di accordi autonomi con la RSO) e le spese di mantenimento della proprietà comune.
2. Non è necessario concludere un accordo con la HOA, ma è auspicabile, poiché nel contratto il proprietario può determinare il numero di servizi forniti dalla HOA, altrimenti il ​​proprietario potrebbe essere obbligato a pagare per intero i servizi della HOA (; ad eccezione di alcune disposizioni).

Islamgaleeva Dina Rafaelevna

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L'associazione dei proprietari viene eletta dall'assemblea generale dei residenti tenendo conto della maggioranza dei presenti (non inferiore al 50% + un voto). In una casa del genere ogni proprietario dell'oggetto può diventarne membro. L'associazione dei proprietari di case stipula contratti con diverse organizzazioni, e svolge anche procedure per la fornitura di servizi di pubblica utilità ai proprietari di appartamenti.

Se i residenti hanno eletto la gestione tramite la società di gestione ( società di gestione), quindi secondo il contratto lei è responsabile. L'HOA garantisce la corretta proprietà, uso e disposizione della proprietà in un condominio e fornisce inoltre tutti i servizi ai proprietari che vivono nell'edificio.

Con persone proprietarie di locali non residenziali

Riferimento. In conformità con il quadro giuridico esistente nel nostro paese, i locali non residenziali sono oggetti immobiliari autonomi, confermati da numerosi documenti legislativi.

Questi oggetti includono locali in soffitte, scantinati, ascensori, tetti di edifici, e quindi le contraddizioni che a volte sorgono quando si assegnano questi locali alla proprietà privata sono abbastanza comprensibili. Dopotutto dal punto di vista giuridico non fa alcuna differenza che i locali siano residenziali o meno, integrato o annesso, purché faccia parte dell'edificio e venga rilasciato un passaporto tecnico.

Per coordinare il rapporto tra la HOA e i proprietari di locali non residenziali che non sono membri di questa organizzazione, il codice civile regola l'esecuzione di un accordo.

Deve indicare determinate condizioni per il mantenimento di questo oggetto. Il contratto deve includere quanto segue:

Per quanto riguarda i costi di gestione dei locali non residenziali, l'interpretazione della legge non è ambigua. Si precisa che la HOA assegna pagamenti e contributi a ciascun partecipante alla partnership e al proprietario di una proprietà non residenziale in base alla sua quota nel diritto di proprietà collettiva.

Importante! NO motivi giuridici differenziare le spese tra i membri HOA e i proprietari di locali disabitati.

E non importa se il proprietario di qualsiasi oggetto utilizza o meno l'ascensore, il tetto o l'ingresso della casa - Il membro HOA è tenuto a pagare le quote.

Con i proprietari di appartamenti

L'interazione tra l'HOA e i proprietari di case viene costruita su base continuativa dopo la costituzione della partnership. La formazione di tali rapporti risulta dalla legge e da un accordo scritto.

Pertanto, vengono rispettati gli standard della legislazione sugli alloggi. I rapporti con i partecipanti al partenariato si basano sulla Carta e sulle regole adottate dall'assemblea generale. Con coloro che non sono membri della HOA vengono stipulati accordi contrattuali separati.

Quando si redige tale accordo, l'oggetto da firmare sarà la proprietà comune, la sua manutenzione e riparazione. Nell'accordo vengono evidenziate in particolare le seguenti condizioni:

Il contratto viene redatto in due copie, firmato dal presidente del consiglio di amministrazione della società, proprietario dell'immobile, e successivamente stipula forza legale.

Diritti e doveri dei cittadini

In relazione all'appartamento

Attenzione! Il proprietario ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre dei locali residenziali che gli appartengono a sua discrezione.

Può fornire un appartamento in affitto ad un'altra persona per l'uso. E concludi anche con lui un contratto di libero soggiorno, ma questo utilizzo non dovrebbe violare gli interessi degli altri cittadini.

Oltre ai diritti il proprietario è tenuto a rispettarlo condizioni necessarie vita al chiuso. Ha bisogno di mantenere lo spazio abitativo in cui vive in condizioni adeguate. Deve rispettare i diritti e gli interessi legittimi dei suoi vicini e seguire le regole per l'utilizzo dei locali dell'appartamento. Inoltre, il proprietario è costretto a sostenere le spese di manutenzione della proprietà e dei locali comuni.

In relazione ai locali non residenziali

La partecipazione ad un partenariato organizzato in casa dà diritto non solo a presenziare all'incontro, ma anche a prendervi parte soluzioni diverse, ad esempio, per quanto riguarda i locali non residenziali. Sono i membri dell'HOA che determinano la necessità di una tariffa di portineria o quali riparazioni estetiche devono essere eseguite nell'atrio, nel corridoio o nella tromba delle scale. E questo influisce direttamente valore di mercato appartamenti in questo edificio.

Considerando il fattore che è la partnership che dispone dei locali per uso collettivo, gli inquilini, con il suo supporto, decidono come utilizzare la soffitta o il seminterrato della loro casa. E la registrazione del territorio adiacente alla partnership consentirà di organizzare non solo il parcheggio, ma anche un parco giochi per bambini.

Riferimento. Oltre ai contributi versati, anche i sussidi statali possono costituire una fonte di reddito per il partenariato.

Per fare ciò, i partecipanti dovrebbero ricordare che le autorità municipali, che sono proprietarie degli appartamenti non privatizzati nell'edificio, sono anche obbligate a coprire i costi di mantenimento degli alloggi e, in caso di rifiuto, l'HOA ha il diritto di recuperare con la forza parte delle tasse.

E anche ai sensi dell'art. 153 Codice Civile della Federazione Russa il partenariato può avviare la costruzione di ulteriori strutture con ulteriore estrazione di reddito da essi. Ad esempio, è consentito, dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni, annettere un negozio o un bar a un edificio residenziale e affittarlo: è del tutto possibile che questi pagamenti copriranno la maggior parte delle spese collettive.

Il proprietario di un'impresa privata situata nel territorio della casa, indipendentemente dall'appartenenza alla società, è tenuto a sostenere i costi delle utenze e a spendere soldi per mantenere i servizi comuni in buone condizioni. Allo stesso tempo punto importanteè ciò che si intende specificamente per spese di mantenimento della proprietà comune.

Questa precisazione è dovuta all'art. 210 del Codice Civile della Federazione Russa, che lo dice il proprietario dell'immobile ha l'onere della manutenzione dei locali e della proprietà, situato in esso, se non diversamente specificato nel contratto HOA.

Inoltre, secondo l'art. 39 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, i proprietari di locali disabitati sono tenuti a sostenere i costi di mantenimento della proprietà collettiva in un condominio. Sono determinati dalla partecipazione condivisa al diritto di proprietà comune.

Quali documenti sono necessari da fornire al partenariato?

Importante! Per aderire ad una società di persone, chi volesse scrivere una domanda e confermare i propri diritti di proprietà fornendo una relazione del Registro dello Stato Unificato.

I documenti giustificativi includono i seguenti accordi:

• acquisti;
• donazioni;
• eredità;
• manutenzione permanente e altri documenti simili.

Va tenuto presente che tutti, senza un estratto da Registro unificato non danno diritti di proprietà. La domanda e i documenti giustificativi vengono forniti al presidente del consiglio HOA, quindi la questione dell'adesione di un nuovo membro viene esaminata in una riunione e presentata all'assemblea generale.

I proprietari di appartamenti che non desiderano aderire alla HOA stipulano con essa un accordo per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune e pagano per questi servizi. Tutto i proprietari di appartamenti sono tenuti a rispettare i requisiti della legislazione amministrativa, nonché rispettare la Carta e le regole della HOA.

Spesso sorgono domande nel rapporto tra i proprietari di locali non residenziali e le associazioni dei proprietari di case. I disaccordi tra le associazioni dei proprietari di case e i proprietari di locali non residenziali sorgono principalmente a causa del fatto che la legge non distingue i locali residenziali da quelli non residenziali e quindi non prevede differenze nella regolamentazione del loro status giuridico.
Secondo il quadro legislativo in vigore nella Federazione Russa, i locali non residenziali situati in condomini hanno lo status di oggetto autonomo, confermato da numerose normative, inoltre, fino ad oggi hanno mantenuto lo status di oggetti immobiliari indipendenti. Inoltre, la legge “Sulle associazioni di proprietari di case” e il Codice dell’edilizia abitativa stabilivano chiaramente la composizione della proprietà collettiva condominio e diritti collettivi proprietà condivisa a questa proprietà dei proprietari dei locali. Poiché la maggior parte dei locali non residenziali si trova nelle soffitte, nel seminterrato o al piano terra, è abbastanza comprensibile il motivo per cui il problema dell'assegnazione dei locali non residenziali come oggetto autonomo provoca molte controversie. Accade spesso che le associazioni dei proprietari di case si trovino di fronte al fatto che i locali in cui si trovano tutti i tipi di comunicazioni o apparecchiature sono di proprietà di un privato, il che ne rende impossibile l'accesso. L'impossibilità di accedere ai locali in cui si trovano le apparecchiature responsabili del supporto vitale della casa mette a rischio la sicurezza dei residenti della casa. Per quanto riguarda l'esperienza accumulata nella risoluzione di tali problemi, è piuttosto contraddittoria, poiché la corte non dispone di norme legislative sufficienti.
Notiamo che la legge non distingue in alcun modo tra locali non residenziali e residenziali in termini legali, conferendo così ai loro proprietari le stesse responsabilità e diritti. Non importa se i locali non residenziali sono incorporati o annessi, è importante che faccia parte di un edificio residenziale, come confermato nel passaporto tecnico di quest'ultimo, e quindi i proprietari di locali non residenziali e i locali residenziali devono ugualmente pagare una tassa per la manutenzione della proprietà.
Per quanto riguarda la distribuzione delle spese diverse da quelle previste dalla legge, ad esempio, l'adozione di una decisione in assemblea, quindi quadro legislativo stabilisce che l'associazione dei proprietari di case deve determinare l'importo dei pagamenti e dei contributi per ciascun membro dell'associazione dei proprietari di case nell'edificio in base alla sua quota di proprietà collettiva della proprietà comune. La legge non prevede altri motivi per dividere la partecipazione al mantenimento della proprietà collettiva.
In pratica, un simile approccio non è escluso quando, in un’assemblea generale dei membri di un’associazione di proprietari di case, dimensioni diverse contributi, per i residenti è previsto un unico pagamento per la manutenzione della proprietà, mentre per le aziende e i proprietari di locali non residenziali il pagamento è diverso, più elevato rispetto ai residenti, nonostante siano anche membri dell’associazione dei proprietari di case. È abbastanza comprensibile che questo stato di cose indigni i proprietari di locali non residenziali, quindi pagano le fatture finché l'assemblea generale dei membri dell'associazione dei proprietari di case non le considera non valide. Il tribunale prenderà una decisione a favore dei proprietari di locali non residenziali, e successivamente potranno rivolgersi al tribunale per recuperare dall’associazione dei proprietari di case gli importi che superano la loro quota.
In base a quanto sopra, non importa se il proprietario di un locale non residenziale utilizza il tetto dell'ascensore o l'ingresso della casa, in ogni caso è tenuto a pagare le spese per la loro manutenzione; Nella decisione Corte Suprema si dice che la responsabilità per il mantenimento della proprietà collettiva della casa spetta equamente a ciascun proprietario dell'abitazione, e non importa a quale piano si trova questa stanza.
Al fine di regolare in qualche modo i rapporti tra le associazioni dei proprietari di case e i proprietari di locali non residenziali che non sono membri di queste associazioni, il Codice degli alloggi raccomanda di concludere accordi tra i proprietari di locali non residenziali e le associazioni dei proprietari di case. Questo accordo può contenere condizioni diverse da quelle dell'accordo tra l'associazione dei proprietari di case e il proprietario dell'abitazione che non è membro dell'associazione. Quando si stipula un accordo con il proprietario di un locale non residenziale, è necessario tenere conto delle seguenti sfumature: quali diritti ha il proprietario di un locale non residenziale quando utilizza la proprietà collettiva, le regole per l'ammissione dei membri dell'associazione dei proprietari di case ai locali che appartengono al proprietario e delineare chiaramente la responsabilità della sistemazione del sito situato vicino alla casa.

I cambiamenti subiti dalla legislazione sugli alloggi nel 2015 hanno influenzato direttamente le attività degli HOA. Da allora non ci sono stati cambiamenti, quindi le disposizioni sono ancora pertinenti.

Pertanto è diventata responsabilità dei proprietari tenere riunioni per apportare modifiche allo statuto della partnership. Secondo la nuova versione della legge, la carta deve essere registrata presso il Servizio fiscale federale e il presidente deve ricevere un estratto dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato.

Pro e contro di questo metodo di controllo

Secondo Arte. 135 Codice degli alloggi della Federazione Russa, HOA (Associazione dei proprietari di case) è organizzazione senza scopo di lucro, unendo i proprietari dei locali di un condominio per organizzare la gestione collettiva di tutti gli immobili, garantendone l'uso, il possesso e lo smaltimento entro i limiti determinati dalle norme legali.

L'appartenenza alla HOA ti consente di partecipare alle assemblee generali, quindi ti dà l'opportunità di influenzare direttamente l'adozione di tutte le decisioni riguardanti la gestione della casa e la determinazione dell'importo dei contributi.

L'indubbio vantaggio dell'HOA è questo decide come verrà mantenuta la casa– la casa necessita di costante sicurezza, richiede una ristrutturazione ordinaria dell’atrio, vani scale e corridoi, quali comunicazioni richiedono la sostituzione, ecc.

Poiché l'HOA ha il diritto di disporre di tutti i locali uso pubblico, i residenti possono decidere congiuntamente la destinazione dell'attico e del seminterrato.

Poiché all'HOA viene assegnato il diritto sul territorio adiacente, i residenti possono scegliere di allestire un parco giochi o un parcheggio accanto alla casa.

In generale, la creazione di una HOA consente un miglioramento qualitativo delle condizioni di vita se i proprietari si avvicinano correttamente all'organizzazione della gestione della casa.

È importante che la fonte dei fondi per l'HOA, oltre ai contributi dei residenti, potrebbero diventarlo anche i fondi pubblici.

Poiché le autorità comunali sono considerate proprietarie dei locali non privatizzati, sono obbligate a partecipare direttamente ai costi necessari per la manutenzione della casa in questione. Se tale obbligo non viene adempiuto, la HOA ha il diritto di riscuotere con la forza tali pagamenti.

Arte. 153 Codice degli alloggi della Federazione Russa consente alla HOA di avviare la costruzione di locali aggiuntivi ai beni comuni, che possono successivamente essere utilizzati per generare reddito. Ad esempio, allegare un negozio o un bar alla casa, ecc.

L'affitto di tali locali coprirà una parte significativa dei costi, riducendo così l'importo dei contributi.

Un altro vantaggio di un HOA è la possibilità di rifiutare i servizi per la manutenzione degli edifici e dell'organizzazione.

Questo è i residenti decidono da soli chi assumere per mantenere la propria casa e concordare in modo indipendente .

L'unico svantaggio della creazione di un HOA è il rischio organizzazione impropria gestione. Ma questo problema facilmente risolvibili, poiché i residenti possono rieleggere i membri del consiglio e decidere congiuntamente un piano di gestione.

In quali case si può creare un partenariato?

Arte. 136 del Codice degli alloggi della Federazione Russa afferma che i proprietari dei locali in un condominio hanno il diritto di creare un solo HOA.

È possibile creare un HOA comune e proprietari da diversi condomini, le cui reti di supporto tecnico e altri elementi infrastrutturali confinano tra loro.

È consentito creare un HOA ai proprietari di diversi edifici vicini, ad esempio case per un proprietario, case di campagna con o senza terreni personali, se sono presenti appezzamenti di terreno confine o si trovano su territorio comune e avere elementi comuni infrastrutture.

Due o più HOA possono creare un'associazione ai fini della gestione congiunta della proprietà.

È possibile creare un HOA nella fase di costruzione di una casa, il che è confermato dall'art. 139 Codice degli alloggi della Federazione Russa. È interessante notare che sono i proprietari dei locali di una casa gestita da una HOA a decidere se aderire o meno alla partnership.

Come nasce la decisione di creare

Per creare un HOA, è necessario tenere una riunione dei residenti, su cui verrà selezionato. All'incontro devono essere presenti almeno 2/3 di tutti i proprietari di casa.

La decisione di creare un HOA viene presa a maggioranza; in base alle modifiche apportate, ora è richiesto il consenso di 2/3 di tutti i proprietari dei locali, mentre prima era sufficiente il 50% dei voti.

La decisione è formalizzata dal verbale dell'assemblea generale della HOA. I voti dei proprietari sono determinati dal principio proporzionale - rispetto area più ampia locali residenziali, più voti ha il proprietario.

Approvazione dello statuto

La procedura per l'adozione della carta HOA è determinata dall'art. 45-48 Codice degli alloggi della Federazione Russa. Carta deve essere approvato da tutti i proprietari locali residenziali della casa.

Puoi tenere una riunione in per corrispondenza, se prima di questa partnership.

La Carta deve riflettere tutti gli aspetti principali della manutenzione e della manutenzione della casa. Indica l'indirizzo della casa, il luogo e la data di redazione del documento. Vengono inoltre indicati lo scopo del funzionamento della HOA, i diritti e gli obblighi di tutti i partecipanti al partenariato.

I proprietari dei locali sono chiamati proprietari di immobili, ovvero l'HOA viene ribattezzato TSN.

A partire dal 1 settembre 2014, tutti gli HOA devono registrarsi come TSN, mentre per le partnership esistenti non è richiesta la ri-registrazione.

Anche le modifiche al Codice degli alloggi della Federazione Russa hanno influenzato la carta, in particolare:

Per modificare lo statuto attuale, si tiene un'assemblea generale, durante la quale lo statuto viene modificato sulla base dei verbali.

Tutte le modifiche apportate sono certificate da un notaio e inviato per conferma a autorità fiscali . Dopo 5 giorni, il presidente può ricevere da Rosreestr un estratto delle modifiche.

Procedura di registrazione

Registrazione HOA simile alla registrazione persona giuridica e non presenta particolari difficoltà. Dopo la registrazione, alla HOA viene assegnato un conto corrente individuale, sul quale successivamente vengono ricevuti i fondi depositati dai residenti.

Per la procedura di registrazione HOA, è necessario seguenti documenti:

• modulo di domanda per la registrazione di una persona giuridica;
• verbale dell'assemblea generale dei proprietari di immobili;
• calcolo della quota di ciascun proprietario;
• Carta HOA.

Secondo l'art. 140 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, con decisione dell'assemblea generale, una HOA può essere trasformata in una cooperativa di edilizia abitativa o di costruzione di alloggi.

Concludere accordi con i residenti della casa

La creazione di un HOA è possibile con il consenso di 2/3 dei proprietari. Ma altri residenti utilizzano gli stessi fornitori. Pertanto la partnership stipula convenzioni con residenti che non ne fanno parte, contratti individuali per la fornitura di servizi.

La legge non richiede la conclusione scritta obbligatoria di tale documento.

Organizzazione del lavoro quotidiano di gestione della casa

L'attuale lavoro di gestione della casa è organizzato dai manager esistenti - presidente e consiglio, scelto dai residenti. Possono essere gli stessi proprietari o assunti dall'esterno.

Il consiglio è tenuto a stipulare contratti con i fornitori di servizi, riscuotere pagamenti, monitorare le condizioni attuali della casa, ecc.

Alcuni documenti, come gli accordi HOA con le organizzazioni fornitrici, potrebbero non essere visualizzabili dai membri HOA, ma sono a disposizione della commissione di audit.

La procedura per segnalare il lavoro ai residenti

Pianificare eventuali lavori di manutenzione della casa e stimare le spese annuali approvato dall’assemblea generale dei residenti.

Se la decisione è stata presa per corrispondenza, qualsiasi membro dell'HOA ha il diritto di divulgare informazioni sulle attività del partenariato e di leggere i verbali delle riunioni per corrispondenza.

Puoi anche rivedere le spese del tuo HOA visualizzando il conto corrente dell'associazione, che riflette non solo tutte le entrate, ma anche i prelievi.

Procedura di risoluzione delle controversie

Se un membro HOA non è soddisfatto dell'organizzazione della gestione della casa, può discuterne questa domanda all'assemblea generale dei residenti. Le questioni di natura finanziaria vengono risolte con la partecipazione della commissione di revisione.

Se la controversia non può essere risolta all'interno del partenariato, l'inquilino può contattare l'ispettorato dell'edilizia abitativa, che monitora la fornitura di servizi di pubblica utilità ai cittadini.

Anche è possibile contattare l'Agenzia delle Entrate se ci sono sospetti di frode finanziaria.

Recensione video con modifiche

Utilizzando l'esempio Regione di Krasnodar mostra come le autorità municipali aiutano i rappresentanti dei condomini a comprendere le complessità dell'organizzazione della gestione della proprietà comune.