Per acquistare un immobile, i cittadini si rivolgono a un agente immobiliare e, per restituirlo dopo una transazione infruttuosa, a un avvocato. Infatti, quando si conclude un contratto di compravendita immobiliare, le parti non sempre raggiungono gli obiettivi per i quali hanno stipulato la transazione. Più spesso problemi seri si verificano per i venditori immobiliari quando non ricevono il pagamento previsto dal contratto e allo stesso tempo vengono privati ​​dei loro diritti su un appartamento, una casa, una dacia...

P O regole generali legislazione civile, l'acquirente è tenuto a pagare la merce immediatamente prima o dopo che il venditore gli trasferisce la merce, salvo diversa disposizione della legge o delle parti stesse. Il pagamento nell'ambito di un contratto di compravendita immobiliare è confermato da: una ricevuta, un estratto conto che conferma il trasferimento di fondi, una ricevuta che conferma il deposito di fondi nel registratore di cassa ( se il venditore persona giuridica ) ecc. documenti attestanti il ​​trasferimento di fondi dall'acquirente al venditore. Se l'acquirente non paga l'immobile acquistato in base al contratto, si può parlare di violazione dei termini del contratto e del diritto del venditore di chiedere la risoluzione del contratto di vendita e la restituzione dell'immobile, a condizione che sia stato trasferito sotto il contratto.

In conformità con le disposizioni dell'articolo del Codice Civile della Federazione Russa, la modifica e la risoluzione del contratto sono possibili previo accordo delle parti, salvo diversa disposizione della legge o del contratto. Se non c'è accordo tra le parti coinvolte nella transazione, il contratto può essere risolto dal tribunale su richiesta di una delle parti, ma solo se sono soddisfatte le seguenti condizioni:

• Se vi è una violazione sostanziale del contratto da parte dell'altra parte;
• Negli altri casi previsti dal codice civile Federazione Russa, altre leggi o accordi.

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla dicitura: "È considerata grave una violazione del contratto da parte di una delle parti, che comporta un danno tale per l'altra parte da privarla significativamente di ciò su cui aveva il diritto di contare al momento della conclusione del contratto.". Se assumiamo che in base a un contratto di compravendita il venditore si impegna a trasferire la proprietà di un immobile all'acquirente e l'acquirente si impegna ad accettarlo e a pagare per esso l'importo di denaro specificato nel contratto, allora l'assenza di pagamento ai sensi del contratto accordo dovrebbe essere considerata una violazione del dovere fondamentale dell'acquirente.

Inoltre, il venditore stipula un contratto di compravendita con l'aspettativa di ricevere fondi dall'acquirente, pertanto, la loro mancata ricezione comporta per lui un danno tale che è in gran parte privato di ciò su cui aveva il diritto di contare al momento della conclusione l'accordo. Ciò significa che l'acquirente ha violato l'obbligo di pagare deve sempre essere riconosciuta come una violazione sostanziale del contratto indipendentemente dal fatto di registrazione del trasferimento di proprietà nell'ambito della transazione. In pratica, si scopre che tutto non è così semplice. I tribunali, dati gli stessi dati iniziali e gli stessi requisiti, prendono decisioni direttamente opposte, spesso facendo riferimento alle stesse norme di diritto.

Molto spesso, i tribunali, quando decidono di rifiutarsi di soddisfare le richieste di risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare, indicano nell'atto giudiziario: "se l'acquirente di un immobile ha registrato il trasferimento di proprietà, ma non ha effettuato il pagamento per l'immobile, il venditore, sulla base della clausola 3 dell'articolo 486 del Codice civile della Federazione Russa, ha il diritto di esigere il pagamento in base all'accordo e al pagamento degli interessi ai sensi dell'articolo 395 del codice civile della Federazione Russa”. Allo stesso tempo, anche il trasferimento della proprietà all'acquirente prima di ricevere i fondi risulta essere una circostanza che consente ai tribunali di applicare la clausola 4 dell'art. 453 del Codice Civile della Federazione Russa, secondo il quale le parti non hanno il diritto di esigere la restituzione di quanto prestato in forza dell'obbligo prima della modifica o della risoluzione del contratto, salvo diversamente stabilito dalla legge o dall'accordo delle parti .

Nonostante la menzione di queste norme nella Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa n. 10 e nel Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa n. del 29 aprile 2010 "Riguardo ad alcuni problemi che sorgono in pratica giudiziaria nella risoluzione di controversie relative alla tutela dei diritti di proprietà e di altri diritti di proprietà" I tribunali hanno inoltre ricevuto chiarimenti sulla questione della risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare: "la registrazione del trasferimento di proprietà all'acquirente dell'immobile venduto non costituisce un ostacolo alla risoluzione del contratto per i motivi previsti dall'articolo 450 del codice civile della Federazione Russa" e si fa riferimento al diritto del venditore che non ha ricevuto il pagamento di esigere la restituzione della proprietà trasferita all'acquirente sulla base degli articoli 1102, 1104 del Codice Civile della Federazione Russa. Un atto giudiziario sulla restituzione dell'immobile al venditore costituisce la base per la registrazione statale della cessazione dei diritti di proprietà dell'acquirente e la registrazione statale della proprietà di questa proprietà del venditore.

Fino all'adozione della presente Delibera, pur ricorrendo tutte le condizioni necessarie per la risoluzione dell'operazione ( mancato pagamento, perdite comprovate del venditore, mancato trasferimento effettivo della proprietà all'acquirente) le decisioni dei tribunali di risolvere un contratto di compravendita di beni immobili erano rare. Al momento, la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per mancato pagamento è un obiettivo legale completamente raggiungibile.

Il rispetto della procedura di risoluzione del contratto prevista dalla legge, la chiara formulazione dei reclami e la loro giustificazione competente è la chiave del successo in una controversia con un acquirente immobiliare senza scrupoli. Naturalmente il mancato pagamento dell'immobile effettivamente trasferito non è l'unico motivo per contestare la transazione. Su altri motivi di risoluzione dei contratti e così via consigli pratici Leggi il loro utilizzo sulle pagine della nostra risorsa Internet.

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Avvocato Nadezhda Domkina

Oggetto della controversia in uno dei casi considerati dalla Corte Suprema della Federazione Russa era la questione se il venditore abbia il diritto di chiedere la risoluzione del contratto di compravendita se l'acquirente non ha adempiuto all'obbligo di pagare il bene acquistato proprietà.

Il venditore, intentando una causa per risolvere il contratto, ha fatto riferimento alle seguenti circostanze. Le parti hanno stipulato un contratto di compravendita appezzamento di terreno e un edificio residenziale. Il trasferimento della proprietà all'acquirente è stato registrato secondo le modalità prescritte, ma il convenuto non ha adempiuto ai suoi obblighi di pagamento, violando così in modo significativo i termini del contratto.

Il tribunale di primo grado ha accolto la domanda. Ha proceduto dal fatto che, a causa del mancato adempimento a lungo termine del convenuto dei suoi obblighi di pagamento per l'immobile acquisito, l'attore è stato in gran parte privato di ciò su cui aveva il diritto di contare al momento della conclusione del contratto. La corte ha sottolineato che tale violazione dei termini del contratto da parte del convenuto è significativa e dà origine al diritto del ricorrente di chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione della proprietà trasferita al convenuto.

L'istanza d'appello ha annullato la decisione della corte. L'appello riteneva che il mancato adempimento da parte del convenuto dei suoi obblighi di pagamento per la proprietà acquistata non costituisse di per sé una violazione sostanziale del contratto. Inoltre, la corte d'appello, con riferimento al comma 3 dell'art. 486 del Codice Civile della Federazione Russa ha indicato che il mancato adempimento dell'obbligo di pagamento della merce venduta non dà diritto al venditore di risolvere il contratto di compravendita, ma gli dà solo il diritto di esigere il pagamento della merce e pagamento di interessi per l'uso di altri in contanti.

La Corte Suprema della Federazione Russa ha riconosciuto errate le conclusioni della corte d'appello. Poiché nel caso in esame il venditore non ne ha ricevuto alcuno somma di denaro per l'immobile venduto, secondo la Corte Suprema della RF, ha ovviamente perso ciò su cui aveva il diritto di contare al momento della conclusione del contratto. Di conseguenza, si verifica una violazione significativa del contratto, che costituisce la base per la sua risoluzione (clausola 2 dell'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa). La Corte Suprema della RF ha inoltre osservato che il comma 3 dell'art. 486 del Codice Civile della Federazione Russa, a cui ha fatto riferimento la corte d'appello, non esclude il diritto del venditore di chiedere la risoluzione del contratto in relazione alla violazione dell'obbligo di pagamento da parte dell'acquirente.

Notiamo che in precedenza la Corte Suprema della Federazione Russa aveva espresso un punto di vista diverso in merito questo problema. Egli è partito dal fatto che la violazione da parte dell'acquirente dell'obbligo di pagare per la proprietà acquistata non costituisce una violazione sostanziale del contratto di compravendita. Pertanto, in assenza di una specifica indicazione nella legge o nel contratto circa il diritto del venditore di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene, il venditore può pretendere solo il pagamento e gli interessi per l'utilizzo del denaro altrui (vedi ad esempio , la definizione di compagnia assicurativa ai sensi dell'art cause civili Forze Armate RF del 07/06/2011 N 5-B11-27).

La stragrande maggioranza degli accordi per le transazioni di acquisto e vendita di immobili vengono effettuati trasferendo fondi attraverso una cassetta di sicurezza con determinate condizioni per l'accesso ad essa. Con altri metodi di esecuzione della procedura, esiste il rischio reale che il venditore rimanga senza soldi e senza appartamento. Come evitarlo?

Quando corri dei rischi?

Risultati desolanti possono aspettarti situazioni diverse. Vale la pena menzionare i più comuni. Ad esempio, le parti hanno concordato di pagare in contanti dopo la registrazione statale del contratto, ma l'acquirente non ha adempiuto a tale obbligo. Oppure, quando hanno condotto una transazione alternativa, le parti non hanno calcolato tutto possibili opzioni accesso a cassetta di sicurezza e, di conseguenza, non erano prescritti. In questo caso, i fondi per l'abitazione possono essere ricevuti non dal venditore, come previsto, ma dall'acquirente o da terzi. Un'altra opzione rischiosa è quella di stipulare un contratto di compravendita, secondo i termini del quale il venditore ha confermato in anticipo la ricezione del denaro, prima dell'effettiva accettazione del denaro, e ciò si riflette nel contratto. La maggior parte dei venditori crede erroneamente che se non ricevono denaro per il proprio appartamento, potranno restituire i locali. In cosa hanno torto?

Il contratto di compravendita di locali residenziali può essere risolto e l'appartamento restituito al proprietario originario su iniziativa di una delle parti solo in casi eccezionali e solo con decisione del tribunale se vi è una violazione dei termini del contratto da parte dell'altra parte, che la legge o il contratto considerano significativa, consentendo la risoluzione della transazione. In altre circostanze, il venditore, rimasto senza soldi e senza appartamento, non può contare sulla restituzione dei locali residenziali venduti alla sua proprietà: ha solo il diritto di richiedere il pagamento dei fondi non ricevuti dalla transazione.

Vale la pena prestare attenzione ai seguenti punti:

1. Condizione particolare del contratto in caso di risoluzione

A volte il venditore e l'acquirente inseriscono nel contratto condizioni speciali che stabiliscono i motivi della sua risoluzione su richiesta di una delle parti. Il più comune di questi è il mancato pagamento di denaro per i locali residenziali. Va notato che la legislazione della Federazione Russa non contiene disposizioni che consentano la risoluzione del contratto per mancato pagamento. E se i diritti del venditore non sono specificati nel contratto, le possibilità di restituire la proprietà se non viene ricevuto il denaro sono molto basse.

Pertanto, dal 2010 alla metà del 2012, nella regione di Mosca, più di 1.000 venditori che non hanno ricevuto fondi nell'ambito della transazione sono andati in tribunale. Quasi 700 richiedenti hanno chiesto la restituzione dei locali di loro proprietà e solo 50 richieste sono state soddisfatte. Delle oltre 300 controversie legali relative al recupero dei fondi per un appartamento venduto, la maggior parte delle richieste è stata soddisfatta.

2. Violazione significativa dei termini del contratto di compravendita

Secondo alcuni tribunali, tra cui la Corte Suprema della Federazione Russa, il fatto di mancato pagamento al venditore del costo dell'appartamento di per sé non costituisce una violazione significativa dei termini del contratto, perché il venditore ha il diritto di contattare l'acquirente con una richiesta di incasso.

Se il tribunale sta valutando una richiesta di risoluzione della transazione per mancato pagamento, il grado di violazione dei termini del contratto è soggetto a valutazione. I tribunali prestano attenzione ad aspetti come il periodo durante il quale il venditore si è rivolto all'acquirente con una richiesta di pagamento di fondi (indipendentemente dal fatto che il venditore abbia presentato tale richiesta immediatamente dopo la registrazione della transazione o successivamente a lungo, ad esempio anno), stato sociale parti del contratto (la quantità di beni immobili di cui dispone il venditore, se ha posto permanente residenza), altri fattori. Ciò che è caratteristico è che proprio nella regione di Mosca i tribunali, a differenza dei tribunali periferici e in contrasto con la posizione della Corte Suprema della Federazione Russa, sono più propensi a riconoscere il mancato pagamento delle spese abitative come una violazione significativa dei termini del contratto; di conseguenza, è molto più probabile che interrompano le transazioni per questi motivi, restituendo gli appartamenti ai venditori.

3. La mancanza di ricevuta non può costituire motivo di mancato pagamento del contratto

Vale la pena notare che l'assenza di una ricevuta per la ricezione dei fondi non sempre indica la loro mancata ricezione. L'accordo, tra le altre condizioni, può riflettere che "l'accordo tra le parti è stato raggiunto per intero prima della firma del presente accordo" e dopo aver firmato tale accordo non è possibile dimostrare il contrario. La maggior parte dei tribunali, in assenza di ricevuta, considera le clausole corrispondenti del contratto di compravendita con l'indicazione diretta del pagamento effettuato dall'acquirente dell'immobile prima di firmare il documento come conferma del fatto del pagamento. Per il tribunale, questa è una prova scritta sufficiente dell'adempimento degli obblighi finanziari nei confronti del venditore. In tali circostanze, il venditore dovrebbe presentare al tribunale documenti indiscutibili che confermino l'assenza del trasferimento di denaro per l'appartamento, il che è praticamente impossibile.

In conclusione, vorrei richiamare ancora una volta l'attenzione sul fatto che la normativa attuale prevede per il venditore che non ha ricevuto il pagamento previsto dal contratto, il diritto di richiedere solo l'incasso del denaro, ma non la restituzione dei locali residenziali trasferiti . Una tale restrizione sostanziale pregiudica gravemente la posizione procedurale del venditore, che è la ragione più importante per un atteggiamento particolarmente attento alla transazione.

Avvocato (“Centro legale dell'avvocato Oleg Sukhov”), in particolare per GdeEtoDom.RU

Nel 2008 Corte Suprema ha respinto la richiesta del venditore, che ha chiesto di risolvere il contratto per l'acquisto e la vendita di un appartamento, il cui costo l'acquirente non aveva pagato. Dieci anni dopo, in una controversia simile, la posizione della Corte Suprema cambiò in senso opposto.

Il contratto è più caro dell'appartamento?

Un cittadino ha presentato ricorso in tribunale per rescindere il contratto di compravendita dell'appartamento e restituire la proprietà. Nella denuncia si afferma che il convenuto si è impegnato a pagare il costo dell'appartamento dopo la registrazione statale del contratto, ma non ha ancora pagato e ha evitato di risolvere il contratto. Il tribunale di primo grado ha accolto la domanda sulla base del fatto che il mancato pagamento da parte dell’imputato del costo dell’appartamento costituiva una violazione significativa dell’accordo concluso tra le parti. Poiché il contratto non può essere considerato adempiuto, ai sensi dei paragrafi. 2 e 4 cucchiai. 453 del Codice Civile della Federazione Russa, l'appartamento è soggetto a ritorno di proprietà del venditore.

La Corte Suprema russa ha deciso diversamente nel 2008. Ha sottolineato che se l'acquirente non paga tempestivamente la merce trasferita in conformità al contratto di vendita, la legge non prevede la risoluzione del contratto: secondo il comma 3 dell'art. 486 del Codice Civile della Federazione Russa, il venditore può esigere il pagamento della merce e il pagamento degli interessi per l'utilizzo di fondi altrui ai sensi dell'art. 395 del Codice Civile della Federazione Russa. Le cause e le conseguenze della risoluzione del contratto sono richiamate rispettivamente all'art. 450 e comma 4 dell'art. 453 del Codice Civile della Federazione Russa. Allo stesso tempo, deve essere prevista dalla legge o dal contratto la possibilità che le parti restituiscano quanto eseguito in base al contratto prima della sua risoluzione. Tuttavia, il contratto di compravendita concluso tra attore e convenuto non prevede una situazione del genere.

La Corte Suprema ha cambiato idea

Nel 2017 la posizione della Corte Suprema è cambiata. Il venditore ha intentato una causa per risolvere il contratto per la vendita e l'acquisto di un terreno e di un edificio residenziale. Il trasferimento della proprietà all'acquirente è stato registrato secondo le modalità prescritte, ma il convenuto non ha adempiuto ai suoi obblighi di pagamento. Nel 2016, il tribunale distrettuale ha accolto le richieste e ha risolto il contratto.

La corte d'appello ha annullato questa decisione del tribunale, citando le stesse norme di diritto citate dalla più alta corte nel procedimento del 2008. Ma questa volta la Corte Suprema della Federazione Russa ha riconosciuto errata la decisione del ricorso. Nel caso in esame, il venditore ha perso ciò su cui aveva diritto di contare al momento della conclusione del contratto di compravendita, non avendo ricevuto alcun denaro per l'immobile venduto. Ciò costituisce una violazione significativa del contratto e costituisce la base per la sua risoluzione ai sensi del paragrafo 2 dell'art. 450 Codice Civile della Federazione Russa. La Suprema Corte ha inoltre rilevato che dall'interpretazione letterale del testo del comma 3 dell'art. 486 del Codice Civile della Federazione Russa non significa che in caso di pagamento anticipato da parte dell'acquirente dei beni trasferiti in conformità al contratto di compravendita, il venditore non ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto.

Come si vede, le stesse norme di diritto possono essere interpretate dal tribunale in modi diversi. Non è inoltre chiaro se la decisione della Corte Suprema della RF riguardi solo il mancato pagamento totale della transazione o si applichi a casi di mancato pagamento. E il nuovo incarico diventerà definitivo?

Pertanto, il contratto di vendita deve prevedere preventivamente una formulazione che escluda situazioni controverse. Ad esempio, stabilire che il venditore ha il diritto di recedere unilateralmente dal contratto di compravendita e di esigere la restituzione dell'immobile se non riceve il prezzo concordato per intero ed entro il termine stabilito dal contratto. E, naturalmente, è necessario contattare un avvocato “prima”, non “dopo”.

Inoltre, il cliente è obbligato a recedere dal contratto se i beni, i lavori, i servizi non soddisfano i requisiti delle specifiche tecniche, il partecipante non soddisfa i requisiti per le persone o vengono fornite informazioni inesatte. Passaggio 1. Prendi una decisione. In questo caso viene redatto un apposito documento in cui si registra chi lo ha accettato e per quali motivi. Entro 3 giorni lavorativi, le informazioni sono inserite anche nel Sistema Informativo Unificato (di seguito UIS) (Part.

Risoluzione del contratto previo accordo delle parti: corrispettivo ai sensi della legge federale-44

Quindi, il primo caso da menzionare è che la risoluzione reciproca del contratto è possibile se il fornitore non è in grado di adempiere ai propri obblighi derivanti dal contratto per motivi indipendenti dalla sua volontà (in altre parole, in casi di forza maggiore).

La seconda situazione si verifica quando il cliente non ha più bisogno di fornire la merce.

In terzo luogo, quando il contratto non può essere eseguito a causa di circostanze di forza maggiore.

Forum sugli appalti pubblici e sugli appalti Good-tender

e se la risoluzione avviene previo accordo delle parti, risulta che pubblichiamo le informazioni su base generale? e se la risoluzione avviene previo accordo delle parti, risulta che pubblichiamo le informazioni su base generale?

Previo accordo delle parti non vi è alcun ritardo nell'entrata in vigore della risoluzione. firmato - riportato. entro 3 ore lavorative giorni nel registro, entro 7 nel verbale ed entro 1 giorno lavorativo.

Come risolvere un contratto sotto 44-FZ: condizioni e rischi

Il contratto non può essere risolto parzialmente. Ciò è confermato dal Ministero dello Sviluppo Economico della Russia in una lettera del 16 gennaio 2019 n. D28i-130. Se la merce non viene consegnata per intero, il cliente accetta e paga l'effettiva quantità consegnata.

Nel 2019, previo accordo delle parti, sono stati risolti 534,2mila contratti governativi. Si tratta del 97,9% di tutti i contratti risolti. Se le parti risolvono il contratto previo accordo, il fornitore non sarà incluso nel RNP.

non necessariamente, ma se la consegna è stata per un importo inferiore a quello previsto dal contratto e NON È NECESSARIO ricostituirla al 100% DELL'IMPORTO, allora sì, è consigliabile chiuderla per questo importo inferiore.

E' più semplice rivolgersi ad un avvocato!

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Rifiuto da parte del contraente di un contratto statale (comunale): motivazioni, procedura, conseguenze

Le cause di rifiuto unilaterale di adempiere ad un contratto di fornitura sono espressamente previste dall'art.

Allo stesso tempo, il comma 3 dell'art. 523 del Codice Civile della Federazione Russa prevede il diritto del fornitore di rifiutare il contratto se l'acquirente (nel nostro caso, il cliente) viola ripetutamente il termine per il pagamento o il campionamento della merce Motivi del rifiuto unilaterale del contratto sono definiti anche in altre norme del paragrafo 3 del capitolo 30 del Codice Civile della Federazione Russa, paragrafo 1 del Capitolo 30 del Codice Civile della Federazione Russa o contratto di compravendita, che si applica al contratto di fornitura in virtù della clausola .

Risoluzione del contratto per accordo delle parti (h

Queste sono circostanze di forza maggiore (o altrimenti - circostanze di forza maggiore), vale a dire: terremoti, inondazioni, cumuli di neve, sommosse, guerre civili, scioperi, ecc.

ecc. Cioè, tutto ciò che interrompe il normale funzionamento dei trasporti, delle attrezzature, delle comunicazioni, ecc.

ecc. ed è caratterizzato principalmente dalla sua estremità (insolitezza), dall'uscita dal normale corso dello sviluppo e, di regola, è un fenomeno imprevisto, che impedisce così la consegna tempestiva delle merci.

Risoluzione di un contratto governativo ai sensi di 44‑FZ

contratti governativi.

Si tratta del 97,9% di tutti i contratti risolti. Qualora le parti risolvano il contratto previo accordo, il fornitore non sarà inserito nell'albo dei fornitori senza scrupoli (RPN).

Ma se ciò non è indicato nel contratto,

“che gli obblighi delle parti vengono meno, anche in termini di responsabilità”

, il cliente potrà riscuotere le penali in qualsiasi momento fino alla scadenza del termine periodo di prescrizione(comma 1 dell'articolo 196 del codice civile)

Consideriamo le cause di risoluzione dei contratti di fornitura di beni, esecuzione di lavori e prestazione di servizi previste dalla normativa civile vigente per gli esecutori di tali contratti. Le cause di rifiuto unilaterale di adempiere ad un contratto di fornitura sono espressamente previste dall'art.

523 Codice Civile della Federazione Russa. Il fornitore ha il diritto di recedere unilateralmente dal contratto in via stragiudiziale in caso di violazione sostanziale del contratto da parte della controparte.