For at købe fast ejendom henvender borgerne sig til en ejendomsmægler og returnerer den til en advokat efter en mislykket transaktion. Ved indgåelse af en aftale om køb og salg af fast ejendom opnår parterne nemlig ikke altid de mål, som de indgik handlen for. Oftere alvorlige problemer opstår for ejendomssælgere, når de ikke modtager betaling i henhold til kontrakten og samtidig er frataget deres rettigheder til en lejlighed, hus, feriehus...

P O almindelige regler civilret, er køber forpligtet til at betale for varen umiddelbart før eller efter, at sælger overdrager varen til sig, medmindre andet følger af loven, eller af parterne selv. Betaling i henhold til en aftale om køb og salg af fast ejendom bekræftes af: en kvittering, et kontoudtog, der bekræfter overførslen af ​​midler, en kvittering, der bekræfter indbetalingen af ​​midler til kasseapparatet ( hvis sælgeren juridisk enhed ) osv. dokumenter, der bekræfter overførslen af ​​midler fra køber til sælger. Hvis køber ikke betaler for den ejendom, der er købt i henhold til kontrakten, kan vi tale om en overtrædelse af kontraktvilkårene og sælgers ret til at kræve ophævelse af salgskontrakten og tilbagelevering af ejendommen, forudsat at den er overdraget under kontrakten.

I overensstemmelse med bestemmelserne i artiklen i Den Russiske Føderations civile lovbog er ændring og opsigelse af kontrakten mulig efter aftale mellem parterne, medmindre andet er fastsat ved lov eller kontrakt. Hvis der ikke er enighed mellem parterne i transaktionen, kan kontrakten opsiges af retten efter anmodning fra en af ​​parterne, men kun hvis følgende betingelser er opfyldt:

• Hvis der er væsentlig misligholdelse af kontrakten fra den anden part;
• I andre tilfælde, der er fastsat i den civile lovbog Russiske Føderation, andre love eller aftaler.

Der skal lægges særlig vægt på formuleringen: "En overtrædelse af kontrakten fra en af ​​parternes side anses for væsentlig, hvilket medfører en sådan skade for den anden part, at denne i væsentlig grad fratages det, som den havde ret til at regne med ved aftalens indgåelse.". Hvis vi antager, at sælgeren i henhold til en købs- og salgsaftale forpligter sig til at overdrage ejendomsretten til fast ejendom til køberen, og køberen forpligter sig til at acceptere den og betale for den det beløb, der er angivet i aftalen, så er manglende betaling i henhold til aftale skal anses for en krænkelse af købers grundlæggende pligt.

Herudover indgår sælger en købs- og salgsaftale med forventning om at modtage midler fra køber, derfor medfører deres manglende modtagelse en sådan skade for ham, at han stort set fratages det, han havde ret til at regne med ved indgåelsen. aftalen. Det betyder, at køber har tilsidesat betalingspligten skal altid anerkendes som et grundlæggende kontraktbrud uanset kendsgerningen om registrering af overdragelsen af ​​ejendomsretten under transaktionen. I praksis viser det sig, at alt ikke er så enkelt. Domstole træffer med de samme indledende data og de samme krav direkte modsatte afgørelser, ofte med henvisning til de samme lovregler.

Oftest angiver domstolene i retsakten, når de beslutter at nægte at opfylde krav om opsigelse af en aftale om køb og salg af fast ejendom: "hvis køberen af ​​fast ejendom har registreret overdragelsen af ​​ejendomsretten, men ikke har betalt for ejendommen, har sælgeren på grundlag af paragraf 3 i artikel 486 i Den Russiske Føderations civile lov ret til at kræve betaling i henhold til aftalen og betalingen af ​​renter i overensstemmelse med artikel 395 i Den Russiske Føderations civile lovbog". Samtidig viser overdragelse af ejendom til køber før modtagelse af midler sig også at være en omstændighed, der gør det muligt for domstolene at anvende § 4 i art. 453 i Den Russiske Føderations civile lovbog, hvorefter parterne ikke har ret til at kræve tilbagelevering af det, de har udført under forpligtelsen før ændringen eller opsigelsen af ​​kontrakten, medmindre andet er fastsat ved lov eller aftale mellem parterne .

På trods af omtalen af ​​disse normer i resolutionen fra Plenum for Den Russiske Føderations Højesteret nr. 10 og Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol nr. dateret den 29. april 2010 "På nogle spørgsmål, der opstår i retspraksis ved løsning af tvister vedrørende beskyttelse af ejendomsrettigheder og andre ejendomsrettigheder" Domstolene fik endvidere afklaring i spørgsmålet om opsigelse af en købs- og salgsaftale om fast ejendom: "Registrering af overdragelsen af ​​ejendomsretten til køberen af ​​den solgte fast ejendom er ikke en hindring for opsigelse af kontrakten på de grunde, der er fastsat i artikel 450 i Den Russiske Føderations civile lovbog" og der henvises til sælgerens ret, der ikke har modtaget betaling for det, til at kræve tilbagelevering af ejendommen overført til køberen på grundlag af artikel 1102, 1104 i Den Russiske Føderations civile lov. En retsakt om tilbagelevering af fast ejendom til sælger er grundlaget for statslig registrering af opsigelse af købers ejendomsrettigheder og statslig registrering af ejerskab af denne ejendom hos sælger.

Indtil vedtagelsen af ​​denne resolution, selv om alle de nødvendige betingelser for opsigelse af transaktionen er til stede ( manglende betaling, påviste tab hos sælger, faktisk manglende overdragelse af ejendom til køber) retsafgørelser om at opsige en aftale om køb og salg af fast ejendom var sjældne. I øjeblikket er opsigelse af en aftale om køb og salg af fast ejendom på grund af manglende betaling et fuldstændigt opnåeligt juridisk mål.

Overholdelse af proceduren for opsigelse af en kontrakt i henhold til loven, klar formulering af krav og deres kompetente begrundelse er nøglen til succes i en tvist med en skruppelløs køber af fast ejendom. Manglende betaling for den faktiske overdragne fast ejendom er naturligvis ikke det eneste grundlag for at anfægte handlen. Om andre grunde til opsigelse af kontrakter og på praktiske råd Læs om deres brug på siderne af vores internetressource.

Hvis du ikke har en objektiv mulighed for at drage fordel af kvalificeret juridisk bistand ved salg af en lejlighed, anbefaler vi, at du bruger notatet udviklet af advokaterne fra vores Bureau -.” Formålet med dette notat er at give alle mulige juridiske mekanismer til at beskytte ejendomssælgerens interesser mod mulige tab og andre problemer på grund af købers uærlighed.

For at få juridisk bistand i spørgsmål vedrørende transaktioner om salg af fast ejendom og opsigelse af kontrakter om salg og køb af fast ejendom, kan du kontakte.

Advokat Nadezhda Domkina

Tvisteemnet i en af ​​sagerne behandlet af Den Russiske Føderations højesteret var spørgsmålet om, hvorvidt sælgeren har ret til at kræve opsigelse af købs- og salgsaftalen, hvis køberen ikke har opfyldt forpligtelsen til at betale for det købte. ejendom.

Sælgeren, der anlagde en retssag for at opsige kontrakten, henviste til følgende omstændigheder. Parterne indgik en købs- og salgsaftale jordlod og en boligbygning. Ejendomsoverdragelsen til køber blev tinglyst på den foreskrevne måde, men sagsøgte opfyldte ikke sine betalingsforpligtelser og overtrådte derved vilkårene i kontrakten væsentligt.

Retten i første instans tog påstanden til følge. Han tog udgangspunkt i, at sagsøgeren som følge af sagsøgtes langvarige manglende opfyldelse af sine betalingsforpligtelser for den erhvervede fast ejendom stort set blev frataget det, han havde ret til at regne med ved kontraktindgåelsen. Retten tilkendegav, at en sådan krænkelse af kontraktvilkårene fra sagsøgtes side er væsentlig og giver sagsøgers ret til at kræve ophævelse af købs- og salgsaftalen og tilbagelevering af den til sagsøgte overdragne ejendom.

Ankeinstansen omstødte rettens afgørelse. Klagen fandt, at tiltaltes manglende opfyldelse af sine forpligtelser til at betale for den erhvervede ejendom ikke i sig selv var et væsentligt kontraktbrud. Hertil kommer, at appelretten under henvisning til stk. 3 i art. 486 i Den Russiske Føderations civillovbog indikerede, at manglende opfyldelse af forpligtelsen til at betale for de solgte varer ikke giver anledning til sælgerens ret til at opsige købs- og salgsaftalen, men kun giver anledning til hans ret til at kræve betaling for varer og betaling af renter til brug for andre kontant.

Den Russiske Føderations højesteret anerkendte appeldomstolens konklusioner som fejlagtige. Da sælger i den pågældende sag ikke modtog evt sum penge for den solgte ejendom mistede han ifølge Den Russiske Føderations højesteret åbenbart, hvad han havde ret til at regne med ved kontraktindgåelsen. Følgelig er der en væsentlig krænkelse af kontrakten, som er grundlaget for dens opsigelse (klausul 2 i artikel 450 i Den Russiske Føderations civile lovbog). RF Højesteret bemærkede også, at paragraf 3 i art. 486 i Den Russiske Føderations civile lovbog, som appeldomstolen henviste til, udelukker ikke sælgerens ret til at kræve opsigelse af kontrakten i forbindelse med køberens overtrædelse af betalingsforpligtelsen.

Lad os bemærke, at RF Højesteret tidligere udtrykte et andet synspunkt om dette spørgsmål. Han tog udgangspunkt i, at købers tilsidesættelse af betalingspligten for den købte ejendom ikke er en væsentlig overtrædelse af købs- og salgsaftalen. I mangel af en særlig angivelse i loven eller kontrakten om sælgers ret til at kræve ophævelse af kontrakten og tilbagelevering af ejendommen kan sælger derfor kun kræve betaling og renter for anvendelse af andres penge (se f.eks. , definitionen af ​​forsikringsselskabet iflg civile sager RF væbnede styrker dateret 06/07/2011 N 5-B11-27).

Langt de fleste afregninger for køb og salg af fast ejendom sker ved at overføre midler gennem en bankboks med visse betingelser for adgang hertil. Med andre metoder til at udføre proceduren er der reelle risici for, at sælgeren står uden penge og uden lejlighed. Hvordan undgår man dette?

Hvornår tager du risici?

Dystre resultater kan vente på dig forskellige situationer. Det er værd at nævne de mest almindelige af dem. For eksempel blev parterne enige om at betale kontant efter statens registrering af kontrakten, men køberen opfyldte ikke denne forpligtelse. Eller, når de gennemførte en alternativ transaktion, beregnede parterne ikke alt mulige muligheder adgang til pengeskab og derfor blev de ikke ordineret. I dette tilfælde kan midler til boligen ikke modtages af sælgeren som forventet, men af ​​køberen eller tredjeparter. En anden risikabel mulighed er at udarbejde en købs- og salgsaftale, i henhold til hvilken sælger på forhånd bekræftede modtagelsen af ​​pengene, før den faktiske accept af pengene, og dette afspejles i aftalen. De fleste sælgere tror fejlagtigt, at hvis de ikke modtager penge for deres lejlighed, vil de kunne returnere lokalerne. Hvad tager de fejl af?

Købs- og salgsaftalen for boliger kan opsiges og lejligheden tilbageleveres til den oprindelige ejer på initiativ af en af ​​parterne kun i ekstraordinære tilfælde og kun ved domstolsafgørelse, hvis der er en overtrædelse af vilkårene i kontrakten fra den anden part, hvilket ved lov eller kontrakt er fastslået som væsentligt, hvilket tillader transaktionen at blive afsluttet. Under andre omstændigheder kan sælgeren, efterladt uden penge og uden lejlighed, ikke regne med, at den solgte bolig kommer tilbage til sit ejerskab - han har kun ret til at kræve betaling af midler, der ikke er modtaget fra transaktionen.

Det er værd at være opmærksom på følgende punkter:

1. Særlig betingelse for kontrakten ved dens ophør

Nogle gange medtager sælger og køber særlige betingelser i kontrakten, der fastlægger grundlaget for dens opsigelse efter anmodning fra en af ​​parterne. Den mest almindelige af dem er manglende betaling af penge til boliger. Det skal bemærkes, at lovgivningen i Den Russiske Føderation ikke indeholder bestemmelser, der tillader opsigelse af en kontrakt på grund af manglende betaling. Og hvis sælgers rettigheder ikke er specificeret i kontrakten, er chancerne for at returnere ejendommen, hvis der ikke modtages penge for det, meget lave.

Fra 2010 til midten af ​​2012 i Moskva-regionen gik mere end 1.000 sælgere, der ikke modtog midler under transaktionen, til retten. Knap 700 ansøgere krævede lokalerne tilbage til deres ejendom, og kun 50 krav blev imødekommet. Af de mere end 300 juridiske tvister vedrørende inddrivelse af midler til en solgt lejlighed, blev størstedelen af ​​kravene indfriet.

2. Væsentlig overtrædelse af købs- og salgsaftalens vilkår

Ifølge nogle domstole, herunder Højesteret i Den Russiske Føderation, er den kendsgerning, at den manglende betaling til sælgeren af ​​prisen på lejligheden i sig selv ikke er en væsentlig overtrædelse af kontraktvilkårene, fordi sælger har ret til at kontakte køber med krav om opkrævning af midler.

Hvis retten behandler et krav om ophævelse af en transaktion på grund af manglende betaling, vurderes graden af ​​overtrædelse af kontraktvilkårene. Domstole er opmærksomme på sådanne punkter som den periode, hvor sælgeren henvendte sig til køberen med et krav om betaling af midler (om sælgeren overhovedet fremsatte dette krav umiddelbart efter registrering af transaktionen eller senere lang tid for eksempel år), social status parter i kontrakten (den mængde af fast ejendom, sælgeren har, om han har fast sted bopæl), andre faktorer. Det karakteristiske er, at det er i Moskva-regionen, at domstolene, i modsætning til domstolene i periferien, og i modsætning til holdningen fra Den Russiske Føderations højesteret, er mere tilbøjelige til at anerkende manglende betaling af boligudgifter som en væsentlig overtrædelse i vilkårene i kontrakten, derfor er de meget mere tilbøjelige til at afslutte transaktioner på disse grunde, og returnere lejligheder til sælgerne.

3. Manglende kvittering kan ikke indikere manglende betaling af kontrakten

Det er værd at bemærke, at fraværet af en kvittering for modtagelse af midler ikke altid indikerer deres manglende modtagelse. Aftalen kan blandt andre betingelser afspejle, at "forlig mellem parterne er indgået fuldt ud inden underskrivelsen af ​​denne aftale", og efter underskrivelse af en sådan aftale er det ikke muligt at bevise det modsatte. De fleste domstole, i mangel af en kvittering, betragter de relevante klausuler i købs- og salgsaftalen med en direkte indikation af betalingen foretaget af køberen af ​​ejendommen, før de underskriver dokumentet, som en bekræftelse af, at betalingen er sket. For retten er dette tilstrækkeligt skriftligt bevis for opfyldelse af økonomiske forpligtelser over for sælger. Under sådanne omstændigheder bør sælgeren fremlægge for retten ubestridelige dokumenter, der bekræfter fraværet af overførsel af penge til lejligheden, hvilket er praktisk talt umuligt.

Afslutningsvis vil jeg gerne endnu en gang henlede opmærksomheden på, at den nuværende lovgivning giver den sælger, der ikke har modtaget betaling i henhold til kontrakten, ret til kun at kræve indsamling af penge, men ikke tilbagelevering af de overførte boliger . En sådan materiell begrænsning påvirker i alvorlig grad sælgers processuelle stilling, hvilket er den vigtigste grund til en særlig omhyggelig holdning til handlen.

Advokat ("Legal Center for Advokat Oleg Sukhov"), især for GdeEtotDom.RU

I 2008 Højesteret afviste påstanden fra sælger, som krævede at hæve kontrakten om køb og salg af en lejlighed, hvis udgift køber ikke havde betalt. Ti år senere, i en lignende tvist, ændrede højesterets holdning til det modsatte.

Er kontrakten dyrere end lejligheden?

En borger nedlagde et krav i retten om at ophæve aftalen om køb og salg af lejligheder og returnere ejendommen. I kravet fremgik, at sagsøgte forpligtede sig til at betale udgiften til lejligheden efter statens tinglysning af kontrakten, men endnu ikke har betalt, og har undgået at opsige kontrakten. Førsteinstansretten tog påstanden til følge med den begrundelse, at sagsøgtes manglende betaling af udgiften til lejligheden var en væsentlig overtrædelse af den mellem parterne indgåede aftale. Da kontrakten ikke kan anses for opfyldt, skal der efter stk. 2 og 4 spsk. 453 i Den Russiske Føderations civile lovbog, er lejligheden genstand for tilbagevenden til sælgerens ejerskab.

Den russiske højesteret besluttede anderledes i 2008. Han påpegede, at hvis køberen ikke straks betaler for de overførte varer i overensstemmelse med salgskontrakten, giver loven ikke mulighed for opsigelse af kontrakten: ifølge paragraf 3 i art. 486 i Den Russiske Føderations civile lovbog, kan sælgeren kræve betaling for varerne og betaling af renter for brugen af ​​andres midler i overensstemmelse med art. 395 i Den Russiske Føderations civile lovbog. Grundene og konsekvenserne af opsigelse af kontrakten er angivet i art. 450 og stk. 4 i art. 453 Civil Code of Den Russiske Føderation. Samtidig skal muligheden for, at parterne returnerer det, der er udført i henhold til kontrakten før dens ophør, være fastsat ved lov eller kontrakt. Den af ​​sagsøger og sagsøgte indgåede købs- og salgsaftale indeholder dog ikke en sådan situation.

Højesteret ændrede mening

I 2017 ændrede Højesterets holdning. Sælger anlagde sag om opsigelse af kontrakten om salg og køb af en grund og en beboelsesbygning. Ejendomsoverdragelsen til køber blev tinglyst på den foreskrevne måde, men indklagede opfyldte ikke sine betalingsforpligtelser. Byretten imødekom i 2016 kravene og hævede kontrakten.

Appelretten omstødte denne retsafgørelse med henvisning til de samme lovregler, som blev citeret af den højeste ret i 2008-sagen. Men denne gang anerkendte Den Russiske Føderations højesteret afgørelsen af ​​appellen som fejlagtig. Sælger mistede i den pågældende sag, hvad han havde ret til at regne med ved indgåelsen af ​​købs- og salgsaftalen, idet han slet ikke har modtaget penge for den solgte ejendom. Dette er en væsentlig krænkelse af kontrakten og er grundlaget for dens opsigelse i overensstemmelse med stk. 2 i art. 450 Civil Code of Den Russiske Føderation. Højesteret bemærkede også, at ud fra den bogstavelige fortolkning af teksten i stk. 3 i art. 486 i Den Russiske Føderations civile lovbog betyder ikke, at i tilfælde af utidig betaling fra køberen af ​​de overførte varer i overensstemmelse med købs- og salgsaftalen, har sælgeren ikke ret til at kræve opsigelse af aftalen.

Som vi ser, kan de samme retsnormer fortolkes af retten på forskellige måder. Det er også uklart, om afgørelsen fra RF Højesteret kun vedrører fuldstændig manglende betaling under transaktionen eller gælder for tilfælde af manglende betaling. Og bliver den nye stilling endelig?

Derfor skal salgsaftalen på forhånd indeholde en formulering, der udelukker kontroversielle situationer. Fx betinge, at sælger har ret til ensidigt at hæve købs- og salgsaftalen og kræve ejendommen tilbage, såfremt han ikke modtager den aftalte pris fuldt ud og inden for den i aftalen fastsatte frist. Og selvfølgelig skal du kontakte en advokat "før", ikke "efter".

Kunden er også forpligtet til at opsige kontrakten, hvis varerne, arbejderne, tjenesteydelserne ikke opfylder kravene i de tekniske specifikationer, deltageren ikke opfylder kravene til personer, eller de er forsynet med unøjagtige oplysninger. Trin 1. Træf en beslutning. I dette tilfælde udfærdiges et særligt dokument, som registrerer, hvem der har accepteret det og med hvilken begrundelse. Inden for 3 arbejdsdage bliver oplysningerne også lagt i Unified Information System (herefter benævnt UIS) (Del.

Opsigelse af en kontrakt efter aftale mellem parterne: modydelse i henhold til føderal lov-44

Så det første tilfælde, der bør nævnes, er, at gensidig opsigelse af kontrakten er mulig, hvis leverandøren er ude af stand til at opfylde sine forpligtelser under kontakten af ​​årsager uden for dens kontrol (med andre ord i tilfælde af force majeure).

Den anden situation opstår, når kunden ikke længere skal levere varer.

For det tredje, når kontrakten ikke kan opfyldes på grund af force majeure omstændigheder.

Forum om offentlige indkøb og udbud Godt udbud

og hvis opsigelsen sker efter aftale mellem parterne, så viser det sig, at vi poster oplysningerne på et generelt grundlag? og hvis opsigelsen sker efter aftale mellem parterne, så viser det sig, at vi poster oplysningerne på et generelt grundlag?

Efter aftale mellem parterne er der ingen forsinkelse i opsigelsens ikrafttræden. underskrevet - indberettet. inden for 3 arbejdstimer dage i registret, inden for 7 i indberetningen og inden for 1 hverdag.

Sådan opsiger du en kontrakt i henhold til 44-FZ: betingelser og risici

Kontrakten kan ikke opsiges delvist. Dette bekræftes af ministeriet for økonomisk udvikling i Rusland i et brev dateret 16. januar 2019 nr. D28i-130. Hvis varerne ikke leveres fuldt ud, accepterer og betaler kunden for den faktisk leverede mængde.

I 2019, efter aftale mellem parterne, blev 534,2 tusinde offentlige kontrakter opsagt. Det er 97,9 % af alle opsagte kontrakter. Hvis parterne har opsagt kontrakten efter aftale, vil leverandøren ikke indgå i RNP.

ikke nødvendigvis, men hvis leveringen var for et beløb, der var mindre end det, der er fastsat i kontrakten, og det IKKE er NØDVENDIG at genopfylde det til 100% AF BELØBET, så ja - det er tilrådeligt at lukke det for dette mindre beløb.

Det er nemmere at spørge en advokat!

Stil vores advokater et spørgsmål - det er meget hurtigere end at lede efter en løsning.

Entreprenørens afslag på en statslig (kommunal) kontrakt: begrundelse, procedure, konsekvenser

Begrundelsen for ensidigt afslag på at opfylde en leveringsaftale er udtrykkeligt fastsat i art.

Samtidig skal stk. 3 i art. 523 i Civil Code of the Russian Federation giver leverandørens ret til at nægte kontrakten, hvis køberen (i vores tilfælde kunden) gentagne gange overtræder fristen for betaling eller prøveudtagning af varer. Grunden til ensidig afvisning af kontrakten er også defineret i andre normer i afsnit 3 i kapitel 30 i Den Russiske Føderations civile lovbog, afsnit 1 i kapitel 30 i Den Russiske Føderations civile lovbog o købs- og salgsaftale, som gælder for leveringsaftalen i henhold til klausul .

Opsigelse af kontrakten efter aftale mellem parterne (h

Der er tale om force majeure omstændigheder (eller på anden måde - force majeure omstændigheder), nemlig: jordskælv, oversvømmelser, snedriver, optøjer, borgerkrige, strejker osv.

osv. Det vil sige alt, der forstyrrer den normale drift af transport, udstyr, kommunikation mv.

osv. og er primært kendetegnet ved, at det er ekstremt (usædvanligt), at det falder ud af det normale udviklingsforløb, og som regel er et uforudset fænomen, der derved forhindrer rettidig levering af varer.

Opsigelse af en statskontrakt i henhold til 44-FZ

offentlige kontrakter.

Det er 97,9 % af alle opsagte kontrakter. Hvis parterne har opsagt kontrakten efter aftale, vil leverandøren ikke blive optaget i registret over skruppelløse leverandører (RPN).

Men hvis det ikke står i aftalen,

"at parternes forpligtelser ophører, herunder med hensyn til ansvar"

, vil kunden til enhver tid kunne opkræve bøder, indtil fristen er udløbet forældelsesfrist(klausul 1 i artikel 196 i civilloven)

Lad os overveje grundene til opsigelse af kontrakter om levering af varer, udførelse af arbejde og levering af tjenesteydelser i henhold til den nuværende civile lovgivning for udførere af sådanne kontrakter. Begrundelsen for ensidigt afslag på at opfylde en leveringsaftale er udtrykkeligt fastsat i art.

523 Civil Code of Den Russiske Føderation. Leverandøren har ret til ensidigt at træde tilbage fra kontrakten udenretsligt i tilfælde af væsentlig misligholdelse af kontrakten fra den anden part.