For å kjøpe fast eiendom henvender innbyggerne seg til en eiendomsmegler og returnerer den til en advokat etter en mislykket transaksjon. Når man inngår en avtale om kjøp og salg av eiendom, oppnår ikke alltid partene de målene de inngikk transaksjonen for. Oftere alvorlige problemer oppstår for eiendomsmeglere når de ikke mottar betaling i henhold til kontrakten og samtidig blir fratatt rettighetene til en leilighet, hus, hytte ...

P O generelle regler sivil lovgivning, plikter kjøperen å betale for varen umiddelbart før eller etter at selgeren overdrar varene til ham, med mindre annet er fastsatt ved lov, eller av partene selv. Betaling i henhold til en avtale om kjøp og salg av eiendom bekreftes av: en kvittering, en kontoutskrift som bekrefter overføringen av midler, en kvittering som bekrefter innskuddet av midler i kassaapparatet ( hvis selgeren juridisk enhet ) osv. dokumenter som bekrefter overføring av midler fra kjøper til selger. Hvis kjøperen ikke betaler for eiendommen kjøpt i henhold til kontrakten, kan vi snakke om brudd på vilkårene i kontrakten og selgerens rett til å kreve heving av salgskontrakten og tilbakelevering av eiendommen, forutsatt at den ble overført under kontrakten.

I samsvar med bestemmelsene i artikkelen i den russiske føderasjonens sivilkode, er endring og oppsigelse av kontrakten mulig etter avtale mellom partene, med mindre annet er bestemt i lov eller kontrakt. Dersom det ikke er enighet mellom partene i transaksjonen, kan kontrakten sies opp av retten etter anmodning fra en av partene, men bare hvis følgende betingelser er oppfylt:

• Hvis det er et vesentlig mislighold av kontrakten fra den andre parten;
• I andre tilfeller gitt av Civil Code Den russiske føderasjonen, andre lover eller avtaler.

Spesiell oppmerksomhet bør rettes mot ordlyden: «Et avtalebrudd fra den ene partens side anses som vesentlig, som medfører en slik skade for den annen part at denne i vesentlig grad fratas det den hadde rett til å regne med ved avtaleinngåelsen.». Hvis vi antar at selgeren i henhold til en kjøps- og salgsavtale forplikter seg til å overføre eiendomsretten til kjøperen, og kjøperen forplikter seg til å akseptere den og betale for den det beløpet som er spesifisert i avtalen, vil fraværet av betaling i henhold til avtale bør anses som et brudd på kjøpers grunnleggende plikt.

I tillegg inngår selgeren en kjøps- og salgsavtale med forventning om å motta midler fra kjøperen, derfor medfører deres unnlatelse av å motta dem en slik skade for ham at han i stor grad blir fratatt det han hadde rett til å regne med ved konklusjonen. avtalen. Dette betyr at kjøper har brutt betalingsplikten må alltid anerkjennes som et grunnleggende kontraktsbrudd uavhengig av det faktum registrering av overføring av eierskap under transaksjonen. I praksis viser det seg at alt ikke er så enkelt. Domstolene, gitt de samme innledende dataene og de samme kravene, fatter direkte motsatte avgjørelser, ofte med henvisning til de samme rettsreglene.

Oftest angir domstoler i rettsakten når de bestemmer seg for å nekte å tilfredsstille krav om oppsigelse av en kjøps- og salgsavtale for eiendom: "hvis kjøperen av fast eiendom har registrert overføringen av eierskap, men ikke har betalt for eiendommen, har selgeren, på grunnlag av klausul 3 i artikkel 486 i Civil Code of the Russian Federation, rett til å kreve betaling under avtalen og betalingen av renter i samsvar med artikkel 395 i den russiske føderasjonens sivilkode.". Samtidig viser overføring av eiendom til kjøper før mottak av midler seg også å være en omstendighet som gjør at domstolene kan anvende paragraf 4 i art. 453 i den russiske føderasjonens sivilkode, ifølge hvilken partene ikke har rett til å kreve retur av det de utførte under forpliktelsen før endringen eller oppsigelsen av kontrakten, med mindre annet er fastsatt ved lov eller avtale mellom partene .

Til tross for omtale av disse normene i resolusjonen av plenum for Høyesterett i Den Russiske Føderasjon nr. 10 og Plenum for Høyeste Voldgiftsdomstol i Den Russiske Føderasjon nr. datert 29. april 2010 "På noen problemer som dukker opp i rettspraksis ved løsning av tvister knyttet til beskyttelse av eiendomsrettigheter og andre eiendomsrettigheter" Domstolene ble også gitt avklaring i spørsmålet om heving av en kjøps- og salgsavtale av fast eiendom: "Registrering av overføring av eierskap til kjøperen av den solgte eiendommen er ikke en hindring for oppsigelse av kontrakten på grunnlag angitt i artikkel 450 i den russiske føderasjonens sivilkode." og det henvises til retten til selgeren som ikke har mottatt betaling for å kreve tilbakelevering av eiendommen overført til kjøperen på grunnlag av artiklene 1102, 1104 i den russiske føderasjonens sivilkode. En rettslig handling om tilbakelevering av fast eiendom til selger er grunnlaget for statlig registrering av oppsigelse av kjøperens eierrettigheter og statlig registrering av eierskap til denne eiendommen til selgeren.

Inntil vedtakelsen av denne resolusjonen, selv om alle betingelsene som er nødvendige for å avslutte transaksjonen er til stede ( manglende betaling, påvist tap hos selger, faktisk manglende overdragelse av eiendom til kjøper) Rettsavgjørelser om å si opp en avtale om kjøp og salg av eiendom var sjeldne. For øyeblikket er det å si opp en avtale om kjøp og salg av eiendom på grunn av manglende betaling et fullt oppnåelig juridisk mål.

Overholdelse av prosedyren for å avslutte en kontrakt fastsatt ved lov, klar formulering av krav og deres kompetente begrunnelse er nøkkelen til suksess i en tvist med en skruppelløs kjøper av fast eiendom. Manglende betaling for den faktiske overførte eiendommen er selvsagt ikke det eneste grunnlaget for å utfordre transaksjonen. På annet grunnlag for heving av kontrakter og på praktiske råd Les om bruken av dem på sidene til vår Internettressurs.

Hvis du ikke har en objektiv mulighet til å dra nytte av kvalifisert juridisk bistand ved salg av en leilighet, anbefaler vi at du bruker notatet utviklet av advokatene til vårt kontor -." Formålet med dette notatet er å gi alle mulige juridiske mekanismer for å beskytte eiendomsselgerens interesser mot mulige tap og andre problemer på grunn av kjøperens uærlighet.

For å få juridisk bistand i spørsmål knyttet til transaksjoner for salg av fast eiendom og heving av kontrakter om salg og kjøp av fast eiendom, kan du kontakte.

Advokat Nadezhda Domkina

Tvisteemnet i en av sakene behandlet av Høyesterett i Den russiske føderasjonen var spørsmålet om selgeren har rett til å kreve heving av kjøps- og salgsavtalen dersom kjøperen ikke har oppfylt forpliktelsen til å betale for det kjøpte. eiendom.

Selgeren, som anla et søksmål for å heve kontrakten, refererte til følgende omstendigheter. Partene inngikk en kjøps- og salgsavtale tomt og et bolighus. Overdragelsen av eiendomsretten til kjøperen ble registrert på forskriftsmessig måte, men saksøkte oppfylte ikke sine betalingsforpliktelser, og brøt dermed vilkårene i kontrakten vesentlig.

Førsteinstansretten tok kravet til følge. Han tok utgangspunkt i at saksøker som følge av saksøktes langvarige unnlatelse av å oppfylle sine betalingsforpliktelser for den ervervede eiendom i stor grad ble fratatt det han hadde rett til å regne med ved kontraktsinngåelsen. Retten antydet at et slikt brudd på vilkårene i kontrakten fra saksøktes side er betydelig og gir opphav til saksøkers rett til å kreve heving av kjøps- og salgsavtalen og tilbakelevering av eiendommen som er overført til saksøkte.

Ankeinstansen opphevet rettens avgjørelse. Anken slo fast at saksøktes unnlatelse av å oppfylle sine forpliktelser til å betale for den ervervede eiendom ikke i seg selv var et vesentlig kontraktsbrudd. I tillegg har lagmannsretten, med henvisning til paragraf 3 i art. 486 i den russiske føderasjonens sivilkode indikerte at manglende oppfyllelse av forpliktelsen til å betale for de solgte varene ikke gir opphav til selgerens rett til å si opp kjøps- og salgsavtalen, men gir ham bare rett til å kreve betaling for varene og betaling av renter for andres bruk i kontanter.

Den russiske føderasjonens høyesterett anerkjente konklusjonene fra ankedomstolen som feil. Siden selgeren i saken under vurdering ikke mottok noen sum penger for den solgte eiendommen mistet han, ifølge RF Høyesterett, åpenbart det han hadde rett til å regne med ved kontraktsinngåelsen. Følgelig er det et betydelig brudd på kontrakten, som er grunnlaget for oppsigelsen (klausul 2 i artikkel 450 i den russiske føderasjonens sivilkode). RF Høyesterett bemerket også at punkt 3 i art. 486 i den russiske føderasjonens sivilkode, som ankedomstolen refererte til, utelukker ikke selgerens rett til å kreve oppsigelse av kontrakten i forbindelse med kjøperens brudd på betalingsplikten.

La oss merke oss at Høyesterett i Den russiske føderasjonen tidligere uttrykte et annet synspunkt på dette problemet. Han tok utgangspunkt i at kjøpers brudd på betalingsplikten for den kjøpte eiendommen ikke er et vesentlig brudd på kjøps- og salgsavtalen. Derfor, i mangel av en spesiell angivelse i lov eller kontrakt om selgers rett til å kreve heving av kontrakten og tilbakelevering av eiendommen, kan selgeren kun kreve betaling og renter for bruk av andres penger (se f.eks. , definisjonen av forsikringsselskapet iht sivile saker RF Forsvaret datert 06.07.2011 N 5-B11-27).

De aller fleste oppgjørene for kjøp og salg av eiendom skjer ved å overføre midler gjennom en bankboks med visse betingelser for tilgang til den. Med andre metoder for å utføre prosedyren, er det reell risiko for at selgeren blir stående uten penger og uten leilighet. Hvordan unngå dette?

Når tar du risiko?

Dystre resultater kan vente på deg ulike situasjoner. Det er verdt å nevne de vanligste av dem. For eksempel ble partene enige om å betale kontant etter statlig registrering av kontrakten, men kjøperen oppfylte ikke denne forpliktelsen. Eller, når de gjennomførte en alternativ transaksjon, beregnet ikke partene alt mulige alternativer tilgang til safe og følgelig ble de ikke foreskrevet. I dette tilfellet kan midler til boliglokalene ikke mottas av selgeren, som forventet, men av kjøperen eller tredjeparter. Et annet risikabelt alternativ er å utarbeide en kjøps- og salgsavtale, i henhold til hvilke vilkår selgeren bekreftet mottak av pengene på forhånd, før den faktiske aksepten av pengene, og dette gjenspeiles i avtalen. De fleste selgere tror feilaktig at dersom de ikke får penger for leiligheten sin, vil de kunne returnere lokalene. Hva tar de feil?

Kjøps- og salgsavtalen for boliglokaler kan sies opp og leiligheten returneres til den opprinnelige eieren etter initiativ fra en av partene kun i unntakstilfeller og bare ved rettsavgjørelse hvis det er et brudd på vilkårene i kontrakten av den andre parten, som er bestemt ved lov eller kontrakt som vesentlig, slik at transaksjonen kan avsluttes. Under andre omstendigheter kan selgeren, etterlatt uten penger og uten leilighet, regne med at de solgte boliglokalene kommer tilbake til hans eie - han har bare rett til å kreve betaling av midler som ikke er mottatt fra transaksjonen.

Det er verdt å ta hensyn til følgende punkter:

1. Spesiell betingelse for kontrakten ved oppsigelse

Noen ganger inkluderer selger og kjøper spesielle forhold i kontrakten som fastslår grunnlaget for oppsigelsen på anmodning fra en av partene. Den vanligste av dem er manglende betaling av penger for boliglokaler. Det skal bemerkes at lovgivningen i Den russiske føderasjonen ikke inneholder bestemmelser som tillater oppsigelse av en kontrakt på grunn av manglende betaling. Og hvis selgerens rettigheter ikke er spesifisert i kontrakten, er sjansene for å returnere eiendommen hvis det ikke mottas penger for den, svært lave.

Fra 2010 til midten av 2012 i Moskva-regionen gikk mer enn 1000 selgere som ikke mottok midler under transaksjonen til retten. Nesten 700 søkere krevde tilbakeføring av lokaler til eiendommen sin, og bare 50 krav ble innfridd. Av de mer enn 300 rettstvistene om tilbakebetaling av midler til en solgt leilighet, ble flertallet av kravene innfridd.

2. Vesentlig brudd på vilkårene i kjøps- og salgsavtalen

I følge noen domstoler, inkludert Høyesterett i Den russiske føderasjonen, er faktumet av manglende betaling til selgeren av kostnadene for leiligheten i seg selv ikke et betydelig brudd på vilkårene i kontrakten, fordi selger har rett til å kontakte kjøper med krav om innkreving av midler.

Dersom retten vurderer et krav om oppsigelse av en transaksjon på grunn av manglende betaling, vurderes graden av brudd på vilkårene i kontrakten. Domstoler tar hensyn til slike punkter som perioden hvor selgeren henvendte seg til kjøperen med et krav om betaling av midler (om selgeren i det hele tatt stilte dette kravet, umiddelbart etter registrering av transaksjonen eller senere lang tid for eksempel år), sosial status parter i kontrakten (beløpet av fast eiendom selgeren har, om han har fast plass bosted), andre faktorer. Det som er karakteristisk er at det er i Moskva-regionen at domstoler, i motsetning til domstoler i periferien, og i motsetning til posisjonen til Høyesterett i Den russiske føderasjonen, er mer tilbøyelige til å anerkjenne manglende betaling av boligkostnader som et betydelig brudd av vilkårene i kontrakten, følgelig er det mye mer sannsynlig at de avslutter transaksjoner på dette grunnlaget, og returnerer leiligheter til selgerne.

3. Fravær av kvittering kan ikke indikere manglende betaling av kontrakten

Det er verdt å merke seg at fraværet av en kvittering for mottak av midler ikke alltid indikerer at de ikke er mottatt. Avtalen kan blant annet reflektere at «oppgjøret mellom partene i sin helhet ble gjort før signering av denne avtalen», og etter å ha signert en slik avtale er det ikke mulig å bevise det motsatte. De fleste domstoler, i mangel av kvittering, vurderer de tilsvarende klausulene i kjøps- og salgsavtalen med en direkte indikasjon på betalingen foretatt av kjøperen av eiendommen før de signerer dokumentet som en bekreftelse på at betalingen er gjort. For retten er dette tilstrekkelig skriftlig bevis for oppfyllelse av økonomiske forpliktelser overfor selger. Under slike omstendigheter bør selgeren presentere for retten udiskutable dokumenter som bekrefter fraværet av overføringen av penger til leiligheten, noe som er praktisk talt umulig.

Avslutningsvis vil jeg nok en gang trekke oppmerksomhet til det faktum at gjeldende lovgivning gir selgeren som ikke har mottatt betaling i henhold til kontrakten, rett til å kreve bare innsamling av penger, men ikke tilbakelevering av de overførte boliglokalene . En slik materiell begrensning påvirker i alvorlig grad selgerens prosessuelle stilling, som er den viktigste grunnen til en særlig forsiktig holdning til transaksjonen.

Advokat ("Legal Center of Lawyer Oleg Sukhov"), spesielt for GdeEtoDom.RU

I 2008 Høyesterett avviste kravet fra selgeren, som krevde å heve kontrakten om kjøp og salg av en leilighet som kjøper ikke hadde betalt. Ti år senere, i en lignende tvist, endret høyesteretts posisjon seg til det motsatte.

Er kontrakten dyrere enn leiligheten?

En borger la inn et krav i retten om å si opp avtalen om kjøp og salg av leilighet og returnere eiendommen. I kravet fremgikk at saksøkte forpliktet seg til å betale kostnaden for leiligheten etter statens tinglysing av kontrakten, men ennå ikke har betalt, og har unngått å heve kontrakten. Førsteinstansretten tok påstanden til følge med den bakgrunn at saksøktes unnlatelse av å betale utgiftene til leiligheten var et vesentlig brudd på avtalen mellom partene. Siden kontrakten ikke kan anses oppfylt, så etter pkt. 2 og 4 ss. 453 i den russiske føderasjonens sivilkode, er leiligheten gjenstand for tilbakeføring til eierskapet til selgeren.

Den russiske høyesterett bestemte seg annerledes i 2008. Han påpekte at hvis kjøperen ikke umiddelbart betaler for varene som er overført i samsvar med salgskontrakten, gir loven ikke bestemmelser om oppsigelse av kontrakten: i henhold til klausul 3 i art. 486 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan selgeren kreve betaling for varene og betaling av renter for bruk av andres midler i samsvar med art. 395 i den russiske føderasjonens sivilkode. Grunnene og konsekvensene av oppsigelse av kontrakten er navngitt henholdsvis i art. 450 og paragraf 4 i art. 453 i den russiske føderasjonens sivilkode. Samtidig må muligheten for at partene kan returnere det som er utført i henhold til kontrakten før dens oppsigelse, være fastsatt ved lov eller kontrakt. Kjøps- og salgsavtalen inngått av saksøker og saksøkte legger imidlertid ikke opp til en slik situasjon.

Høyesterett ombestemte seg

I 2017 ble Høyesteretts standpunkt endret. Selger reiste søksmål for å heve kontrakten om salg og kjøp av en tomt og et bolighus. Eiendomsoverdragelsen til kjøper ble tinglyst på forskriftsmessig måte, men innklagede oppfylte ikke sine betalingsforpliktelser. I 2016 innfridde tingretten kravene og hevet kontrakten.

Lagmannsretten opphevet denne rettsavgjørelsen, med henvisning til de samme rettsreglene som ble sitert av høyesterett i 2008-forhandlingene. Men denne gangen anerkjente den russiske føderasjonens høyesterett avgjørelsen av anken som feil. Selgeren tapte i det aktuelle tilfellet det han hadde rett til å regne med ved inngåelsen av kjøps- og salgsavtalen, etter å ikke ha mottatt penger i det hele tatt for den solgte eiendommen. Dette er et betydelig brudd på kontrakten og er grunnlaget for oppsigelsen i samsvar med paragraf 2 i art. 450 Civil Code of the Russian Federation. Høyesterett bemerket også at fra den bokstavelige tolkningen av teksten i paragraf 3 i art. 486 i den russiske føderasjonens sivilkode betyr ikke at i tilfelle utidig betaling fra kjøperen av varene som er overført i samsvar med kjøps- og salgsavtalen, har ikke selgeren rett til å kreve oppsigelse av avtalen.

Som vi ser kan de samme rettsnormene tolkes av retten på ulike måter. Det er også uklart om avgjørelsen fra RF Høyesterett kun gjelder fullstendig manglende betaling under transaksjonen eller gjelder tilfeller av manglende betaling. Og blir den nye stillingen endelig?

Derfor må salgskontrakten på forhånd gi en formulering som utelukker kontroversielle situasjoner. For eksempel fastsette at selger har rett til ensidig å heve kjøps- og salgsavtalen og kreve tilbakelevering av eiendommen dersom han ikke mottar avtalt pris i sin helhet og innen den tidsperiode avtalen fastsetter. Og selvfølgelig må du kontakte en advokat "før", ikke "etter".

Kunden er også forpliktet til å si opp kontrakten hvis varene, verkene, tjenestene ikke oppfyller kravene i de tekniske spesifikasjonene, deltakeren ikke oppfyller kravene til personer, eller de får unøyaktig informasjon. Trinn 1. Ta en avgjørelse. I dette tilfellet blir det utarbeidet et spesielt dokument, som registrerer hvem som godtok det og på hvilket grunnlag. Innen 3 virkedager blir informasjonen også lagt ut i Unified Information System (heretter referert til som UIS) (Del.

Oppsigelse av en kontrakt etter avtale mellom partene: vederlag i henhold til føderal lov-44

Så det første tilfellet som bør nevnes er at gjensidig oppsigelse av kontrakten er mulig hvis leverandøren ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser under kontakten av årsaker utenfor dens kontroll (med andre ord i tilfeller av force majeure).

Den andre situasjonen oppstår når kunden ikke lenger trenger å levere varer.

For det tredje, når kontrakten ikke kan oppfylles på grunn av force majeure-omstendigheter.

Forum om statlige anskaffelser og anbud Godt anbud

og dersom oppsigelsen skjer etter avtale mellom partene, så viser det seg at vi legger ut informasjonen på generelt grunnlag? og dersom oppsigelsen skjer etter avtale mellom partene, så viser det seg at vi legger ut informasjonen på generelt grunnlag?

Etter avtale mellom partene er det ingen forsinkelse i oppsigelsens ikrafttredelse. signert - rapportert. innen 3 arbeidstimer dager i registeret, innen 7 i rapporten og innen 1 virkedag.

Hvordan si opp en kontrakt under 44-FZ: betingelser og risiko

Kontrakten kan ikke sies opp delvis. Dette bekreftes av departementet for økonomisk utvikling i Russland i et brev datert 16. januar 2019 nr. D28i-130. Dersom varene ikke leveres i sin helhet, aksepterer og betaler kunden for det faktiske leverte kvantumet.

I 2019, etter avtale mellom partene, ble 534,2 tusen offentlige kontrakter sagt opp. Dette er 97,9 % av alle oppsagte kontrakter. Dersom partene hevet kontrakten etter avtale, vil ikke leverandøren inngå i RNP.

ikke nødvendigvis, men hvis leveransen var for et beløp mindre enn det som er fastsatt i kontrakten, og det IKKE er NØDVENDIG å fylle på det til 100 % AV BELØPET, så ja - det er tilrådelig å stenge den for dette mindre beløpet.

Det er lettere å spørre en advokat!

Still advokatene våre et spørsmål – det er mye raskere enn å lete etter en løsning.

Avslag fra entreprenøren av en statlig (kommunal) kontrakt: begrunnelse, prosedyre, konsekvenser

Grunnene for ensidig avslag på å oppfylle en leveringskontrakt er uttrykkelig fastsatt i art.

Samtidig vil paragraf 3 i art. 523 i Civil Code of the Russian Federation gir leverandørens rett til å nekte kontrakten hvis kjøperen (i vårt tilfelle, kunden) gjentatte ganger bryter fristen for betaling eller prøvetaking av varer er også definert i andre normer i paragraf 3 i kapittel 30 i den russiske føderasjonens sivile lov, punkt 1 i kapittel 30 i den russiske føderasjonens sivile kode o kjøps- og salgsavtale, som gjelder leveringsavtalen i kraft av klausul .

Oppsigelse av kontrakten etter avtale mellom partene (h

Dette er force majeure-omstendigheter (eller på annen måte - force majeure-omstendigheter), nemlig: jordskjelv, flom, snødrev, opptøyer, borgerkriger, streik osv.

osv. Det vil si alt som forstyrrer normal drift av transport, utstyr, kommunikasjon mv.

etc. og kjennetegnes først og fremst ved at det er ekstremt (uvanlig), faller ut av det normale utviklingsforløpet, og er som regel et uforutsett fenomen, og forhindrer dermed rettidig levering av varer.

Oppsigelse av en statlig kontrakt under 44-FZ

offentlige kontrakter.

Dette er 97,9 % av alle oppsagte kontrakter. Dersom partene hever kontrakten etter avtale, vil ikke leverandøren inngå i registeret over useriøse leverandører (RPN).

Men hvis det ikke står i avtalen,

"at partenes forpliktelser opphører, inkludert når det gjelder ansvar"

, vil kunden til enhver tid kunne kreve inn bøter inntil fristen har gått ut foreldelsesfrist(klausul 1 i artikkel 196 i Civil Code)

La oss vurdere begrunnelsen for oppsigelse av kontrakter for levering av varer, utførelse av arbeid og levering av tjenester gitt av gjeldende sivil lovgivning for utførerne av slike kontrakter. Grunnene for ensidig avslag på å oppfylle en leveringskontrakt er uttrykkelig fastsatt i art.

523 Civil Code of the Russian Federation. Leverandøren har rett til ensidig å trekke seg fra kontrakten utenrettslig ved vesentlig mislighold av den annen part.