Cos'è una società di gestione nella Federazione Russa? Società di gestione: che cos'è? Nel video sulla conclusione di un accordo tra i proprietari e la società di gestione

Al quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, possono essere trasferiti - previo accordo - i poteri dell'organo esecutivo della società per azioni. I termini dell'accordo concluso sono approvati dal consiglio di amministrazione (consiglio di sorveglianza) della società, salvo diversamente previsto dallo statuto della società.

(ing. società di gestione) - nel diritto civile della Federazione Russa, una società commerciale, alla quale, in base a un accordo con una società commerciale, sono stati trasferiti i poteri dell'organo esecutivo della società corrispondente.

Decidere il trasferimento dei poteri dell'organo esecutivo di una società commerciale all'U.o. si riferisce alla competenza esclusiva dell'assemblea generale dei partecipanti (azionisti) della società.

Poteri dell'U.o. sono determinati nell'accordo con esso, tenendo conto del fatto che tutti i diritti e gli obblighi del suo organo esecutivo previsti dalla legge e dai documenti costitutivi della società gli vengono trasferiti. Convenzione con U.o. per sua natura è un contratto civile. Contiene singoli elementi dei contratti di agenzia, amministrazioni fiduciarie di beni, prestazioni retribuite di servizi, utilizzazioni a titolo gratuito (ad esempio, beni forniti dall'U.O.), ecc. Si tratta, quindi, di contratti misti di diritto civile (art. 421 c.c. la Federazione Russa *) . La decisione di rescindere il contratto con U. viene presa dall'assemblea generale dei partecipanti (azionisti) della società.

In una società a responsabilità limitata, il trasferimento dei poteri dell’organo esecutivo all’U.o. è possibile solo se espressamente previsto dallo statuto della società. Inoltre, in tale azienda U.o. Possono essere trasferiti solo i poteri dell'organo esecutivo unico (articolo 42 della legge federale sulle società a responsabilità limitata**). Termini dell'accordo con l'U.o. approvato con decisione dell'assemblea generale dei partecipanti alla società. Convenzione con U.o. firmato per conto della società dalla persona che ha presieduto l'assemblea generale, che ha approvato i termini dell'accordo con essa, o da un partecipante alla società autorizzato a farlo con una decisione dell'assemblea generale (vedi anche: Commento alla Legge federale “Sulle società per azioni”. A cura di M. Yu . - M., 2000;

Ampio dizionario giuridico.

Akademik.ru.

2010. Scopri cos'è un "organismo di gestione" in altri dizionari: Gestione dell'organizzazione

2010.- secondo la legge sugli azionisti della Federazione Russa, un'organizzazione commerciale alla quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, i poteri dell'organo esecutivo della società per azioni possono essere trasferiti in base a un accordo. I termini dell'accordo concluso sono approvati dal consiglio... ... Dizionario giuridico

- un'organizzazione commerciale alla quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, possono essere trasferiti mediante contratto i poteri dell'organo esecutivo della società per azioni. Vedi anche: Consigli di amministrazione delle società per azioni Dizionario finanziario Finam...- (società di gestione inglese) nel diritto civile della Federazione Russa, un'organizzazione commerciale alla quale, in base ad un accordo con una società commerciale, sono stati trasferiti i poteri per eseguire ... Enciclopedia del diritto

2010.- nel diritto degli azionisti della Federazione Russa, un'organizzazione commerciale alla quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, possono essere trasferiti in base ad un accordo i poteri dell'organo esecutivo di una società per azioni. I termini dell'accordo concluso sono approvati dal consiglio di amministrazione... ...

2010.- 1.6.4. Un'organizzazione di gestione è una persona giuridica di qualsiasi forma organizzativa e giuridica e forma di proprietà, nonché un imprenditore individuale che svolge le funzioni di gestione di un condominio, nonché un'associazione di proprietari di case, una cooperativa edilizia, un complesso residenziale o altro... ... Dizionario-libro di consultazione dei termini della documentazione normativa e tecnica

- un'organizzazione commerciale alla quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, possono essere trasferiti mediante contratto i poteri dell'organo esecutivo della società per azioni. Vedi anche: Consigli di amministrazione delle società per azioni Dizionario finanziario Finam...- secondo la legge sugli azionisti della Federazione Russa, un'organizzazione commerciale alla quale, con decisione dell'assemblea generale degli azionisti, i poteri dell'organo esecutivo della società per azioni possono essere trasferiti in base a un accordo. I termini dell'accordo concluso sono approvati dai consigli... ... Dizionario enciclopedico di economia e diritto

organizzazione di gestione centrale del sistema di oleodotti- Organizzazione che gestisce il principale sistema di trasporto di oleodotti (oleodotto principale). [RD 01.120.00 KTN 228 06] Temi: trasporto principale di oleodotti ... Guida del traduttore tecnico

ORGANIZZAZIONE GESTIONALE- ORGANIZZAZIONE DELLA GESTIONE... Enciclopedia del diritto

Organizzazione della gestione degli alloggi- L'organismo di gestione è un'organizzazione autorizzata dal proprietario del patrimonio immobiliare a gestire il patrimonio immobiliare ai fini del suo corretto utilizzo e manutenzione, nonché a fornire ai consumatori alloggi e servizi comunali...... ... Terminologia ufficiale

Il costante aumento delle tariffe degli alloggi e dei servizi comunali, l'opacità delle tariffe, la bassa qualità dei servizi forniti, la scarsa manutenzione degli ingressi e persino gli idraulici ubriachi: queste sono le principali lamentele dei residenti contro le loro società di gestione.

La maggior parte delle case a Mosca sono servite dall'Istituto statale di bilancio “Zhilishchnik”, ma nella regione di Mosca il mercato non è consolidato: ci sono dozzine di società di gestione che vengono assunte dai residenti con un contratto. Forniscono tutta una serie di servizi, dal riscaldamento di un appartamento all'installazione di un parco giochi. Il Villaggio ha chiesto ad un dipendente della società di gestione di raccontarci come funziona effettivamente questa attività.

A proposito di nuovi edifici incompiuti

Lavoro in una società di gestione nella vicina regione di Mosca. Di fatto, la nostra azienda è affiliata al promotore; lavoriamo principalmente con nuovi edifici e rilasciamo le chiavi ai proprietari. In genere, le case di nuova costruzione vengono vendute non finite. Un evento abbastanza comune è l'assenza, ad esempio, di idranti sui pavimenti o di qualcos'altro che le persone non possono notare. In sostanza, questo crea la minaccia di un’emergenza.

Diamo ai residenti le chiavi fino al permesso di entrare in funzione a condizione che effettuino lavori di costruzione lì, ma non vivano. Pertanto, gli operai edili potrebbero abitare in alcuni appartamenti mentre stanno ristrutturando quello accanto. Le porte sono fragili: puoi sfondarle a calci. E quando arrivano donne di facili costumi, tutto può succedere. Un giorno il proprietario venne all'appartamento e la porta era stata sfondata e le mutande di qualcuno giacevano in un posto visibile.

Quando i residenti accettano un appartamento, firmano un certificato di trasferimento e accettazione. Ma in pratica, quando viene accettato un appartamento, tutte le carenze non sono visibili. Ad esempio, una perdita in un balcone può essere rilevata quando inizia a piovere e fa freddo. È successo che tutto all'interno del balcone delle persone si è congelato, si è formato del ghiaccio, ma avevano già firmato il documento, quindi non potevano presentare nulla. Al momento della consegna, le porte dei balconi in plastica potrebbero non essere sigillate, quindi non si chiudono completamente o iniziano a fischiare. Con il tempo l'inquilino se ne accorge, ma la nostra risposta è questa: se ha firmato un certificato di assenza di reclami per difetti di costruzione, allora deve contattare il produttore. Una volta firmato questo documento, è politica della società rifiutarsi di rispondere a qualsiasi reclamo dell'inquilino in qualsiasi circostanza. Succede che i residenti hanno ragione, ma troviamo un motivo per ritardare il processo o rifiutare completamente. Dobbiamo rispondere alla richiesta entro due settimane, ma in realtà la risposta potrebbe arrivare entro un mese: viene elaborata retroattivamente.

Abbiamo un accordo con lo sviluppatore per il rilascio delle chiavi. Li emettiamo previo pagamento anticipato con quattro mesi di anticipo (circa 15-20 mila rubli), superando il controllo della costruzione e concordando il progetto elettrico con la società di gestione. Sebbene de jure non siano obbligati a farlo, si tratta semplicemente di pompare denaro. Ma io e lo sviluppatore abbiamo scritto nel contratto le seguenti condizioni: se le persone non vogliono pagare, le inviamo allo sviluppatore. E lo sviluppatore afferma di aver consegnato le chiavi alla società di gestione. Resta da risolvere la questione attraverso i tribunali. E chi ne ha bisogno se il processo dura circa due o tre mesi? Nessuno si preoccupa di questo.

Per quanto ne so, ogni sviluppatore ha la propria società di gestione affiliata. In questo modo il denaro non scorre in un altro posto. Se l'azienda non ha alcun rapporto con lo sviluppatore, semplicemente non accetterà una casa del genere, perché spesso i costruttori lasciano difetti visibili agli specialisti tecnici.

Per legge, il promotore nomina una società di gestione, ma dopo un certo periodo di tempo, il governo locale deve indire un concorso per selezionarne una nuova, e poi deve tenere un'assemblea dei proprietari. Ma di solito non si tengono gare. Quando la società di gestione si rende conto che ci saranno abbastanza voti, qualche residente fedele organizza un incontro.

Dove vanno effettivamente le bollette?

Le trattenute effettuate dai residenti sono suddivise in bollette e pagamenti per la manutenzione e le riparazioni continue del patrimonio abitativo. Nella regione di Mosca, in generale, le bollette sono tra le più alte del Paese. La società di gestione è l'operatore del pagamento e ad essa vengono direttamente trasferiti anche i soldi per la manutenzione e le riparazioni correnti della casa.

I pagamenti delle utenze passano attraverso il centro pagamenti. I residenti pagano lì, poi vanno alla società di gestione, che poi trasferisce il denaro alle organizzazioni di fornitura delle risorse. I contatori dell'acqua e dell'elettricità non sono installati in tutti gli appartamenti. Se i contatori non sono installati, le persone pagano determinate tariffe. Ma il punto è che i contatori domestici comuni funzionano e contano quanto è maturato per la casa. La società di fornitura di risorse che fornisce il riscaldamento domestico, ad esempio, richiede denaro da questo contatore, ma lo incassa comunque secondo le tariffe. Si scopre che le persone senza contatore spendono di più; pagano non solo per il proprio appartamento, ma anche per le necessità domestiche generali. Spesso vengono indicati come un unico importo, ma in realtà non corrisponde alla realtà. I residenti non hanno modo di verificarlo da soli. Ovviamente possono scrivere all'ispettorato, ma per andare a fondo è necessario porre le domande giuste.

Le tariffe per la manutenzione e le riparazioni correnti sono stabilite dal governo locale e le tariffe per i servizi di pubblica utilità sono fissate a livello della regione di Mosca. Le tariffe dipendono dal numero di ascensori nell'edificio e da altri fattori, ma in media sono circa 40 rubli al metro quadrato. Se moltiplichi questo per l'area della casa, ottieni un sacco di soldi. In teoria, tutto questo dovrebbe essere mantenuto in perfette condizioni. E abbiamo sviluppato, diciamo, il nichilismo giuridico: non tutti lo sanno, non tutti vogliono approfondire la legislazione e scoprire come dovrebbe essere. Elementare: sulla facciata della casa, se è piastrellata, non dovrebbero esserci scheggiature. Se è presente un chip, la piastrella deve essere sostituita o riparata urgentemente. Ma a nessuno importa davvero di questo, anche se sono un sacco di soldi. Se tutti questi soldi fossero davvero destinati alla manutenzione e alle riparazioni continue, le case sarebbero quasi d'oro! A proposito, non riceviamo denaro per riparazioni importanti. Vanno al fondo di riparazione del capitale regionale.

Circa un migliaio di denunce e caramelle per l'ispezione degli alloggi

La società ha un direttore generale, un vicedirettore generale, un dipartimento di assistenza clienti, un dipartimento di contabilità, un dipartimento legale e un servizio di ingegneria. Il servizio ha una persona responsabile di una determinata area, dove controlla tutto il lavoro e paga i salari ai lavoratori. Poiché i lavoratori ospiti, di regola, non hanno carte bancarie, tutto viene loro consegnato. Non l’ho visto di persona, ma penso che anche i gestori tengano qualcosa per sé.

La polizia e il Servizio federale di migrazione ci monitorano attentamente, quindi ci assicuriamo di assumere persone che abbiano un permesso di lavoro, in modo che tutto sia legale. A volte gli idraulici si ubriacano. Questo è un problema diffuso, i residenti se ne lamentano e la risposta è standard: è stato effettuato un sopralluogo, i fatti indicati nella domanda non sono stati confermati.

In genere i residenti scrivono molto spesso all'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa. Ma gli ispettori GZHI sono divisi per distretto. Nella nostra zona c'era un certo ispettore con il quale avevamo un buon rapporto: bevevamo tè, davamo caramelle. Pertanto sapevamo in anticipo perché e dove sarebbero venuti a controllare. Quindi le violazioni sono state rapidamente eliminate o c'era qualche motivo legittimo per giustificarle. Ad esempio, viene pubblicato un annuncio che informa che in un determinato ingresso sono in corso lavori di costruzione. Una volta eseguito il lavoro, non possono essere ritenuti responsabili delle carenze. La società di gestione, ovviamente, monitora i propri dipendenti, ma non molto: semplicemente chiudono un occhio su alcuni errori.

Esistono diverse categorie di residenti. Ci sono pazzi che scrivono all'ispettorato per ogni motivo. Ci sono residenti abbastanza istruiti ed esperti: cercano di non entrare particolarmente in conflitto con questi. Di solito le loro affermazioni vengono prese in considerazione per prime perché sono rilevanti. Se ciò non viene corretto, la società di gestione potrebbe essere multata. Per diverse violazioni la licenza può essere revocata. Avevamo un residente che è venuto e ci ha semplicemente sgridato. Gli abbiamo dato una sedia: ci è saltato sopra così tanto che la sedia si è rotta. Allo stesso tempo, si comporta in modo molto appropriato di fronte ai suoi vicini. Altre società di gestione cercano di attirare dalla loro parte questi residenti quando competono per una particolare casa. Ma la maggioranza è passiva. Pagano e pagano e basta.

Le denunce sono tantissime: circa 2mila al mese. Quindi vengono distribuiti tra i dipartimenti. Se non si lamentano da qualche parte più in alto, non reagiscono veramente a questi messaggi. Ad esempio, i residenti inviano una serie di reclami per addebiti errati. Non tutti sanno che se l'acqua non viene fornita per più di 24 ore è possibile richiedere il ricalcolo. Ma per questo è necessario redigere un atto: questo è stabilito nel contratto con la società di gestione. Di conseguenza, se un residente chiede a qualcuno della nostra organizzazione di venire a redigere un atto, allora questo non è nel nostro interesse e nessuno viene da lui. Ma i residenti trovano una via d'uscita: si riuniscono in un gruppo di più appartamenti, redigono un atto, lo firmano e poi inviano questo reclamo alla società di gestione e all'ispezione degli alloggi. Spesso scrivono che i dipendenti non rispondono alle richieste e si comportano in modo scortese, ma non lo guardiamo nemmeno.

Ci sono anche abbastanza tribunali: c'è una riunione regolare una volta alla settimana. Di solito gli inquilini fanno causa per ogni sorta di piccole cose come il ricalcolo, ma nella maggior parte dei casi perdono in tribunale perché non hanno abbastanza fatture. Ma ci sono anche casi più grandi che di solito vengono risolti prima del processo, a volte coinvolgendo i servizi di sicurezza.

Sulla compressione delle case e sui rapporti con le autorità

Nonostante tutti i problemi, è molto difficile cambiare la società di gestione. I residenti non possono organizzarsi: tutti lavorano e non interessa a nessuno. Una o due persone per ogni casa sono costantemente scandalose. Ovviamente stanno cercando di fare qualcosa, ma nessuno reagisce.

Allo stesso tempo, la concorrenza tra le società di gestione è molto elevata.
A Mosca quasi tutto è occupato dall’Ente statale per il bilancio “Zhilischnik”, che però non ha certo la possibilità di espropriare le case. C'è una piccola percentuale di nuove costruzioni dove si può ancora entrare, ma solo con il benestare della prefettura. Infatti tutte le case della nostra zona sono segretamente divise. Molto spesso, il governo locale ha una sorta di società di gestione amichevole che rileva alcune case. L'ente governativo locale collabora più strettamente con l'ispezione degli alloggi: se lo si desidera, è possibile impedire alla società di gestione di lavorare e offrire la propria casa a un'altra. Per fare ciò, è necessario tenere un'assemblea generale dei proprietari di appartamenti. Ma organizzarlo è molto difficile.

È come una corsa elettorale. C'è una PR nera, quando una società concorrente inizia a lanciare volantini con testo come "la tua società di gestione è terribile, perché ne hai bisogno" - vengono spesi molti soldi per questo. Altri vanno dai residenti e chiedono cosa non li soddisfa, aggiustano rapidamente tutto e poi chiedono loro di votare. Votano. La nostra società di gestione stava spremendo le case ad altri e loro hanno cercato di spremerle da noi.

Nei rapporti con le autorità, il quid pro quo è comune. Quando le società di gestione sono in conflitto tra loro e il governo locale si schiera, allora ha ragione la società di gestione dalla cui parte sta il governo locale. I funzionari, a loro volta, potrebbero chiedere, alla vigilia delle elezioni, di interrompere la campagna per la condizionale Vasya Pupkin, e i bidelli la interromperanno. A volte un raduno richiede un certo numero di persone dell'azienda o per diverse festività, ad esempio il 9 maggio. La nostra pratica è che per ogni festività vengano distribuiti regali ai dipartimenti del governo locale. Questa è una buona bottiglia e una scatola di cioccolatini: vengono acquistati in massa e donati (in effetti, con i soldi dei residenti, ma ammortizzati per altre spese).

È meglio non discutere con le autorità. Una volta ogni due o tre settimane, il sindaco tiene un incontro con tutti i lavoratori dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, comprese le società di gestione. Lì distribuisce i colpi. Se la portata del problema è ampia e ci sono lamentele dalla regione di Mosca, il rappresentante dello sviluppatore negozierà.

Circa milioni di profitti

L'utile netto dell'anno è di circa 40 milioni di rubli. Ma nel rendiconto finale non risulta tutto: i soldi vengono semplicemente stornati per determinati lavori. Di conseguenza, vengono mostrati 10-15 milioni in meno. La nostra legislazione in questo senso è imperfetta: la società di gestione mostra le entrate totali e le spese totali, ma la distribuzione delle entrate e dei profitti non è visibile.

Per cancellare parte del denaro, vengono ordinati vari lavori. Ma vengono eseguiti solo in parte - ad esempio, potrebbero essere lavori di abbellimento: comunque, i residenti non capiranno quanto terreno hanno acquistato e di che tipo.

La direzione della società di gestione riceve molto, ma dall'esterno tutto sembra modesto. Per quanto ne so, lo stipendio del direttore generale è di circa 500mila rubli. I capi dipartimento ricevono circa 300-350 mila rubli.

La società di gestione guadagna anche dai contratti di agenzia con i costruttori. Poiché serviamo nuovi edifici, all'ingresso dell'ufficio ci sono sempre molti distributori di organizzazioni edili che offrono i loro servizi. Ma in realtà questi sono tagiki fastidiosi che vengono e dicono: "Facciamo qualche bella ristrutturazione per te, ora ti faccio vedere le foto". Le aziende più intelligenti stipulano con noi un contratto di agenzia alle seguenti condizioni: se hanno un cliente, l'azienda ci trasferisce il 15-20% dell'importo del contratto. In cambio, hanno accesso agli uffici dell'azienda e possono leccare con competenza i residenti seduti nella nostra sala d'attesa.

Oggi, tutti i condomini del paese sono serviti da società di gestione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

Ogni proprietario di casa è tenuto a pagare mensilmente i propri servizi e a contattare periodicamente i dipendenti dell'azienda, ad esempio, per risolvere i problemi.

Cos'è una società di gestione e quali funzioni è tenuta a svolgere verranno discusse in questo articolo.

Che cos'è una società di gestione di alloggi e servizi comunali?

L’abbreviazione alloggi e servizi comunali viene letta come “alloggi e servizi comunali”. Il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali comprende molte imprese impegnate nella fornitura di calore, nella riparazione e nel miglioramento esterno degli edifici, nella pulizia sanitaria e in lavori simili. In altre parole, gli alloggi e i servizi comunali sono tutto ciò che riguarda le condizioni di vita della popolazione.

Una società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali è un'impresa privata, molto spesso creata sulla base di un ufficio per gli alloggi e i servizi comunali (ufficio per la manutenzione degli alloggi). Le sue attività sono regolate da un contratto di gestione, per un periodo da uno a cinque anni, con i proprietari di appartamenti in condomini. Il contratto specifica il pacchetto di servizi forniti dall'azienda - come minimo, ad es. compresi i servizi obbligatori prescritti dalla legge, nonché quelli estesi, ulteriormente pagati dai proprietari degli appartamenti.

La società di gestione agisce per conto di ciascun proprietario e funge da intermediario tra i servizi pubblici e i residenti. Le attività della società di gestione sono regolate dalla legislazione immobiliare del paese.

Funzioni della società di gestione dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

Molto spesso, tali organizzazioni vengono create con l'obiettivo di migliorare le condizioni di vita in qualsiasi proprietà residenziale. Sulla base del compito principale, si formano le funzioni della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali.

È obbligata:

mantenere l'ordine nel tuo territorio,
garantire l'aspetto e le condizioni tecniche adeguate delle case e di altri edifici;
stipulare contratti per la fornitura di servizi abitativi e di pubblica utilità, mentre la scelta dei fornitori rimane prerogativa della società di gestione, mentre le tariffe per la loro fornitura sono regolate dallo Stato;
mantenere i sistemi pubblici (approvvigionamento idrico, fognature, ecc.);
garantire condizioni di vita dignitose e sicure in casa.

I rappresentanti della società di gestione devono girare regolarmente nelle cosiddette aree comuni (ingressi, ascensori, scale, soffitte, ecc.) per notare in tempo i problemi sorti ed eliminarli.

Inoltre, il compito dei servizi abitativi e comunali è quello di assumere personale che effettuerà lavori per mantenere la funzionalità delle comunicazioni, la pulizia e, se necessario, effettuerà riparazioni di routine.

I residenti dei condomini non sempre conoscono l'intera gamma di responsabilità assegnate alla società di gestione.

La formulazione standard “servizi di manutenzione e riparazione delle abitazioni” comprende in realtà una gamma molto ampia di lavori e servizi.

E a causa dell'ignoranza dei proprietari dei locali residenziali, società di gestione senza scrupoli non sempre adempiono a tutti i loro obblighi Di fronte a loro.

Quindi i residenti del condominio hanno un malinteso su dove vengono spese le ingenti somme regolarmente inviate all'organizzazione di gestione.

Per evitare che sorgano tali domande, è necessario comprendere chiaramente cosa è incluso esattamente nei concetti di "gestione della casa" e "manutenzione dell'abitazione" e sapere anche come monitorare l'adempimento dei compiti della società di gestione nei servizi abitativi e comunali. settore.

Cos'è una società di gestione?

La società di gestione è una persona giuridica.

L'attività principale di tali organizzazioni è la fornitura di servizi per la manutenzione della proprietà comune, l'organizzazione di attrezzature ininterrotte con le risorse necessarie e il mantenimento di un livello adeguato di condizioni tecniche e sanitarie.

Le società di gestione si dividono in tre tipologie:

manager;
ibrido;
operativo.

Gestire le organizzazioni Si impegnano autonomamente solo nella gestione e nella manutenzione dei beni comuni. Per la manutenzione tecnica e sanitaria, nonché per la fornitura ai residenti, si affidano contrattualmente a organizzazioni e persone terze.

Imprese ibride svolgere in modo indipendente la gestione, il funzionamento, garantire condizioni sanitarie e tecniche adeguate, fornire utenze e altri servizi.

Operativo lavorare sulla base di un contratto concluso direttamente con i proprietari degli appartamenti o rappresentati dal consiglio o. Forniscono servizi per il funzionamento, nonché la manutenzione tecnica e sanitaria di un condominio.

Come è regolato il funzionamento del codice penale?

L'elenco delle norme che disciplinano e regolano il lavoro delle organizzazioni di gestione è piuttosto ampio.

I principali:

Diritti e obblighi della società di gestione

Tutti i diritti e gli obblighi per la manutenzione di un condominio assegnato alla società di gestione possono essere suddivisi in due categorie:

lavori di funzionamento e riparazione;
servizi organizzativi e gestionali.

A funzionamento e lavori di riparazione relazionare:

Sotto servizi organizzativi e gestionali significa:

Fornitura e controllo.
Identificazione di residenti e cittadini senza scrupoli che utilizzano risorse aggirando i dispositivi contabili installati.
Interazione con le imprese responsabili dei servizi pubblici e monitoraggio della loro corretta qualità.
Archiviazione e garanzia dell'integrità della documentazione tecnica e di altro tipo per un condominio.
Contabilità per i residenti della casa, compresi quelli che vivono sulla base.
Organizzazione di riunioni dei residenti, fornendo relazioni sul lavoro svolto. Tali riunioni devono tenersi almeno una volta all'anno.
Portarne di nuovi ai proprietari.

A sua volta, l’organismo di gestione ha il diritto:

Come è organizzato il lavoro della società di gestione?

Esistono due opzioni per organizzare la manutenzione e la gestione di un condominio.

Prima opzione, quando la società di gestione è composta effettivamente da un manager e da un gruppo di manager. Risolvono problemi organizzativi, prendono alcune decisioni e risolvono problemi attuali.

E per eseguire lavori di riparazione, pulire le aree comuni, mantenere la proprietà comune ed eseguire altri lavori, sono coinvolte organizzazioni di terze parti.

Allo stesso tempo, la società di gestione è responsabile di tutti i servizi forniti e del lavoro svolto.

Nella seconda opzione L'organizzazione si assume pienamente tutte le responsabilità di gestione, manutenzione e funzionamento.

Per fare questo l’azienda deve disporre di un organico più ampio di lavoratori, nonché della disponibilità delle attrezzature e dei macchinari necessari. Ma allo stesso tempo, l'attuazione del lavoro è soggetta a un controllo più attento.

Procedura per la segnalazione ai residenti

La procedura per la rendicontazione della società di gestione ai proprietari di locali residenziali è strettamente regolata dalle disposizioni del Codice degli alloggi della Federazione Russa. In conformità con esso, l'organo di governo è tenuto a presentare tale relazione ogni anno entro la fine del primo trimestre dell’anno di riferimento successivo.

Potrebbero essere stabilite modalità e tempistiche diverse.

La relazione dovrebbe essere il più completa, esauriente ed esauriente possibile. Dovrebbe riflettere lo stato di tutti i principali indicatori delle attività di manutenzione degli alloggi dell’azienda durante l’anno. Ha anche dovrà contenere un piano di lavoro per l'anno successivo finalizzati al miglioramento delle condizioni abitative e paesaggistiche del territorio.

La relazione deve essere presentata ai proprietari per l'approvazione in un'assemblea generale dei residenti.

Controllo dei residenti sulle attività della società di gestione

Poiché i proprietari di abitazioni, personalmente o attraverso il consiglio di amministrazione, assumono una società di gestione per fornire servizi specifici su base rimborsabile, è naturale che i residenti vogliano controllare la qualità dei servizi forniti loro.

Questo diritto è loro concesso dal Codice degli alloggi della Federazione Russa.

I residenti hanno il diritto di controllare:

Risoluzione delle controversie

Purtroppo le statistiche sono tali che non sempre i residenti sono soddisfatti del lavoro della società incaricata della gestione della casa. E le stesse società di gestione non sempre assumono coscienziosamente le proprie responsabilità.

Le ragioni di una controversia con i gestori possono essere diverse. Ad esempio, la mancata fornitura dei servizi specificati nel contratto o la mancata esecuzione delle riparazioni ordinarie.

In ogni caso, se la società di gestione non adempie ai propri compiti dobbiamo iniziare con i negoziati di pace e prima di tutto contattare la sua direzione e cercare di scoprire i motivi.

Se tali azioni non portano a nulla, non puoi fare a meno di contattare le autorità competenti. Questi includono:

Rospotrebnadzor;
Ispezione degli alloggi;
tribunali.

Ma in ogni caso, devi avviare il tuo ricorso alla società di gestione stessa. A lei occorre presentare reclamo scritto indicando e dettagliando tutti gli obblighi non adempiuti o i servizi forniti in modo improprio.

Se non c'è risposta al reclamo presentato, è opportuno contattare Rospotrebnadzor e l'Ispettorato per l'edilizia abitativa. Queste organizzazioni sono competenti nella risoluzione di questioni controverse relative a.

Se, nel processo di risoluzione di una situazione controversa, vengono scoperte violazioni più gravi nella manutenzione e nel funzionamento della casa, allora è necessario inviare apposita istanza alla procura o all'autorità giudiziaria a una società di gestione, il cui campione non ha una forma rigorosamente approvata.

Le responsabilità di una società di gestione per la manutenzione degli alloggi e la gestione della proprietà comune dei proprietari di un condominio sono un onere piuttosto pesante. Questo lavoro ha molte sottigliezze e sfumature.

Proprietari di appartamenti deve comprendere chiaramente l'intero processo e la procedura per l'organizzazione della gestione. Solo allora l'organizzazione di gestione fornirà servizi completi e di qualità adeguata.

Video: cosa fare se la società di gestione non adempie ai propri doveri?

Il rapporto parla di un esperimento condotto dall'amministrazione della Repubblica di Yakutia. Al fine di combattere l’insoddisfazione dei residenti per il lavoro della società di gestione, le autorità hanno deciso di effettuare una valutazione basata sugli indicatori di prestazione di queste organizzazioni.

Adesso sarà molto più semplice per i residenti decidere a quale ente affidare la gestione del proprio condominio ed evitare contenziosi con la direzione della società di gestione e scarsa qualità dei propri servizi.

Una società di gestione è un'organizzazione assunta per gestire qualsiasi proprietà in trust. I beni molto spesso includono una casa, contanti e persino grandi imprese. Questo sistema di gestione differisce dal controllo diretto, in cui il proprietario prende tutte le decisioni e ne è responsabile. La società di gestione spesso non si assume alcuna responsabilità, o lo fa, ma in misura limitata. Pertanto, prima di contattare tale organizzazione, dovresti studiare le caratteristiche di questo metodo di gestione.

Cosa è

Una società di gestione è un'istituzione specializzata che svolge funzioni di gestione in vari settori dell'attività economica. In Russia, questo concetto si riferisce spesso alle società coinvolte nella gestione del sistema abitativo e dei servizi comunali. Nella teoria economica, questo termine ha un concetto più ampio. Nelle attività commerciali, le società di gestione gestiscono aziende non legate alla fornitura di alloggi e servizi comunali - e questo è un fenomeno molto comune.

Una delle caratteristiche di tali società è che possono essere create in una delle forme aziendali esistenti nella legislazione russa. La scelta di una forma o dell'altra dipende dalle dimensioni e dall'area in cui l'azienda andrà ad operare. Pertanto, nel campo degli alloggi e dei servizi comunali, le società di gestione vengono spesso create sotto forma di LLC o sotto forma di società di proprietà. Nella prima opzione (LLC), la gestione è svolta da un'organizzazione specializzata, nella seconda dai proprietari stessi.

Tipologie di società di gestione

Indipendentemente dal fatto che si tratti di una PJSC, di una società di persone o di una LLC, le società di gestione sono classificate in base al campo di attività, alla forma aziendale, alle dimensioni e alla composizione dei partecipanti. Pertanto, si distinguono i seguenti tipi di società di gestione che operano in Russia:

imprese di manutenzione edilizia;
fondi comuni di investimento, gestione fiduciaria dei beni degli investitori;
una società di gestione che fornisce servizi di gestione per aziende e imprese.

Le più diffuse sono le società di edilizia abitativa e di servizi comunali. Ciò è comprensibile, perché nel paese ci sono molte meno imprese rispetto ai condomini residenziali. Altri tipi di società di gestione sono aziende che offrono servizi correlati a uomini d'affari e investitori. Il loro compito principale è gestire il patrimonio dei loro clienti.

Società di gestione dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

Forniscono manutenzione e riparazioni a condomini residenziali. Esegui lavori importanti come:

miglioramento delle aree adiacenti;
riscossione dei pagamenti dai residenti della casa e pagamento delle utenze;
assumere lavoratori per eseguire lavori di costruzione e riparazione;
informare sui cambiamenti delle tariffe;
pulizia e riparazione degli ingressi.

Le società di gestione distrettuale fungono da intermediari tra le imprese che forniscono servizi di pubblica utilità e i residenti della o delle case servite situate in una determinata area.

Regolamentazione statale delle società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali

In conformità con il Codice immobiliare della Federazione Russa, la società di gestione non deve solo essere autosufficiente, ma anche realizzare un profitto. Cioè, esiste solo sui fondi ricevuti dai residenti, nonché da altri tipi di attività commerciali non vietate dalla legge. Ad esempio, affittare alcuni locali o fornire spazi pubblicitari.

Il denaro ricevuto va a finanziare la ristrutturazione della casa. Ma anche i fondi e il reddito dei residenti derivanti dall’affitto del posto o dalla pubblicità potrebbero non essere sufficienti per mantenerlo. La maggior parte del patrimonio immobiliare della Federazione Russa si trova in una situazione triste. Molte case non hanno più senso ristrutturare e non c’è nessun posto dove trasferire i residenti. Ma le persone continuano a vivere in queste case e a pagare per i servizi. Non sempre la colpa è della società di gestione. Ciò può anche verificarsi perché nessuno ha gestito prima il condominio, oppure è stato gestito in modo inefficace, oppure il denaro ricevuto è stato semplicemente rubato.

Responsabilità delle società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali

La responsabilità e i diritti delle società di gestione sono quelli di svolgere attività di manutenzione dell'edificio a scapito dei pagamenti di coloro che vivono in questo edificio. Include:

Ispezione e riparazione regolari dell'edificio: tetto, ascensori, ingressi. A tale scopo, l'azienda deve impiegare specialisti adeguati nel proprio personale o stipulare accordi con altre società che forniscono i servizi di tali specialisti.
Pulizia dei tetti, dei locali e delle aree adiacenti all'edificio.
Garantire la sicurezza antincendio dell'edificio. Cioè, ciò include il pagamento per i servizi delle agenzie di ispezione, l'installazione e la manutenzione della sicurezza antincendio e l'acquisto di estintori.
Garantire l'accesso ai servizi per tutti i residenti dell'edificio servito.
Informare sull'entità delle tariffe e sui termini di pagamento, raccogliere fondi per pagare le utenze.
Un rapporto sul lavoro svolto ai tuoi clienti: dove, per quali scopi e in quale volume i fondi sono stati spesi o pianificati per essere spesi.
Preparazione e svolgimento di un incontro con i residenti.
Cerca fonti di reddito aggiuntivo. Ad esempio, affitto di locali, spazi pubblicitari;
Calcolo dell'ammortamento dell'immobile.

Anche le società di gestione a Mosca, San Pietroburgo o in qualsiasi altra città possono svolgere lavori di costruzione. Ad esempio, la costruzione di un attico o di un altro piano. Ma hanno il diritto di svolgere tali eventi solo con il pieno consenso di tutti i proprietari e solo dopo aver rilasciato il permesso di apportare modifiche al progetto dell'edificio da parte del dipartimento governativo competente.

Forme imprenditoriali delle società di gestione

Indipendentemente dal campo di attività, le società di gestione possono essere organizzate sotto forma di PJSC, LLC o partnership. Le società che si impegnano in attività di investimento o forniscono servizi di gestione a imprenditori, aziende e imprese private operano sotto forma di PJSC e LLC. Inoltre, sotto forma di LLC, una società di gestione gestisce alloggi e servizi comunali. Nel primo caso, i residenti assumono una società terza, nel secondo (partnership) - essi stessi sono impegnati in attività di gestione.

Svantaggi della gestione delle società di gestione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali

La società di gestione è responsabile solo nei confronti dei propri clienti, ai quali deve riferire annualmente all'assemblea generale dei residenti. In teoria ciò dovrebbe avvenire su tutto il territorio della Federazione Russa, in pratica la situazione è leggermente diversa; In realtà è molto difficile riunire tutti i residenti in un giorno. Inoltre, molti manager di tali imprese non hanno fretta di riferire ai residenti, poiché per loro non è redditizio.

La maggior parte del patrimonio immobiliare in Russia è in condizioni fatiscenti, quindi, nelle grandi città, quando ricevono ingenti somme, i dirigenti delle aziende non investono i fondi ricevuti negli edifici, ma preferiscono spenderli per i propri bisogni. Ad esempio, le società di gestione a Mosca e in altre grandi città spesso si comportano in questo modo. Il problema con le società di gestione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali esiste da quando è stata adottata la legge sulle società di gestione e i problemi relativi alle frodi in questo settore non sono stati risolti.

Come cambiare società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali

Se la società di gestione non adempie ai propri obblighi e non risponde alle richieste dei clienti, questi hanno il diritto di rescindere il contratto con essa e stipularne uno nuovo, ma con un’altra società, o organizzare un’associazione di proprietari di case.

Teoricamente, per risolvere il contratto è sufficiente presentare una domanda alla società di gestione o al tribunale con le firme di tutti o quasi tutti i proprietari e un pacchetto di documenti. Il contratto deve essere disdetto entro due settimane.

In pratica, le cose sono completamente diverse. C'è molto denaro in circolazione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali e quindi vi lavorano troppi dirigenti senza scrupoli che, sfruttando le scappatoie legislative, a causa delle tariffe gonfiate e della quasi totale assenza di spese per la manutenzione e la riparazione degli edifici casa, ricevere un reddito in eccesso. Allo stesso tempo, non cercano di lasciare un'occupazione redditizia. A volte capita che il capo della LLC gestisca una società di gestione anche in presenza di un'ordinanza del tribunale che revoca il permesso commerciale e continui a lavorare.

Società di gestione degli investimenti

Le società di gestione degli investimenti sono organizzazioni impegnate nella gestione fiduciaria del capitale degli investitori. L'essenza di tale gestione si riduce al fatto che gli investitori acquistano azioni di un portafoglio di investimenti già creato da specialisti, oppure incaricano un trader professionista appositamente assunto di acquistare i titoli corrispondenti.

Ci sono pro e contro nell’utilizzare una società di gestione degli investimenti. I vantaggi includono il fatto che tutte le operazioni commerciali, analisi di mercato e transazioni verranno eseguite da una persona che ha una vasta esperienza e un livello abbastanza elevato di competenza in questo campo di attività. Ciò riduce i rischi e fa risparmiare tempo. Lo svantaggio di tali società è che addebitano un’elevata percentuale di commissione. Inoltre, nessuno garantisce al 100% che i fondi investiti rimarranno sani e salvi o che da essi si otterrà un reddito.

Responsabilità delle società di gestione del risparmio

È responsabilità del direttore della LLC gestire la società di gestione. Deve pubblicare relazioni annuali e trimestrali sul proprio lavoro, nonché qualsiasi informazione relativa ai conti dei clienti. La responsabilità principale è cercare di preservare e aumentare il capitale dei clienti e garantire una crescita stabile delle loro attività.

Come scegliere una società di gestione degli investimenti

Quando scegli, dovresti prestare attenzione all'esperienza, alle recensioni e agli indicatori finanziari dell'azienda. Particolare attenzione dovrà essere posta alla presenza/assenza della relazione di revisione e del suo contenuto allegato al bilancio. In genere, i servizi di gestione patrimoniale sono offerti da grandi banche e fondi di investimento. La condizione principale per la scelta di una società di gestione è che operi sul mercato da almeno 10 anni.

Società di gestione per imprese e imprese

Esistono due tipi di tali società di gestione. O viene assunta una società separata oppure esiste un dipartimento dell'impresa che svolge questa funzione.

Nel primo caso, il proprietario assume una società esterna, nel secondo la direzione si trova in uno dei dipartimenti dell'impresa sotto forma di PJSC o LLC, da dove gestisce. La società di gestione, infatti, è il centro da cui viene gestita l'intera rete di imprese. Ad esempio, la Coca-Cola Company ha impianti di produzione di soda in tutto il mondo, ma è gestita dalla sua sede negli Stati Uniti. È qui che si prendono le decisioni su cosa, quando e come produrre. Si stanno facendo piani per espandere la produzione. Qui confluiscono anche tutte le informazioni contabili di tutte le imprese per l'analisi e lo sviluppo delle decisioni gestionali.

In rari casi si ricorre ai manager del secondo tipo e tale misura è considerata forzata. Si ricorre ai servizi di tali società nei casi in cui l'impresa è in crisi o quando il proprietario è costretto a licenziare il manager (o si dimette), ma non è possibile sostituirlo immediatamente. Le imprese hanno bisogno di una gestione esterna e questa gestione della qualità dovrebbe essere superiore a quella interna.

Vantaggi e svantaggi dei manager

La gestione aziendale esterna o la gestione da un centro remoto presenta vantaggi e svantaggi. Da un lato, tali società di gestione impiegano specialisti altamente qualificati, dall'altro questi specialisti non sono sempre in grado di determinare cosa è necessario per risolvere il problema che si è presentato. Non sono nell'impresa, non ci lavorano da molto tempo e, sulla base dei soli rendiconti finanziari, non è così facile determinare la causa della situazione di crisi e trovare una via d'uscita.

Uno dei difetti più significativi delle società di gestione che lavorano nell'impresa è che le decisioni vengono prese in ritardo. Tale gestione può essere efficace solo in due casi: quando l'impresa si sta appena aprendo o è già in fase di fallimento.

Nel primo caso, la società di gestione crea un sistema di gestione in base al quale opererà l'impresa. In questo caso, la società di gestione è un esempio di come dovrebbe essere la gestione aziendale in futuro. Nella seconda, il lavoro della società di gestione si riduce solo al reperimento di fondi per coprire i debiti correnti e solo successivamente allo sviluppo dell'impresa. Allo stesso tempo, devono collaborare con il proprietario per salvare l'impresa.

Ad eccezione di questi due casi, i servizi delle società di gestione comporteranno solo spese indesiderate, una diminuzione della qualità e della rapidità delle decisioni prese.

Le società di gestione svolgono un ruolo importante nella gestione delle imprese impegnate non solo nel campo degli alloggi e dei servizi comunali, ma anche in altri settori dell'attività commerciale. Nonostante le carenze, in alcuni casi assumere una società di gestione è l’unico modo per migliorare la situazione.