Ekspertvurdering av takseringsselskaper. Robot åpner en konto

Ratingbyrået RAEX (Expert RA) har satt sammen den niende rangeringen av forretningspotensialet til de største vurderingsselskapene i Russland. Den viste at dette markedet gradvis kommer ut av krisen. Bremsen for utviklingen av sektoren for disse tjenestene kan være en endring i spillereglene, og driveren kan være den gradvise tilbakeføringen av forretningsinteressen i å investere.

Den nåværende utgaven av rangeringen skiller seg fra tidligere i prinsippet om fordeling av deltakere. I stedet for én hovedliste, er det nå satt sammen to separate – i den ene er organisasjoner rangert, og i den andre grupper av tilknyttede takseringsselskaper. Blant årsakene til å revidere tilnærminger til sammenstilling av rangeringer er statens gradvis økende rolle i å overvåke aktivitetene til takseringsselskaper (se tabellen "Rangering av forretningspotensialet til takseringsorganisasjoner i Russland basert på resultatene fra 2016"), som er utførere av takseringsordrer, i motsetning til grupper og partnerskap med en mye bredere profil av aktiviteter. Når det gjelder rangeringen av grupper av tilknyttede selskaper (se tabell Rangering av forretningspotensialet til vurderingsgrupper i Russland basert på resultatene fra 2016), lar det en få bredere informasjon om omfanget av virksomheten til strukturene som inkluderer vurderingsorganisasjoner, og derfor om potensialet for deres utvikling.

Den totale inntekten til deltakerne i den nåværende rangeringen ved slutten av 2016 utgjorde 5,5 milliarder rubler, som ifølge sammenlignbare data er 11,8 prosent mer enn det de tjente i 2015. På bakgrunn av offisiell inflasjon på 5,4 prosent er dette et meget respektabelt tall.

Mange pålegg om taksering av store eiendeler (særlig statlig eiendom) utføres gjennom anbud, hvor kriteriene er pris og frist.

Det er for tidlig å snakke om den endelige utvinningen av takstmenn fra krisen - den generelle økonomiske situasjonen bidrar ikke til å løse det langvarige problemet med dumping, som ifølge deltakerne selv forvrenger markedet. «Mange bestillinger for taksering av store eiendeler (spesielt for statlig eiendom) utføres gjennom anbud, hvor de viktige kriteriene er pris og tid Takseringsselskapene som tilbyr lavest pris, vinner , fordi for å passe inn i budsjettet, ansetter entreprenører uten erfaring, de gjennomfører ikke inspeksjoner, og så videre Det er reelle tilfeller når prisen for tjenester gikk enda negativt, takseringsselskaper som gjør det dette kan ha en skjult interesse, som den andre parten vil betale for, noe som vil føre til ugjennomsiktig og dårlig kvalitet,” klager Irina Komar, visepresident i SRO Union FSO og administrerende partner i Professional Group of Appraisal. selskap.

Poeng for vurdering

Den siste tiden har staten vært tett involvert i å løse problemet med vurderingskvalitet. I henhold til lov 172-FZ, vedtatt i juni 2016, er alle takstmenn pålagt å bestå en kvalifikasjonseksamen og motta riktig sertifikat innen 1. april 2018.

Obligatorisk bekreftelse av status og kvalifikasjoner vil i teorien øke det faglige nivået til takstmenn og vil gjøre det mulig å fjerne tilfeldige selskaper fra markedet. I praksis er takstmenn skeptiske til disse nyvinningene. «Økonomisk utviklingsdepartementet utfører en duplikasjonsfunksjon når det gjelder å gjennomføre en kvalifikasjonseksamen i forhold til systemet for uavhengig vurdering av kvalifikasjoner, som har eksistert i nesten 10 år innenfor rammen av SRO Dessuten standardene for organisering og gjennomføring kvalifiseringsprosedyren er betydelig lavere Eksamenen kan reduseres til testing og hukommelsestesting, og ikke kunnskap, og enda mer vil ikke tillate oss å løse problemer med profesjonell etikk Dette vil ikke bidra til å tømme markedet for ikke-profesjonelle kvalitetsvurderinger, sier Irina Komar.

I følge Kirill Kulakov, første visedirektør for Senter for uavhengig ekspertise på eiendom (TSNES), i samsvar med 172-FZ og ordren fra departementet for økonomisk utvikling i Den russiske føderasjonen, må kvalifiseringseksamener nå bestås hver tre år, og det enhetlige takseringsfaget vil bli delt inn i tre områder - eiendomstakst , anleggs- og utstyrsvurdering og næringstakst. Disse innovasjonene kan føre til en utstrømning av spesialister fra bransjen, en omfordeling av bestillinger for vurdering, mangel på takstmenn og en kraftig økning i kostnadene for tjenester. En økning i det spesifikke arbeidsvolumet vil ikke alltid bety arbeid av høy kvalitet.

Immaterielle krefter

Den største andelen av rangeringsdeltakernes inntekt kommer tradisjonelt fra eiendomsvurdering - nesten halvparten av inntektene deres er konsentrert her (2,5 milliarder rubler). Markedsvurdering av eiendomsverdien for å utfordre matrikkelprisen, samt rettsmedisinsk undersøkelse av takseringsrapporter, er fortsatt etterspurt. "Endringer i markedsverdi innebærer en stabil etterspørsel etter vurderinger for å utfordre matrikkelverdien av kapitalbyggeprosjekter og tomter, samt arbeidet til takstmenn i revisjonskommisjoner," forklarer Daniil Slutsky, daglig leder i selskapet "Business Assessment og rådgivning” (OBICS) .

Verdivurdering av fast eiendom er også etterspurt i kjøps- og salgstransaksjoner av eiendeler og er fortsatt relevant for sikkerhetsformål ved innhenting av lån. «Bankene er bekymret for å forbedre kvaliteten på panteporteføljer på grunn av sannsynligheten for påfølgende salg av panteobjekter ved konkurs av debitorer Verdivurderingen av sikkerheter er i utgangspunktet initiert av kunden som ønsker å ta opp lån, men etterpå Låntakeren er slått konkurs, tar banken opp spørsmålet om verdsettelse, for eksempel med henblikk på etterfølgende salg av eiendom, legger Daniil Slutsky til.

Et annet betydelig inntektssegment er vurderingen av verdipapirer og virksomheter, hvorfra rangeringsdeltakerne tjente 1,6 milliarder rubler (29 prosent av den totale inntekten).

"Etter vår erfaring faller mesteparten av verdsettelsen av virksomheter og verdipapirer på å skaffe finansiering og konserninterne transaksjoner. Generelt er det på markedet det største volumet av verdsettelse gjøres for banker, mens andelen av verdivurderinger som en del av virksomhetsrestrukturering. har nylig økt, sier Arina Matveeva, partner i konsulentgruppen NEO Center.

Andre arbeidsområder ga mindre merkbare inntekter til rangeringsdeltakerne. Dermed, i 2016, utgjorde verdsettelsen av utstyr og kjøretøy fra listedeltakerne 464 millioner rubler i inntekter; litt mindre - 477,5 millioner rubler - ble hentet inn av arbeid innen omvurdering av eiendeler. Ytterligere 218,4 millioner rubler ble lagt til for vurdering av investeringsprosjekter og 120,5 millioner rubler for vurdering av immaterielle eiendeler og åndsverk.

I følge rangeringsdeltakerne vokser forespørsler om vurdering av effektiviteten til investeringsprosjekter. "Den største andelen av forespørslene faller på utvikling av næringseiendom I tillegg har vårt selskap deltatt aktivt i utviklingen av metodiske anbefalinger for å vurdere effektiviteten av investeringsprosjekter for offentlige etater. Antall søknader fra innovative selskaper immaterielle eiendeler vokser også,” kommenterer Alexey Savelyev, direktør for ABN-GROUP assessment.

Han trekker også frem skiftet i kundenes interesser fra tradisjonelle former for sikkerheter til immaterielle eiendeler. «I dag innebærer stadig flere transaksjoner overføring av rettigheter til et varemerke og andre immaterielle eiendeler til banken som sikkerhet. uttalelser, så vel som generelt, måter å inkludere dem i virksomhetens omsetning, sier Alexey Savelyev.

Intervju med Vera Konsetova, daglig leder for selskapet "AFK-Audit"

Din bedrift har lenge vært en av lederne på markedet for takseringstjenester. Hva er fordelene med virksomheten din?

Vera Konsetova:Vårt credo er kontinuerlig aktivitet i alle aspekter knyttet til bærekraftig utvikling av selskapet: aktivitet i å søke etter nye partnere, gå inn i nye markeder og bransjer, aktivitet i kommunikasjon med kunder, og i å utvikle vårt faglige potensial. I tillegg gir våre tre pilarer oss en fordel.

Den første er synergien som oppstår fra gjensidig støtte fra kompetansen til revisorer, takstmenn, advokater, forretningsanalytikere og markedsførere. Alle disse faglige områdene er ganske utviklet i vårt land. For eksempel, når du implementerer komplekse oppgaver innen verdivurdering, gir nødlidende eiendeler, due diligence, krysskobling og felles arbeid av slike spesialister den nødvendige effekten - en nøyaktig og effektiv løsning på komplekse problemer.

Den andre er utviklingen av informasjonsteknologi, automatisering og kunnskapsledelse. Takket være akkumulering av store mengder verifisert informasjon på eiendomsmarkedet, så vel som på mange sektorer av realsektoren, har vi laget en database og databasestyringssystem, dette hjelper oss å utføre aktuelle oppgaver mer effektivt og raskt. Det er ingen hemmelighet at nøkkelen til effektiviteten av arbeidet til konsulenter og takstmenn er fullstendigheten av informasjonen om objektet og tilgjengeligheten av verktøy for å verifisere dets pålitelighet og relevans.

Og til slutt, den tredje er kompetanse. I dag kan vi ikke bare kontinuerlig støtte og forbedre nivået til våre ansatte, men også være en kilde til informasjon og kunnskap for kollegaer i butikken – takstmenn og revisorer, så vel som våre kunder. Derfor utvikler vi aktivt AFK bedriftsuniversitet og alle former for opplæring og videreutdanning innenfor dens rammer. Dette gir en utrolig drivkraft både til å etablere nye kontakter med kunder, generere nye tjenester, og øke påliteligheten og kvaliteten på tjenestene våre.

Vera Koncetova. Foto: "AFK-revisjon"

For takstforbrukere er viktige kriterier takstmenns kvalifikasjoner og erfaring. Hvordan opprettholder du det nødvendige kompetansenivået til spesialistene dine?

Vera Konsetova: Vi forstår at kvalifikasjoner i fremtiden vil bli et av hovedkriteriene for å velge entreprenør. Derfor, innenfor rammen av vårt bedriftsuniversitet, er det nå utviklet flere programmer innen tre områder: verdsettelse av maskiner og utstyr, eiendom og næringsliv. Og flertallet av takstmennene i vår gruppe bedrifter har allerede gjennomført opplæring i disse programmene.

Vennligst beskriv den nåværende tilstanden til markedet for vurderingstjenester. Hvilke faktorer, etter din mening, favoriserer utviklingen av vurdering, og omvendt, hvilke faktorer hindrer utviklingen av dette segmentet av profesjonelle tjenester?

Vera Konsetova: Utviklingen av takseringsmarkedet er i stor grad tilrettelagt av utviklingen av bedriftene selv som bestiller takseringstjenester. For tiden løser ledelsen til mange av våre kunder stadig mer komplekse problemer. Det er et økende behov for dybdeanalyse og vurdering av problemobjekter, ikke-kjerne- og overflødige eiendeler, vurdering for IFRS-formål er i utvikling, og nye objekter for vurdering dukker opp – for eksempel sosiale nettverk.

Utviklingen hemmes av utilstrekkelig regulering av selve den faglige verdsettelsesaktiviteten, urettferdig konkurranse, lukkethet og begrenset markedsinformasjon.

Hvilke betydelige endringer har etter din mening skjedd nylig i reguleringen av takseringsbransjen? Hva får vurderingsklienter ut av dette og hvordan påvirker dette resultatene av deres aktiviteter?

Vera Konsetova: Det er ingen hemmelighet at 1. juli i år trådte det i kraft ganske betydelige endringer i lovverket innen takstvirksomhet, som krever at alle takstmenn skal bestå en kvalifikasjonseksamen innen sine virksomhetsområder. Foreløpig er det ennå ikke helt klart hvordan selve prosedyren skal organiseres, men til syvende og sist vil kundene etter vår mening få en mer kvalifisert, men også dyrere service.

Kvalifikasjonene til takstmennene selv er hjørnesteinen som bestemmer både problemene og trendene i bransjen. Styrking av kvalifikasjonskrav vil effektivisere markedet, og etterlate profesjonelle og pålitelige aktører i det.

Er kundenes nåværende verdsettelsesbehov forskjellig fra historiske behov? Hva er utsiktene for etterspørsel etter tjenester fra takseringsselskaper i den nåværende økonomiske situasjonen?

Vera Konsetova: Først og fremst vil jeg bemerke at kunden har blitt mer krevende og kompetent. Tjenester for oppskrivning av verdi av sikkerheter og vurdering av nødlidende eiendeler fra bankers side, samt vurdering innenfor rammen av prosedyrer for å utfordre matrikkelverdier, er fortsatt etterspurt, selv om sistnevnte ikke lenger kan kalles en vekstdriver.

Og etterspørselsutsikter kan være forbundet med analyse og vurdering av ikke-kjerne og overflødige eiendeler på grunn av tilstedeværelsen av mange foretak med optimaliseringsprogrammer for eiendomskomplekser. I tillegg vurderer våre kolleger seriøst å bruke vurderingskompetanse i andre konsulenttjenester, som finansiell modellering, strategisk og forretningsplanlegging, markedsføring, etterforskning mv.

I år har RAEX-byrået (Expert RA) oppdatert sin metodikk for rangering av takseringsselskaper. Hvor tidsriktige mener du disse tiltakene er og hvilke vurderinger kan de gi til markedet og dets brukere?

Vera Konsetova: Hvis vi snakker om inndelingen i rangeringer av grupper og individuelle organisasjoner, gir enhver avklaring og detaljering brukerne tilleggsinformasjon og en mer tilstrekkelig forståelse av markedsdeltakeren. Vi håper at forbedring av metodikken vil ha samme effekt som å endre metodikken for rangering av revisjonsselskaper og -konsern, nemlig å "rense" rangeringen av nominelle assosiasjoner og forvrengte inntektsdata, og vil også gi markedsaktørene nødvendig informasjon om direkte motparter. - selskaper som tilbyr takseringstjenester.

RAEX-vurderingsbyrået har utarbeidet den neste, 15. årlige utgivelsen av rangeringer av de største vurderingsselskapene i Russland etter inntekt for 2018.
29-09-2019 | popularitet: 992
Vurderingsmarkedet i landet fortsetter å stagnere - dette er bevist av resultatene fra den årlige rangeringen av vurderingsselskaper i Russland, satt sammen av ratingbyrået RAEX (RAEX-Analytics) basert på resultatene fra 2018. Det langvarige problemet med dumping er ikke løst. Markedsaktørene holdes flytende av eiendoms- og forretningsvurderinger, og utviklingsutsikter er knyttet til den økende verdsettelsen av åndsverk og utfordrende matrikkelverdier.
29-09-2019 | popularitet: 587
Markedet for avgrensningstjenester kan ikke overvinne resesjonen. I følge en studie fra AC Expert falt dens nominelle totale inntekter med 7 % i 2018, tatt i betraktning inflasjon – med 12 %. Markedsaktørene diskuterte industriens restriksjoner og problemer ved et rundebord organisert av Expert AC og Expert-Ural i Jekaterinburg.
2019-05-18 | popularitet: 788
Analytisk senter "Expert" presenterer den neste vurderingen av revisjons- og konsulentselskaper i Ural og Vest-Sibir basert på resultatene fra 2018. Vi mottok spørreskjemaer fra 18 selskaper, 11 av dem deltar i fem bølger av studien på rad, deres andel av total omsetning er 64%. "Rastam-Audit", "2K", "Regnskapsfører", "Lev-Audit", som gikk glipp av i fjor, kom tilbake til prosjektet.
2019-05-18 | popularitet: 628
Takseringsmarkedet tilpasser seg nye konkurranseforhold. De avgjørende faktorene er kvalifikasjonene til takstmannen, hans tekniske utstyr og informasjonsutstyr og beredskap for maksimal automatisering av arbeidet.
Expert Analytical Center har utarbeidet en årlig vurdering av vurderingsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Den totale inntekten til 2018-ratingdeltakerne falt med 5,2 % (her og overalt nedenfor sammenligner vi den med 2017, med mindre annet er angitt) og utgjorde 413,8 millioner rubler i nominelle termer. Omberegning tatt i betraktning inflasjon på 4,3 % gir en reduksjon på ca. 10 %.
30-03-2019 | popularitet: 1350
AC "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av takseringsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Nominelt økte de totale inntektene til studiedeltakerne i 2017 med 2,8% til 394,9 millioner rubler, men tatt i betraktning inflasjon (2,5%) - bare med 0,3%. Av de 20 selskapene (det var 25 i forrige rating), avsluttet tolv året med et positivt utfall. De to største aktørene, Rastam og Expert-Evaluation, som tidligere år sto for nesten en fjerdedel av de totale inntektene, deltok ikke i denne ratingen. Apriori-konsernet, som lukket topp tre i fjorårets studie, kom ut på topp med 13,5 % av den totale omsetningen. På andre plass er Tyumen "Association ALKO" (8,9%). Metrix-gruppen av selskaper lukker fortroppen (8,4%). Den beste når det gjelder dynamikk i inntektsvekst var Chelyabinsk Technocom-Invest - inntektene firedoblet seg sammenlignet med 2016.
29-03-2018 | popularitet: 1889
I tillegg til den globale rangeringen av de 100 mest verdifulle merkene, produserer Millward Brown bransjerangeringer som inkluderer merker som er tilstede i et bestemt marked. Disse rangeringene kan inkludere merker som ikke er blant de 100 beste fordi de er priset under det som kreves for å komme inn på den globale listen.
Vurdering basert på markedsforhold per mai 2015
2016-02-05 | popularitet: 3653
Den siste rangeringen av forretningspotensialet til russiske takseringsselskaper, utarbeidet av ratingbyrået RAEX (Expert RA), avslørte en nedgang i vurderingsmarkedet - veksten her dekker ikke engang inflasjon. Dette mønsteret er observert for andre år på rad.
2015-07-11 | popularitet: 5344

AC "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av takseringsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Nominelt økte de totale inntektene til studiedeltakerne i 2017 med 2,8% til 394,9 millioner rubler, men tatt i betraktning inflasjon (2,5%) - bare med 0,3%. Av de 20 selskapene (det var 25 i forrige rating), avsluttet tolv året med et positivt utfall. De to største aktørene, Rastam og Expert-Evaluation, som tidligere år sto for nesten en fjerdedel av de totale inntektene, deltok ikke i denne ratingen. Apriori-konsernet, som lukket topp tre i fjorårets studie, kom ut på topp med 13,5 % av den totale omsetningen. På andre plass er Tyumen "Association ALKO" (8,9%). Metrix-gruppen av selskaper lukker fortroppen (8,4%). Den beste når det gjelder dynamikk i inntektsvekst var Chelyabinsk Technocom-Invest - inntektene firedoblet seg sammenlignet med 2016.

Et lån gir deg jobb

Den ledende posisjonen i strukturen av totalinntektene til ratingdeltakerne er fortsatt okkupert av eiendomsvurdering (52,7%). Andelen virksomhet og verdipapirvurdering utgjør 21,3 %. Deltakerne tjente omtrent 12 % på verdivurderinger av utstyr og kjøretøy.

Den høye etterspørselen etter verdivurdering av eiendom kan forklares: Forbundets konstituerende enheter fortsetter å gå over til å beregne eiendomsskatt for visse kategorier av juridiske enheter basert på matrikkelverdi, og bedriftseiere, misfornøyde med beløpene, prøver å utfordre disse beregningene. Imidlertid ble det levert 4,2 % mindre tjenester for å vurdere matrikkelverdien av fast eiendom når den bestrides, andelen av totalinntekter gikk ned fra 13,7 % til 11,9 %, i eiendomsvurdering - fra 23,9 % til 22,6 % (heretter - sammenlignet med samme periode i fjor, med mindre annet er angitt). Antall rapporter økte med 1,6 %, men gjennomsnittsprisen på en rapport falt med 5,8 %.

Men etterspørselen etter verdivurdering av virksomheter for banklån, først og fremst innen boliglånssegmentet, er på vei tilbake. I følge Bank of Russia utstedte kredittinstitusjoner i Ural og Vest-Sibir i 2017 220,9 tusen boliglån på til sammen nesten 360 milliarder rubler - en økning på 38,5%. Inntektene til vurderingsdeltakerne for denne typen tjenester økte med 22,2% til 29,2 millioner rubler, mens antallet rapporter gikk ned med 14%. Gjennomsnittsprisen på rapporten steg med 42,1 %.

Evaluering er født i tvist

Ekspertise i retten, vurdering av fordringer, skadevurdering og vurdering av ferdige produkter, samlet i kategorien "andre situasjoner" (34,3% av de totale inntektene til vurderingsdeltakerne), viste seg å være mest etterspurt i 2017 - en økning på 38,9 %.

Direktør for Profit Center for Expertise Denis Syukosev bemerker en økning i andelen rettsmedisinske undersøkelser i de totale inntektene til takstmenn i eiendomstvister. "Vårt firma har økt antall prosjekter på rettsmedisinske undersøkelser, kostnadsrådgivning, gjennomgang av rapporter og ekspertuttalelser," bekrefter Egor Churin, daglig leder i Invest-Audit-selskapet. «Tvister om verdien av eiendom blir ofte løst i retten. Motstandernes synspunkter på den omstridte verdien av objektet er svært langt fra hverandre, og prisen på emisjonen kan være høy den rettsmedisinske vurderingsprosedyren i denne saken er nødvendig for å bevise verdien, forklarer investeringsdirektør; Aktiv-evaluering Arthur Mosgold.

Det nest mest populære settet med tjenester er vurdering av "nåværende situasjon" (utlån, forsikring, husleie) - andelen av inntektene er 31,4%, selv om etterspørselen falt med 11,7%. Etterspørselen etter tjenester for evaluering av kjøps- og salgskontrakter gikk ned med nesten en fjerdedel. Inntekter fra verdsettelsestjenester rettet mot å organisere og restrukturere en virksomhet økte 2,5 ganger, og nådde dermed nesten 8 % av den totale omsetningen. Sist på listen, som før, er vurderingen for registrering av privatisering (1,2% av inntektene), over året økte inntektsvolumet med 23,3%.

Tilbake til skolen

Indirekte ble inntektsdynamikken påvirket av den komplekse prosedyren for å bestå kvalifikasjonseksamenen: For å forberede seg på den ble bedriftsledere tvunget til å frigjøre verdifulle ansatte fra å oppfylle noen ordre. Å gjennomføre en kvalifiserende eksamen er nok et forsøk fra staten på å gjenopprette orden i takseringsbransjen, kvitte seg med skruppelløse eller analfabeter for profesjonen og utrydde dumping, som har blomstret i mange år. Et nytt filter er oppfunnet for dette formålet. For å få status som medlem av en SRO og muligheten til å yte verdsettelsestjenester, er det nødvendig å bestå en eksamen før 1. april i år, separat i tre kategorier - verdsettelse av fast eiendom, løsøre og forretningsvurdering. Etter 1. april vil takstmenn kun kunne signere rapporter i det området attesten er mottatt. De som ikke består eksamen fratas retten til å yte vurderingstjenester i tre år.

I fagmiljøet er holdningen til lovinnovasjon motstridende. Blant våre studiedeltakere er det mange som støtter endring. Vitaly Shulgin, administrerende direktør i ingeniørselskapet Shulgin and Partners, ser behovet for å dele takstmenn inn i kategorier (løsøre, eiendom, virksomhet) som hensiktsmessig: «I vår praksis har det vært flere prosjekter som utfordrer rapporter om vurdering av intellektuell rettigheter utført av takstmenn som spesialiserer seg på å fastsette verdien av fast eiendom. Bildet var ekstremt trist: Det ble allerede avdekket betydelige feil under utarbeidelsen av vurderingsoppgaven. Med statlig innovasjon bør situasjonen forbedres radikalt.»

I følge Alla Plesovskikh, administrerende direktør i EKO-N, avslørte forberedelsene til kvalifiseringseksamen styrkene og svakhetene til selskapet som helhet og til hver enkelt ansatt individuelt: «De grunnleggende endringene i kravene til takstmenn hjalp oss med å ta en ny titt på utsiktene for utviklingen av våre forretningsområder."

Generaldirektør for det russiske standard konsulent- og analysesenteret Sergei Lobanov mener at innføringen av en kvalifikasjonseksamen vil bidra til konsolideringen av vurderingsorganisasjoner.

Generaldirektør i 2K JSC Tamara Kasyanova ser både negative og positive sider i dette: en reduksjon i antall markedsdeltakere vil til syvende og sist føre til en økning i prisene på tjenester, men samtidig vil kvaliteten øke, dumpingen forsvinne, og ansvaret for evalueringsresultatene vil øke.

Vladislav Bakhtin, en ledende vurderingsspesialist for den russiske skatteforeningen, ser bak innovasjonen en ytterligere økning i statlig press på industrien gjennom overdreven regulering: «Konsekvensen er sentralisering, konsolidering og forskyvning av regionale selskaper av Moskva- eller St. Petersburg-selskaper. ”

Digitalt utgjør en trussel

Prognosene for utviklingen i takseringsbransjen for inneværende år er tvetydige. Alla Plesovskikh mener at ytterligere endringer i lovgivningen innen regulering av verdsettelsesaktiviteter i stor grad vil påvirke dynamikken i inntektene: "En mobil respons på lovgivningsendringer, samt en strategi for reorientering mot rettsmedisinsk vurdering, vil bidra til å opprettholde posisjoner."

Administrerende direktør for Apriori Group of Companies, Galina Alibaeva, er overbevist om at etterspørselen etter tjenester vil avhenge av tilstanden og utviklingstakten til de reelle sektorene i økonomien, på aktiviteten i utlånssystemet: "Vi forventer en økning i kapitalinvesteringer i investeringer. prosjekter på grunn av foreldelse av anleggsmidler ved virksomheter, omorganiseringer i forbindelse med vekst av fordeler fra utvikling av outsourcing. Det er objektivt sett nødvendig at takstmenn deltar i disse prosessene.»

Styreleder i NP “Ural Chamber of Ready Business” Ilya Simkin finner forutsetningene for videre utvikling av markedssegmentet gjennom vurdering av eiendom (kapitalbygg) med det formål å etablere en markedsverdi (mindre enn matrikkelverdien) og redusere skattegrunnlaget. I tillegg vil etter hans mening behovet for rettsmedisinske undersøkelser øke på grunn av økningen i rettssaker.

Generaldirektør for ENSO Taksering Marina Golovchenko mener at dynamikken i inntektene til takseringsselskaper vil bli påvirket av en ytterligere økning i antall konkurser (inkludert konkurser av enkeltpersoner) og skattetvister (inkludert de som er knyttet til matrikkelverdivurdering av objekter).

I mellomtiden, i tillegg til standard eksterne etterspørselsfaktorer, begynner nye omstendigheter å påvirke industrien, spesielt bruken av digitale teknologier. Mange selskaper, først og fremst statlige selskaper og store private eiendeler, praktiserer allerede å legge inn bestillinger for uavhengige vurderinger i form av auksjoner på elektroniske handelsplattformer (ETP).

Ilya Simkin ser mange ulemper med denne teknologien, til tross for dens progressivitet:

Dette vil påvirke kvaliteten på rapportene til det verre, for i dette tilfellet er hovedoppgaven til "leverandøren", det vil si takseringsselskapet, å motta en mer eller mindre stor ordre for et minimum mulig beløp og gjøre det i kortest mulig tid, spesifisert i søknad om deltakelse eller i konkurransegrunnlaget.

Informasjonsteknologier kommer inn i bransjen under påvirkning av aktivitetene til relaterte segmenter, spesielt banker. Dermed har Sberbank allerede begynt å se etter løsninger for å bruke kunstig intelligens for verdivurdering av eiendom. Arthur Mosgold mener eksperimentene godt kan resultere i praktiske resultater:

For å gjøre dette er det nødvendig å finne måter å billig trene det passende nevrale nettverket for evalueringsaktiviteter. Alle teknologier som kan erstatte arbeidet til en takstmann er i dag kjent. Moderne automatisering er i stand til å samle nødvendig informasjon fra relevante nettsteder, lagre og systematisere den; behandle bilder av analoger og gjenstand for evaluering; om nødvendig, foreta til og med et taleanrop til representanten og gjenkjenne svarene hans.

Så i fremtiden er utviklingen av maskinlæring ganske i stand til å gjøre noen takstmenn arbeidsløse.

Expert Analytical Center har utarbeidet en årlig vurdering av vurderingsselskaper i Ural og Vest-Sibir. I følge studiedeltakerne økte deres totale nominelle inntekter for 2017 med 2,8% og utgjorde 394,9 millioner rubler. Men tatt i betraktning inflasjonen, som utgjorde 2,51 % ved utgangen av 2017, er dynamikken bare 0,3 %.

Av de 20 deltakerne i ratingen (25 selskaper var representert i forrige rating) endte tolv året i svart, mens resten opplevde en inntektsnedgang. I år deltok ikke de to største aktørene i regionens takseringsmarked i studien: RASTAM og Expert-Evaluation, som sto for nesten en fjerdedel av omsetningen i tidligere bølger. Apriori Group of Companies, som avsluttet topp tre i fjorårets studie, tok førsteplassen i år, og sto for 13,5 % av den totale inntekten til ratingdeltakerne. På andre plass er Tyumen-selskapet "Association ALKO" (8,9%). Metrix Group of Companies (8,4%) lukker topp tre. Lederen når det gjelder økningen i inntekten var Chelyabinsk-selskapet Technocom-Invest - selskapets inntekter firedoblet seg sammenlignet med 2016.

Den ledende posisjonen i inntektsstrukturen til rating-deltakerne ved utgangen av 2017 er fortsatt okkupert av eiendomsvurdering (52,7 % av totale inntekter). Andelen virksomhet og verdipapirvurdering utgjør 21,3 % - den nest største andelen i inntektsstrukturen til selskapene i ratingen. Deltakerne tjente omtrent 12 % på å vurdere utstyr og kjøretøy.

Høy etterspørsel etter eiendomsvurdering fortsetter å være drevet av utfordringer med matrikkelverdien. Selskapene som deltok i vurderingen leverte i 2017 tjenester for vurdering av matrikkelverdien på fast eiendom når det var omtvistet med 4,2 % mindre enn året før. Tjenesteandelen av samlet inntekt fra takseringstjenester gikk ned fra 13,7 % i 2016 til 11,9 % i 2017, i eiendomstakst – fra henholdsvis 23,9 % til 22,6 %. Antall utarbeidede rapporter økte med 1,6 % sammenlignet med 2016, men gjennomsnittsprisen på en rapport gikk ned med 5,8 %.

Vurderingssituasjonen er bedre i boliglån: inntektene økte med 22,2% sammenlignet med 2016 og utgjorde 29,2 millioner rubler, men antallet rapporter gikk ned med henholdsvis 14,0%. Det skal bemerkes at gjennomsnittsprisen på rapporten økte med 42,1 %. Samtidig øker volumet av boliglån: ifølge Bank of Russia utstedte kredittinstitusjoner i Ural og Vest-Sibir i 2017 220,9 tusen boliglån til enkeltpersoner for et samlet beløp på nesten 360 milliarder rubler, som er 38,5 % mer enn året før.

Når det gjelder vurderingsformål, var det mest etterspurte i 2017 tjenester knyttet til vurdering av "andre situasjoner" (rettsmedisinsk undersøkelse, skadevurdering, etc.) - de utgjorde 34,3 % av den totale inntekten til ratingdeltakerne (en økning sammenlignet med 2016 utgjorde 38,9 %). I andre posisjon er tjenester knyttet til vurdering av «nåværende situasjon» (utlån, forsikring og husleie) - 31,4 %, mens etterspørselen etter disse tjenestene har gått ned med 11,7 % i forhold til 2016.

Sammenlignet med 2016 har etterspørselen etter tjenester for vurdering av kjøps- og salgsavtaler falt med nesten en fjerdedel. Inntekter fra verdsettelsestjenester rettet mot organisering og restrukturering av en virksomhet økte 2,5 ganger, og dermed nådde andelen tjenester nesten 8 % i strukturen av total omsetning. Privatisering lukker listen som før (1,2 % av inntektene) – i løpet av året økte inntektene med 23,3 %.

Metoder og informasjon

Vurderingen av vurderingsselskaper i Ural og Vest-Sibir (Sverdlovsk, Chelyabinsk, Orenburg, Kurgan, Tyumen-regionene, Perm-territoriet, republikkene Bashkortostan og Udmurtia, Khanty-Mansiysk og Yamalo-Nenets Autonome Okrug) ble utarbeidet av Expert Analytical Center . Forskningen er utelukkende basert på informasjon offisielt gitt av selskaper (spørreskjema). Fraværet av et selskap i tabellene kan skyldes at det ikke har gitt ut data. Riktigheten av informasjonen er garantert av signaturen til den første personen og seglet, samt regnskapet til organisasjonen. Utenlandske selskaper, på grunn av de ulike formene for dannelse av filialer, kan ikke alltid bekrefte data med økonomiske dokumenter, så deres data er sertifisert av signaturen til den første personen og segl. Hovedkriteriet for rangering av deltakere er selskapets inntekter fra levering av takseringstjenester for 2017. Selskapet, hvis mororganisasjon er registrert i Ural-West Sibir-regionen, ga data om alle foretak. Hvis morselskapet er registrert utenfor regionen, ble data om filialer og representasjonskontorer på dets territorium tatt i betraktning.

Den siste, tiende utgaven av rangeringer av vurderingsselskaper i Russland, utarbeidet av ratingbyrået RAEX (RAEX-Analytics), avslørte stagnasjon i inntektsveksten i dette markedet. Etterspørselen etter massetyper av vurdering og kostnadene for den faller, og nye storskala nisjer som kan utvide markedet er ennå ikke synlige. Tvert imot, mennesker - jo lenger, jo mer - vil bli erstattet av informasjonsteknologier, som allerede er i stand til å vurdere standardobjekter.

Den totale inntekten til de største russiske vurderingsorganisasjonene som deltok i den nåværende rangeringen utgjorde 5,929 milliarder rubler ved utgangen av 2017, etter å ha økt med 2,4 prosent i løpet av året. Justerer vi for inflasjon (2,5 prosent per år, ifølge Rosstat), observerer vi fullstendig stagnasjon i dette markedet. La oss minne deg på at i fjorårets utgave av rangeringen registrerte vi raskere vekstrater for deltakerne - i 2016 utgjorde de 12 prosent med en inflasjon på 5,4 prosent.

Blant faktorene som forårsaket en slik nedgang i takstmarkedet er den generelle investerings- og økonomiske bakgrunnen (BNP-veksten ved utgangen av 2017 var 1,5 prosent), en nedgang i kostnadene for takstmenns tjenester, og i noen tilfeller etterspørselen etter dem. Det totale antallet vurderingsrapporter basert på sammenlignbare data fra de rapporterende deltakerne utgjorde 122,2 tusen, en økning på 10 prosent i løpet av året - det vil si at volumet av utført arbeid i 2017 vokste mye mer enn den tilsvarende inntekten. Som et resultat av de hundre selskapene som deltar i rangeringen, avsluttet nesten halvparten (40 selskaper) året med en nedgang i inntektene.

Det er ingen grunn til å forvente en kraftig endring i markedsutviklingen. Dessuten vil etterspørselen etter massevurderinger begynne å avta over tid. Dette vil bli tilrettelagt ved utvikling av informasjonsteknologi med gradvis fortrengning av standard IT-basert vurderingsarbeid. Allerede i dag brukes de av takstkunder, for eksempel banker, samt takstfirmaer selv.

Kvalifisert stripping

En av hovedhendelsene for markedet det siste året var en endring i spillereglene knyttet til endringer i lov om takseringsvirksomhet (172-FZ), som trådte i kraft sommeren 2016. Fra og med april 2018 er faget for takseringsvirksomhet en takstmann som i tillegg til medlemskap i den takseringsselvregulerende organisasjonen, som tidligere, må ha minst ett kvalifikasjonsbevis innen takstområdet (eiendom). /løsøre/bedrift), oppnådd som resultat av bestått spesiell eksamen. Kvalifiserte eksamener vil kreves hvert tredje år.

Obligatoriske kvalifikasjoner har til hensikt å bekrefte den profesjonelle statusen til takstmannen og fjerne tilfeldige aktører fra markedet. – Innskjerpingen av kravene til takstmenn skyldes mistillit til takstmiljøet fra takstforbrukernes side For å tømme markedet for ikke-profesjonelle, innførte departementet for økonomisk utvikling en kvalifikasjonseksamen, forklarer Irina Komar, administrerende partner i Professional. Appraisal Group LLC.

Infografikk "RG": RAEX / Vladimir Kuznetsov

Men takstmenn selv oppfatter den lovgivende innovasjonen tvetydig. "Innføringen av kvalifikasjonssertifikater gjorde det mulig å tømme markedet for fly-by-night-selskaper og "døde sjeler", samt å redusere antall SRO-er, som i konkurranse med markedsledere ble tvunget til å "handle" positive konklusjoner Men for takstmenn er eksamensprosedyren stressende, fordi det tar mye tid å forberede seg på. I tillegg har mange eksamensspørsmål og oppgaver ikke noe med praksis å gjøre, og selve formuleringen er ofte forvirrende, og deler bevis. inn i tre områder er kostbart for takstmenn,” klager Daniil Slutsky, administrerende direktør i Business Assessment and Consulting (OBICS).

Og Dmitry Kuvaldin, styreleder i det RUSSISKE ASSESSMENT-selskapet, mener at skjerpingen av kravene til takstmenn - enkeltpersoner først og fremst er en konsekvens av at juridiske enheter som faktisk yter taksttjenester praktisk talt er utelukket fra loven om takstvirksomhet. . "Regulatoren prøver om og om igjen, som de sier, å "se under lampen, og ikke hvor den er tapt." Det vil si at "underregulering" av juridiske enheter fører til "overregulering" av individer ville være mye mer nyttig for både leverandører og kunder av taksttjenester ikke innføre flere og flere nye krav til takstmenn, men lovfeste prinsippene for kvalifisert utvelgelse av takstfirmaer Det er tross alt åpenbart at utvelgelse basert på minstepris og tid for å levere tjenester fører til en reduksjon i kvalitet, uansett hvor kvalifiserte utøverne er, sier Dmitry Kuvaldin.

Eiendom faller i bakgrunnen

Nedgangen i dynamikken i markedet for takseringstjenester skyldes i stor grad trender i eiendomstakstsektoren, som det siste året, til tross for en formell vekst på 1 prosent (til 2,4 milliarder rubler), falt etter å ha tatt hensyn til inflasjon (se figurer). 1 og 2).

Rangeringsdeltakerne forklarer dette med utviklingen av sin egen praksis for verdsettelse av sikkerheter og eiendeler blant hovedkundene av verdsettelsestjenester - de største bankene og selskapene går over til intern verdivurdering for sine egne behov, og skaper tilsvarende inndelinger i strukturene deres. "Mange banker utarbeider ikke en fullverdig verdsettelsesrapport i henhold til normene til 135-FZ og FSO. I praksis utarbeider de en såkalt kort "dom om verdien av sikkerheten", som ifølge formelt. kriterier, er ikke gjenstand for offisiell undersøkelse av SRO takstmenn og som ofte ikke i det hele tatt er gitt til låntaker, siden det er av intern karakter. Dermed kan takstmenn i takstsegmentet kun samarbeide med de bankene som fortsetter. å bruke resultatene av uavhengige vurderinger i sitt arbeid gjennom forhåndsutvelgelse eller akkreditering av takseringsselskaper,” forklarer Kirill Kulakov, første nestleder for LLC "Center for Independent Expertise of Property" (CNES).

Indikatorene for "eiendomssektoren" ble også påvirket av det faktum at den statlige matrikkelverdien av fast eiendom nå kun utføres av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner. "I samsvar med 237-FZ beholder uavhengige takstmenn kun retten til å delta i prosedyrer for å utfordre resultatene av å bestemme matrikkelverdien ved å fastslå markedsverdien til en eiendom, inkludert som rettsmedisinske eksperter," legger Kirill Kulakov til.

Kvalifikasjonsbeviset vil fjerne tilfeldige aktører fra markedet

Jo lenger, jo mer standard massevurderingsprosedyrer bruker, som rangeringsdeltakerne bemerker, informasjonsteknologi. Det er ingen hemmelighet at vurderingen av for eksempel leiligheter for å identifisere matrikkelverdien i de fleste tilfeller er innsamling av informasjon om kostnadene for lignende objekter fra åpne kilder, etterfulgt av systematisering og innføring av minimal korreksjon faktorer. Ikke det mest komplekse programmet kan håndtere slikt arbeid.

Som analysen av rangeringen viser, går det litt bedre i nærings- og verdivurderingssektorene (1,8 milliarder rubler, en økning på 5 prosent i løpet av året). Men inntektene fra evalueringen av investeringsprosjekter økte i løpet av året med bare 1 prosent (dvs. justert for inflasjon gikk det negativt), til 231,9 millioner rubler.

Sammensetningen av de mest økonomiske kundene av vurderingsarbeid forblir ganske stabil - dette er store bedrifter, statlige og kvasi-statlige selskaper. "I bedriftssektoren i 2017 var veksten i verdsettelsesmarkedet assosiert med de-offshorization av økonomien, utfordret resultatene av matrikkelen verdivurdering, eiendomstransaksjoner, kjøp og salg av virksomheter I offentlig sektor, verdivurdering av eiendeler for privatisering er etterspurt I tillegg krever implementering av infrastrukturprosjekter verdivurdering for utbetaling av kompensasjon til rettighetshavere ved beslagleggelse av eiendeler som bygging av gassrørledningen Power of Siberia nettverket i Moskva, og byggingen av den sentrale ringveien kan ikke gjennomføres uten det foreløpige arbeidet fra takstmenn,” forklarer Roman Chibisov, generaldirektør for Swiss Appraisal Russia og CIS.

I følge Garegin Grigoryan, generaldirektør for selskapet Center for Corporate Solutions, viste utviklingsprosjekter i hovedstadsregionen og store byer i Russland også etterspørsel etter vurdering i 2017: "I Moskva var de fleste prosjektene relatert til utvikling av boligområder. av industrisoner. Også et bidrag til vurderingen ble gitt av venture-prosjekter. Vurderingen av investeringsprosjekter er nødvendig for fordeling av investorenes andeler, etterfølgende finansiering og ved uttreden av prosjektet også nødvendig for investorer å overvåke fremdriften til prosjektet."

Infografikk "RG": RAEX / Vladimir Kuznetsov

Etterretning lovet til offshore-selskaper

Andre områder av verdsettelsesarbeid ga mindre merkbare inntekter til rangeringsdeltakerne enn ved verdsettelse av virksomhet og eiendom, men viste rask vekst. I 2017 utgjorde verdsettelsen av utstyr og kjøretøy fra listedeltakerne 524,9 millioner rubler, vekstraten var 14 prosent.

Økt etterspørsel i dette segmentet er assosiert med en økning i volumet av ikke-kjerneeiendom til banker - de åpner utstillingsvinduer av pantsatt eiendom eller selger den på elektroniske auksjoner. «Du kan kjøpe bil eller annet utstyr som er pantsatt gjennom auksjon eller auksjon, når banken og skyldneren selger eiendommen før leverandørgjelden dukker opp eller i retten, når tvangsfullbyrdelse allerede er åpnet mot skyldneren; bankens eiendomsregister (i eierskap overfører banken eiendommen som ikke er solgt på auksjonen i henhold til kontrakter med de største bankene: PJSC Sberbank, VTB Bank (PJSC), samt for JSC Rosagroleasing,” Natalia Almazova, daglig leder). av selskapet "ADN Consult - International Centre for Valuation and Financial Consulting," snakker om vekstfaktorer.

Litt mindre, nemlig 500,8 millioner rubler, ble hentet inn av takstmenns arbeid innen omvurdering av anleggsmidler, men økningen i inntekter her var 19 prosent. Markedsaktørene forbinder det med forespørsler om denne typen vurderinger fra finanssektoren. "Vi ser økt interesse for takstmannstjenester fra banker og andre finansielle organisasjoner. Dette skyldes handlingene til Bank of Russia som tar sikte på å øke gjennomsiktigheten av det finansielle systemet. Dermed bringer bankene sine balanser og balanser til kontrollerte enheter (for eksempel lukkede eiendomsfond) i samsvar med nye regulatoriske krav. I tillegg fortsetter bankene å kvitte seg med problemeiendeler som er arvet fra konkursrammede låntakere, noe som også krever en omvurdering av anleggsmidler og krav, sier Pavel Lazarev, administrerende direktør. av takseringsselskapet LL-Consult.

Når det gjelder verdsettelse av immaterielle eiendeler og åndsverk, her, til tross for det minste beløpet av inntekter (196,4 millioner rubler), var det i fjor de høyeste vekstratene - en rekord på 49 prosent. "Utviklingen av immaterielle eiendomsmarkedet har en innvirkning på inntekten til takstmenn. For eksempel oppfordrer den føderale loven av 18. juli 2017 eiere til å legalisere og mer aktivt sette immaterielle eiendeler på balansen, noe som igjen fører til. til deres mer aktive involvering i økonomisk omsetning. Dette fører til en økning i etterspørselen etter verdsettelse av immaterielle eiendeler,” sier Sergey Silantyev, direktør for VIP-kundeavdelingen hos Price Inform.

En annen faktor som stimulerer etterspørselen, ifølge Alexey Zhuravlev, administrerende direktør i Everest Consulting, er prosessen med deoffshorization. "Ved å returnere eiendeler fra offshore-selskaper øker russiske selskaper sin balansevaluta, noe som har en positiv effekt på selskapenes investeringsattraktivitet og rating. I tillegg kommer veksten i informasjonsteknologimarkedet, fremveksten av nye programvareprodukter og behovet å gjennomføre prosedyrer for å beskytte immaterielle eiendeler har også en positiv effekt på dette vurderingsområdet. Dette i strukturen til vårt selskaps inntekter skyldes det faktum at vi har lang erfaring innen verdivurdering for IFRS. har samlet en omfattende portefølje av prosjekter om distribusjon av transaksjonspriser i M&A-markedet En integrert del av disse prosjektene er identifisering og verdivurdering av immaterielle eiendeler,” deler Alexey sin erfaring.

Intervju med Roman Chibisov, General Director / Russland og CIS Swiss Appraisal

En vesentlig lovnorm for takseringsbransjen er blitt kravet om at takstmenn har et spesialisert kvalifikasjonsbevis. Hva er det, etter din mening, forbundet med skjerpingen av kravene til emner for verdsettelsesvirksomhet? Hva er hovedmålene med å innføre en kvalifiserende eksamen?

Roman Chibisov: I løpet av det siste tiåret har antallet sertifiserte takstmenn i Russland økt betydelig. Faktum er at gårsdagens student bare har grunnleggende kunnskap og mangler ofte praktiske ferdigheter, men i henhold til loven kunne de umiddelbart begynne å sette dem i praksis ved å bli med i en SRO og forsikre deres profesjonelle aktiviteter. For å effektivisere næringen innførte Næringsdepartementet en kvalifiserende eksamen, samt krav om minst 3 års praktisk vurderingsarbeidserfaring. På den ene siden øker et slikt krav prestisje og respekt for yrket. Målene med å innføre kvalifikasjonseksamen er å gjenopprette orden i markedet for taksttjenester innen nærings- og investeringsprosjekter, redusere antall ikke-profesjonelle takstmenn, øke fagmiljøets ansvar, bekjempe urettferdige takster, øke statusen. av takstmannsfaget, og til slutt utrydde praksisen med dumping i verdivurdering.

Roman Chibisov, generaldirektør for Swiss Appraisal/Russland og CIS. Foto: Levert av pressetjenesten til Swiss Appraisal/Russland og CIS

Men på den annen side byråkratiserer så nær oppmerksomhet til en spesialist ikke bare prosessen med å bli en "fullverdig" takstmann, men viser også regulatorens mistillit til hans profesjonelle mening. For eksempel, i utlandet, i tillegg til de faglige ferdighetene som er tilegnet under opplæring og praksis, blir takstmenn veiledet av strenge standarder og etiske normer, kunnskap om hvilke er inkludert i betingelsen for å bestå eksamen. Samtidig er vestlig sertifisering en bonus for omdømmet til takstmannen og selskapet han jobber i, men er ikke en forutsetning for å drive virksomhet.

Etter min mening er en kompetent takstmann ikke en som kan svare på spørsmål i en kvalifiserende eksamen, på samme måte som å bestå en økt ved et universitet, men en som forstår markedet som helhet, vet hvilke metoder og tilnærminger som skal brukes, hvordan man effektivt bygger en finansiell modell og hvordan man kommer riktig frem til resultatene av verdien av vurderingsobjektet.

Hvilke faglige standarder bygger kvalifikasjonseksamen på og hvilke vurderingsområder dekker den? Tilsvarer det implementerte kvalifikasjonssystemet det globale vurderingsmarkedet? Hvilke sertifiseringer tillater i dag en takstmann å utføre bestillinger fra utenlandske selskaper, inkludert når han jobber utenfor den russiske føderasjonen? Hvilke fordeler får takstkunden ved å søke tjenestene til en sertifisert takstmann?

Roman Chibisov: Den russiske kvalifikasjonseksamen for takstmenn eksisterer i dag innen tre områder - næringsvurdering, løsøre og fast eiendom, og krever også kunnskap om lover og regler, metoder og teknologier for å gjennomføre verdivurderinger og beregninger. Det er fortsatt for tidlig å sammenligne de russiske og for eksempel vestlige kvalifikasjonssystemene, siden det første blir opprettet på det nåværende tidspunkt, og det andre har eksistert i flere tiår. I land med utviklede markedsøkonomier har fagmiljøer av takstmenn autoritet, pålitelighet og status, og et høyt nivå av faglige krav, for eksempel i USA er det The American Society of Appraisers (ASA), i Storbritannia er det Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). De har tillit fra næringslivet og offentlige etater, deres kvalifikasjoner bekreftes av samarbeid med banker, forsikringsselskaper, ikke-statlige pensjonsfond og rettssystemet.

I Russland er tilliten til takstmiljøer på et lavt nivå både hos regulatorer og hos kundene. Temaet organisering av fagmiljøer og komiteer, samt lovgivning innen verdsettelsesvirksomhet, er i konstant endring, noe som også reduserer dynamikken i utviklingen av industrien i landet. Fra et synspunkt om å gjøre forretninger og transaksjoner, er det i dag ikke så mye takstmannens sertifikat som er viktig, men profesjonalitet i å løse målene og målene for taksten, selv om det utvilsomt reduserer risikoen ved å henvende seg til en sertifisert takstmann for klienten, siden han har legitimitet i markedet. Vanligvis er dette et selskap med en lang historie og et høyt rykte i markedet, og viktigst av alt, det er en arbeidende praktiker, ikke en lenestolteoretiker. Som et resultat får kunden en pålitelig leverandør.

Roman Chibisov: Rettslig kontroll over takstmannen utøves av et sakkyndig råd. De facto utøves hovedkontrollen over funksjonen til takstmenn av kunden - banken og dens regulator, sentralbanken, forsikringsgiveren, utleieren, skattemyndighetene, Federal Property Management Agency, en rettsmedisinsk ekspert og andre brukere av takstrapporten.

Hva er etter din mening de viktigste faktorene det siste året og nå som bestemmer etterspørselen etter vurdering, til tross for forskjellene i formålene med vurderingen den utføres innenfor? Hvem er hovedkunden for vurdering i dag - staten eller privat sektor? Hvilke tjenester er mest etterspurt fra dem og hvorfor?

Roman Chibisov: Det russiske kontoret til det sveitsiske takseringsselskapet Swiss Appraisal har kunder fra store bedrifter og statlige og kvasi-statlige selskaper - deres andeler i prosjektporteføljen er omtrent like store. Det kan bemerkes at i 2017 var driverne for vekst i verdsettelsesmarkedet i bedriftssektoren assosiert med deoffshorization av økonomien, noe som utfordret resultatene av matrikkelverdivurdering, eiendomstransaksjoner, kjøp og salg av virksomheter. I offentlig sektor gjenstår verdivurdering for privatiseringsformål. I tillegg krever leveringsprosesser for infrastrukturprosjekter evaluering for å kompensere rettighetshavere når eiendeler overtas. Slike store prosjekter som byggingen av gassrørledningen Power of Siberia, gjenoppbyggingen av veitransportnettverket i Moskva og byggingen av den sentrale ringveien kan ikke gjennomføres uten det foreløpige arbeidet til takstmenn og utarbeidelse av nødvendig dokumentasjon og rapporter.

Hvilke innovasjoner i lovgivning eller endringer i den økonomiske situasjonen kan du forbinde med etterspørselen etter forretnings- og aksjevurdering, verdsettelse av immaterielle eiendeler og immaterielle rettigheter, verdsettelse av investeringsprosjekter?

Roman Chibisov: Som en del av flere prosjekter vurderte vi selskapets programvare for inkludering i den autoriserte kapitalen som en immateriell eiendel. I fremtiden tror jeg utviklingen av teknologier og internettmodeller vil føre til økte kostnader, og derfor vil vurdering av programvare innen sikkerhet for IT-teknologier, finans- og bankprosesser, pengeoverføringer og betalinger, og div. tekniske plattformer og internettressurser.

Gi eksempler på de største prosjektene som din bedrift gjennomførte i fjor eller fortsetter å gjennomføre i dag? Hva får kunden din ut av implementeringen deres?

Roman Chibisov: I 2017 jobbet takstmenn fra det russiske kontoret til Swiss Appraisal med prosjekter innen konstruksjon, drivstoff og energi, IT og maskinteknikk. Blant de interessante prosjektene kan jeg nevne feltet for skipsbygging - vi vurderte kostnadene for sjøfartøyer som en del av leasingtransaksjoner på byggestadiet, noe som gjorde det mulig å kompetent utføre prosedyren for registrering av sikkerhet og skaffe statlig finansiering. Og for eksempel, i drivstoff- og energikomplekset vurderte vi eiendeler i en kjøps- og salgstransaksjon av en energibedrift, inkludert 14 termiske kraftverksanlegg for Kuzbassenergo som et resultat, ble en kompleks transaksjon med et stort antall eiendeler fullført. Til slutt, i vår internasjonale praksis, gjennomførte vi en ressursvurdering for de internasjonale divisjonene til det største russiske metallurgiske selskapet i Vest-Afrika og Sør-Amerika.

Vennligst evaluer utsiktene for transformasjon av verdsettelsesaktiviteter under påvirkning av avansert informasjonsteknologi. Hvilke løsninger og innovasjoner er du kjent med? Tilsvarer denne trenden globale trender? Hvordan kan "digitalisering" etter din mening påvirke kvaliteten på vurderingen?

Roman Chibisov: I dag er det umulig å forestille seg det daglige arbeidet til teamet og hver ansatt uten nye teknologier, enheter, programmer for overføring og lagring av data. Realitetene i vår tid er den aktive utviklingen av digitale teknologier, der etableringen av skyløsninger og databehandling, en multippel økning i datavolumer, bruk av dingser i bedriftssfæren og markedsføring, kundeservice og i prosjektprosesser vil ha en avgjørende innvirkning på virksomheten.

Hos Swiss Appraisal utnytter vi mulighetene som tilbys av vår internasjonale teknologiplattform. Våre kunder og partnere har muligheten til å oppnå konkurransefortrinn gjennom hurtighet og profesjonalitet, samt aktiv bruk av et stort akkumulert spekter av data. Dermed bidrar utviklingen av databaser og skyløsninger til effektiviteten og hastigheten i arbeidet vårt, vi kan trygt konkurrere med andre selskaper i kostnadskonsulentmarkedet i Russland og i utlandet.

Utvikling av markedet for avgrensningstjenester i Russland

Kirill Kulakov, første viseadministrerende direktør for Center for Independent Expertise of Property LLC (CNES)

LLC "Center for Independent Expertise" (CNES) er et av de ledende russiske selskapene som tilbyr et bredt spekter av tjenester innen verdivurdering, kostnadsrådgivning, investeringsdesign, juridisk, juridisk, byggeteknisk og kostnadsekspertise, finansiell og teknisk tilsyn og byggrevisjon.

For den høye kvaliteten på tjenestene og betydelige bidrag til utviklingen av verdivurdering og konsulentvirksomhet, har CNES gjentatte ganger blitt tildelt en rekke profesjonelle priser: Golden LOGODA, Golden Equivalent, Golden PerOO, Gold Medal og Gold Certificate UNIPRAVEX Uni, National Award i revisjon, verdivurdering, undersøkelse og rådgivning.

Første viseadministrerende direktør for TsNES, medlem av rådet for verdivurderingsaktiviteter under Den russiske føderasjonens departement for økonomisk utvikling, doktor i økonomiske vitenskaper, professor ved Moscow State University of Civil Engineering, Kirill Yurievich Kulakov svarte på spørsmålene til vår korrespondent og snakket om hovedtrender i utviklingen av markedet for verdsettelsestjenester i Russland.

Kirill Yurievich Kulakov. Foto: Levert av CNES

Hvilke faktorer har etter din mening bidratt til nedgangen i omsetningen i takseringssegmentet det siste året?

Kirill Kulakov: Det er heller ikke en nedgang, men en manglende vekst i disse inntektene. Dette skyldtes først og fremst den pågående situasjonen etter krisen, samt den vanskelige utenrikspolitiske situasjonen, der den økonomiske aktiviteten til de fleste forretningsprosesser og investeringsprosjekter ble betydelig redusert, spesielt i den private sektoren av økonomien. Hovedkunden for vurderingstjenester under slike forhold blir staten, som betaler, men jevnt og trutt, men ikke mye.

I tillegg krymper markedet for selve takseringstjenester. Mange av de største bankene og selskapene har også gått over til den såkalte. "intern" vurdering for egne behov, skape hensiktsmessige enheter i deres strukturer. Eller for eksempel vil den statlige matrikkelverdien av fast eiendom nå ikke gjøres av uavhengige takstmenn, men av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner.

I disse sektorene kan takstmenn altså kun undersøke rapporter utarbeidet av banker og utfordre resultatene av matrikkelverdier?

Kirill Kulakov: Banker som har gått over til den såkalte "intern vurdering" vil ikke utarbeide en fullverdig vurderingsrapport i samsvar med normene til 135-FZ og FSO. I praksis trekker de opp den såkalte en kort "dom om verdien av sikkerheten", som i henhold til formelle kriterier ikke er gjenstand for offisiell undersøkelse av SRO-takstmenn, og som ofte ikke blir gitt til låntakeren i det hele tatt, fordi er intern i naturen. I takstsegmentet for sikkerhetsformål kan takstmenn derfor kun samarbeide med de bankene som fortsetter å bruke resultatene av uavhengige takster i sitt arbeid, gjennom foreløpig utvelgelse (akkreditering) av takstfirmaer.

Når det gjelder omfanget av matrikkelverdien, beholder faktisk uavhengige takstmenn, i henhold til 237-FZ, kun retten til å delta i prosedyrer for å utfordre resultatene av fastsettelse av matrikkelverdien ved å fastsette eiendommens markedsverdi, inkl. som rettsmedisinske eksperter.

Når vil staten gjennomføre det neste arbeidet med å fastsette matrikkelverdien på fast eiendom? Bør takstmenn da forvente at en etterspørselsbølge utfordrer matrikkelverdien?

Kirill Kulakov: Arbeidet med den neste (nye) statlige matrikkelvurderingen blir allerede utført i flere konstituerende enheter i Den russiske føderasjonen, inkl. i Moskva og Moskva-regionen, og vil være ferdigstilt innen utgangen av dette året. Noen konstituerende enheter i den russiske føderasjonen, for eksempel Krasnodar-territoriet og Kaluga-regionen, har allerede publisert rapporter om å bestemme matrikkelverdien.

Tatt i betraktning at alle tidligere estimater av matrikkelverdi hadde en trend mot en økning i de endelige indikatorene, så kan dette med høy grad av sannsynlighet forventes nå. Og siden den reelle markedsverdien av eiendom praktisk talt ikke har økt de siste årene, og i noen regioner til og med har gått ned, kan etterspørselen fra skattebetalerne etter tvistetjenester bare øke.

Et unntak kan være enkeltpersoner, for hvem det snart vil bli vedtatt en lov om å redusere skattegrunnlaget med 30 %, samt å fryse veksttakten i eiendomsskatten med ikke mer enn 10 % per år.

Det er også verdt å merke seg at den nye matrikkelvurderingen dessverre ikke tar hensyn til at resultatene fra den tidligere taksten ble bestridt. Matrikkelverdien av alle objekter er igjen beregnet ved bruk av massetakstmetoder, uten noen justeringer. Det viser seg at det er en slags syklisk feil som skattyter møter igjen og igjen. Hvis det ble eliminert, ville det vært betydelig færre tvister.

Hvilke vurderingsområder det siste året og nå har vært mest etterspurt fra statskunden? Hva bestemmer behovet for tjenester på disse områdene?

Kirill Kulakov: På nivået til de sentrale organene til den føderale utøvende makten og de største statlige selskapene er det først og fremst et krav om vurdering av aksjeblokker med henblikk på privatisering, kjøp og salg, tilleggsutstedelse og bidrag til den autoriserte kapitalen. Vurdering av store eiendomskomplekser og anleggsmidler er også etterspurt.

På kommunenivå pålegger staten oftest taksering av leietakster, samt taksering av enkeltstående, små eiendommer med formål om prioritert kjøp av små og mellomstore bedrifter. I store byer er det også andel vurderinger av rettigheter til å gjennomføre investerings- og byggeprosjekter på kommunale grunner.

Hvis vi snakker om privat sektor, hvilke typer vurderinger viste den største etterspørselen i fjor og hvorfor?

Kirill Kulakov: I fjor, som året før, var det størst etterspørsel etter verdivurdering av fast eiendom for å utfordre matrikkelverdien deres og følgelig redusere eiendomsskatten, samt for verdivurderinger på oppdrag fra statlige organer, statlige selskaper og naturlige monopoler med henblikk på privatisering, kjøpssalg, leasing, innskudd til den autoriserte kapitalen, ytterligere utstedelse av aksjer, etc.

Hvilke utviklingsutsikter forbinder du med disse områdene for det kommende året?

Kirill Kulakov: Volumet av utredningstjenester for statlige behov vil holde seg omtrent på samme nivå, men en viss økning er mulig. Dette skyldes først og fremst den obligatoriske vurderingen av statlige anlegg. I tillegg fortsetter staten å øke sin innflytelse og kontroll i nesten alle sektorer de fleste store og spesielt infrastrukturprosjekter utføres på ordre eller med deltagelse av offentlige etater.

Når det gjelder tjenester med det formål å utfordre matrikkelverdien av fast eiendom, vil det i dette segmentet være en forventet pause på ett år, og i enkelte regioner for en lengre periode, knyttet til neste statlige matrikkelverdi (GKO). Samtidig vil denne GKO bli utført i henhold til nye regler i samsvar med 237-FZ, nemlig ikke av uavhengige takstmenn, men av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner. Og det potensielle tjenestevolumet for å utfordre matrikkelverdien i de påfølgende årene avhenger av hvor riktige resultatene av nevnte statsskatteregning viser seg å være.

Kirill Kulakov: Det påvirker i ulike retninger. Dette fører på den ene siden til raskere dokumentflyt mellom takstmenn og kunder, samt søk etter nødvendig informasjon for vurdering. På den annen side kan denne trenden på sikt føre til at den klassiske takstmannen erstattes med en slags IT-applikasjon, i hvert fall i segmentet med å vurdere lignende eller enkle objekter. I analogi med en taxi vil det være en viss Yandex takstmann som vil svare raskere og billigere på spørsmålet: "hvor mye koster objektet?"

Hva er de viktigste regulatoriske og lovmessige endringene i verdsettelsesaktiviteter som du vil merke når det gjelder deres innvirkning på utviklingen av verdsettelsesmarkedet?

Naturligvis er den viktigste endringen som har skjedd nylig i takseringsvirksomheten kravet om at alle takstmenn skal bestå kvalifikasjonseksamener på tre områder. Etter 04/01/2018 mister en takstmann som ikke består den aktuelle eksamenen sin profesjonelle status. For tiden, av 23 tusen takstmenn som er medlemmer av SRO, har omtrent 10 tusen personer bestått eksamen, dvs. ca. 40 %. I en rekke regioner har det begynt å være mangel på takstmenn, spesielt bedriftstakstmenn, og noen takstfirmaer slutter å yte tjenester innen et eller annet takstområde. Dessuten kan flere SRO-er for takstmenn opphøre å eksistere, hvis medlemmer kan derfor midlertidig miste sin profesjonelle status.

Alt det ovennevnte vil føre til en viss konsentrasjon og enda større sentralisering av markedet for takseringstjenester, samt selvregulering innen takseringsvirksomhet. Små og mange regionale takstbedrifter, samt SRO-takstmenn, vil måtte slå seg sammen med de største representantene i markedet for å opprettholde sin status og evne til å fungere i fremtiden.

Hva tror du er årsaken til innskjerping av kravene til fag i verdsettelsesvirksomhet? Hva er hovedformålene med å kreve en kvalifiserende eksamen?

Kirill Kulakov: Staten har lenge ønsket å bringe orden i verdsettelsesvirksomheten. Det er faktisk dette evalueringsmiljøet selv ønsket, selv om de ikke brukte akkurat de samme metodene...

Resultatene av aktivitetene til takstmenn er involvert i de fleste av de viktigste økonomiske regjeringsprosesser, prosjekter og transaksjoner. De siste årene er det tilført en sosial komponent i form av eiendomsbeskatning av enkeltpersoner og juridiske personer. Dessverre fungerte praktisk talt ikke modellen for regulering og ansvar for uavhengige takstmenn som eksisterte inntil nylig. Mange vurderingers lave kvalitet og noen ganger «tilpassede» karakter har ført til mistillit til takstmenn både fra staten og hos mange kunder. I denne situasjonen besluttet staten, uten å finne opp et «nytt hjul» på nytt, å rydde opp i markedet for takstmenn gjennom et undersøkelsesfilter, slik den allerede hadde gjort med revisorer og matrikkelingeniører.

Et annet spørsmål er at selve eksamen ikke vil løse de ovennevnte problemene med takseringsaktiviteter... En systematisk og helhetlig tilnærming er nødvendig, dessuten kontrollert ikke av staten, men på grunnlag av SRO takstmenn. Ellers vil institusjonen for selvregulering praktisk talt bli styrtet og det vil være en ny tilbakevending til statlig regulering og lisensiering.

Hvilke faglige standarder bygger kvalifikasjonseksamen på, hvilke vurderingsområder dekker den?

Kirill Kulakov: Spørsmål fra den generelle og teoretiske delen av eksamen er selvfølgelig basert på gjeldende russisk lovgivning, inkl. 135-FZ og føderale vurderingsstandarder. Nyansen er at de samme juridiske spørsmålene klart faller utenfor det normale funksjonsområdet til takstmannen og ikke engang faller innenfor hans jurisdiksjon og ansvarsområde. Det samme kan sies om en rekke teoretiske spørsmål som til tider har et høyspesialisert fokus, sjelden møter i praksis, for eksempel kunnskap om kjennetegn ved beitemark i det fjerne nord mv. Mange praktiske oppgaver er også skilt fra ekte praksis og er faktisk rettet mot å teste beredskapen for en rent mekanisk malberegning, uten å sjekke det reelle nivået av profesjonalitet og lærdom hos takstmannen.

Selve fagprøven avlegges innen tre områder: eiendomsvurdering, løsøreverdi og næringstakst. Samtidig har regulatoren (Den russiske føderasjonens departement for økonomisk utvikling) ennå ikke gitt klare forklaringer på fordelingen av de vanligste typene verdivurderingsobjekter i disse områdene, for eksempel: kravrettigheter, veksler, eiendomskomplekser, tapt fortjeneste, skader mv. Dette kan medføre visse problemer med betydelige konsekvenser for både takstmenn og oppdragsgivere av taksten. Tross alt kan en vurderingsrapport signert av en upassende takstmann anses som ugyldig, og følgelig kan dette føre til ugyldigheten av selve transaksjonene og andre prosesser.

Vurder hvor nært det russiske kvalifikasjonssystemet er verdens praksis innen vurderingsfeltet? Vil andre kvalifikasjoner bli innført avhengig av vurderingsområdet, for eksempel innen vurdering av immaterielle eiendeler og immaterielle eiendeler?

Kirill Kulakov: Dette systemet med tre typer skriftlige prøveeksamener, som også må tas opp hvert 3. år, er langt mer fjernt enn nær ledende praksis i verden. Både i RICS og TEGoVA består opptaksprøver av flere trinn, som hver er tydelig regulert og, viktigst av alt, har en spesifikk praksisorientert karakter. På det innledende stadiet analyseres således utdanningsnivå, tjenestetid og faktisk arbeidserfaring innen det aktuelle feltet. Deretter forbereder eksaminanden flere reelle saker, med ulike praktiske situasjoner og oppgaver. Det siste trinnet er et muntlig eksamensintervju, som vurderes individuelt av et panel på tre (ved RICS) erfarne sensorer innen en time. I denne eksamen svarer søkeren på medlemskap på spørsmål om seg selv, spørsmål om forberedte saker, samt spørsmål om kunnskap om organisasjonsstandarder (for eksempel Red Book RICS), inkl. etiske standarder og evalueringsstandarder. Og en slik eksamen tas bare én gang, hvoretter du bare trenger å årlig samle et visst antall timer med avansert opplæring, dessuten ved forskjellige profesjonelle arrangementer, og ikke bare i utdanningsinstitusjoner. Som vi kan se, er denne modellen for inntreden i profesjonstestene mer tilpasset praksis og avslører den virkelige kunnskapen til søkeren.

I Den russiske føderasjonen bør faktisk et nytt system for uavhengig vurdering av faglige kvalifikasjoner i samsvar med 238-FZ også være fullt operativt i nær fremtid. I tillegg vil dette systemet gjelde for nesten alle bransjer og yrker i Russland, inkl. og for takstmenn som siden 2015 har sin egen faglige standard "Spesialist i takseringsaktiviteter." I henhold til denne standarden vil kvalifikasjonene til takstmenn bli bekreftet på 8 nivåer med tilsvarende undernivåer, avhengig av kategorien av kompleksitet til objektene som vurderes, samt settet med profesjonelle funksjoner som utføres. Og prosessen med å vurdere kvalifikasjoner vil være veldig lik verdenspraksis og vil inkludere både en teoretisk eksamen og gjennomføring av praktiske saker og utarbeidelse av prøverapporter.

I denne forbindelse er det fortsatt en særlig presserende oppgave å synkronisere dagens system med tre obligatoriske eksamener med det fremtidige systemet med uavhengig vurdering av kvalifikasjoner. Disse systemene skal utfylle hverandre, og ikke motsi eller villede forbrukere av takstmannstjenester.