L'acquirente dell'appartamento è un truffatore. Il modo più comune per ingannare gli acquirenti di appartamenti! Come evitare la rendita vitalizia

​Schemi di inganno per l'acquisto di un appartamento sul mercato secondario Stanno solo migliorando ogni anno. In questo materiale ti spiegheremo come evitare attività fraudolente durante l'acquisto di un immobile.

Come proteggersi quando si acquista un appartamento sul mercato secondario? Ci sono sempre stati molti truffatori, truffatori, venditori senza scrupoli nel mercato immobiliare, così come acquirenti. Il mercato secondario è indicativo a questo riguardo. Gli schemi di frode possono essere molto diversi, e anche le persone prudenti e legalmente esperte, quando acquistano un appartamento, non possono sempre rendersi conto rapidamente di trovarsi di fronte a una frode, e quando questo diventa chiaro, è quasi impossibile cambiare nulla.

I casi di inganno sono associati non solo a frodi deliberate, succede che i venditori semplicemente non sono d'accordo su qualcosa, e poi si scopre che l'alloggio non è stato venduto legalmente e lo sfortunato acquirente si ritrova senza appartamento e senza soldi. Pertanto, non dovresti trascurare alcuna regola precauzionale e, in particolare, non accettare metodi illegali per concludere una transazione.

Cosa dovrebbe destare sospetti

I truffatori professionisti sanno come gestire le cose in modo tale che le loro potenziali vittime semplicemente non abbiano alcun motivo di sospettare. Questo deve essere ricordato per essere guidati dalle regole di precauzione, qualunque cosa accada. Tuttavia, ecco un elenco dei segnali più evidenti che la transazione potrebbe essere fittizia e che probabilmente si tratta di un truffatore o di una persona che non dice qualcosa e nasconde qualcosa:

• offrire appartamenti a prezzi molto bassi;
• Secondo i documenti, negli ultimi anni i proprietari dell'appartamento sono cambiati frequentemente;
• la planimetria tecnica dell'appartamento e la disposizione reale sono diverse;
• richiedono un grosso deposito da parte tua;
• il venditore tarda molto a fornire i documenti, o almeno uno di quelli da te richiesti;
• la transazione viene effettuata da una persona autorizzata dal proprietario dell'appartamento.

La presenza di questi segni non sempre indica una sorta di inganno. Molto spesso le persone vendono appartamenti utilizzando procure se i veri proprietari sono malati o vivono all'estero e la mancanza di documenti può essere causata da ragioni oggettive. Eppure, ognuno di questi segni è un motivo per pensarci seriamente.

Metodi di inganno

Come accennato in precedenza, non solo i venditori, ma anche gli acquirenti possono effettuare transazioni in modo fraudolento. Ma i primi, forse, hanno più opportunità. E a volte gli acquirenti li aiutano involontariamente in questo.

Quali tipi di schemi di inganno esistono:

1. la transazione viene conclusa con più acquirenti contemporaneamente;
2. l'operazione viene eseguita utilizzando documenti falsi;
3. il venditore esita a lasciare l'appartamento e, secondo la decisione del tribunale, restituisce il denaro parzialmente e per lungo tempo;
4. il venditore chiede nel contratto di indicare un importo che sarà inferiore all'importo effettivo, quindi, con una decisione del tribunale, risolve la transazione e restituisce solo il valore specificato nel contratto;
5. l'acquirente non viene avvisato che potrebbero esserci altri richiedenti l'alloggio che in futuro avranno il diritto di adire il tribunale.

Questo non è un elenco completo dei metodi che i proprietari di case senza scrupoli possono utilizzare per effettuare una transazione con il massimo vantaggio.

Un appartamento - diversi acquirenti

Uno dei modi più criminali per trarre profitto dagli acquirenti è vendere un appartamento a più acquirenti contemporaneamente. E questo è possibile. Ad esempio, una persona vive all'estero o sta pianificando di trasferirsi. Trova diversi acquirenti, conclude con ciascuno di loro un contratto di compravendita utilizzando documenti duplicati dell'appartamento, molto probabilmente di notai diversi, riceve denaro da ciascun acquirente e se ne va. In questo caso, il proprietario della casa sarà colui che riuscirà prima a registrare i suoi diritti su un nuovo appartamento, ma per il resto le previsioni sono deludenti, perché sarà quasi impossibile riavere indietro i propri soldi se è impossibile trovare e portare in tribunale un venditore residente all'estero. Se nessuno degli acquirenti supera la registrazione statale, colui che per primo ha concluso l'affare avrà un vantaggio in tribunale.

Come evitare

Prima di tutto, ricorda che è prematuro trasferire denaro al venditore prima di registrare i diritti di proprietà. Dategli l'importo principale dopo che le autorità avranno approvato il vostro diritto ai locali. Un altro consiglio importante: se vieni a conoscenza di una doppia vendita di un appartamento, vai immediatamente in tribunale, forse sarai il primo a dimostrare il tuo diritto all'alloggio acquistato.

Documenti falsi

Usando documenti falsi, possono vendere, ad esempio, l'appartamento affittato di qualcun altro. Una persona ignara stipula un contratto di compravendita, magari con un finto notaio, versa anticipatamente del denaro al presunto proprietario dell'immobile, per poi scoprire che l'appartamento appartiene a un proprietario completamente diverso e che ha stipulato un contratto accordo con uno sconosciuto. Il prezzo di tale carta è zero.

Come evitare

Per evitare di entrare in una situazione del genere, assicurati di controllare la proprietà legale dell'appartamento. Ciò è confermato dai seguenti documenti:

• un certificato di registrazione statale dell'oggetto a nome del venditore con cui hai a che fare;
• un accordo di donazione, eredità o vendita che conferma l'acquisizione dei diritti di proprietà.

Il venditore non scrive specificamente

La situazione potrebbe essere questa: dopo che la transazione è stata conclusa, e forse molto prima, il venditore decide di non lasciare l'appartamento, spiegando che semplicemente non ha nessun posto dove muoversi. Il nuovo proprietario, naturalmente, cercherà di far uscire il più presto possibile il vecchio proprietario dell'appartamento, ma lui si rivolge al tribunale e chiede il permesso di restare e di rescindere il contratto. E il tribunale può consentirgli di farlo se ritiene fondate le ragioni per la risoluzione del contratto, ordinando la restituzione del denaro ricevuto durante la vendita. Il problema è che l'attore può affermare che il denaro è stato rubato o speso, ad esempio, per saldare un debito, non rifiuterà la restituzione, ma chiederà al tribunale un differimento o accetterà una restituzione graduale del denaro; , come si suol dire, dal giorno di paga. Ora puoi immaginare quanto tempo potrebbe richiedere il rimborso di questo debito. Per anni.

Cosa fare

In linea di principio, non c'è nulla di terribile nella storia di una lunga dimissione. Questa potrebbe essere una necessità vitale per l'ex proprietario della proprietà. Secondo il Codice degli alloggi, un cittadino è obbligato a lasciare i locali in caso di cessazione del diritto d'uso. Cioè, la Legge protegge gli acquirenti in questo caso. Potrebbero sorgere difficoltà se il venditore è in grado in qualche modo di annullare la transazione attraverso il tribunale. Per evitare una situazione del genere, includere nel contratto una condizione sui tempi di dimissione del venditore, nonché una clausola sulle sanzioni se il cittadino non effettua il check-out, ad esempio, prima di una certa data.

Prezzo ridotto nel contratto

Il proprietario dell'appartamento, concludendo un affare con l'acquirente, può chiedere a quest'ultimo di indicare nel contratto di compravendita un importo ridotto per pagare meno tasse o non pagarle affatto. In questo caso la vendita avviene parzialmente tramite accordo orale; il denaro eccedente l'importo indicato viene trasferito al venditore, nella migliore delle ipotesi, dietro ricevuta, e talvolta senza alcuna conferma scritta.

Forse dopo questo l'acquirente avrà l'alloggio a sua disposizione e non incontrerà alcun problema, anche se deve capire di essere diventato complice di una violazione fiscale, il che non va più bene. Potrebbe andare peggio se il venditore decidesse improvvisamente di andare in tribunale e invalidare la transazione. Se il tribunale si schiera con lui, sarà obbligato a restituire il denaro specificato nel contratto, tutto ciò che gli è stato pagato in eccesso rispetto all'importo contrattuale, se l'acquirente riuscirà a restituirlo, ciò avverrà con grande difficoltà;

Come evitare

Non accettare le richieste del proprietario della casa di indicare nel contratto un prezzo ridotto. Dovrà pagare le tasse sulla transazione, non tu, e tu, se accetti i suoi termini, rischi molto una certa somma di denaro. Richiedere che il contratto indichi l'intero costo della casa da acquistare.

Concorrenti inaspettati

Un'altra situazione che spesso incontrano gli acquirenti di case è l'apparizione inaspettata dei parenti del venditore che rivendicano i loro diritti sull'appartamento acquistato. Questo non è sempre associato a una frode; molto probabilmente, l'ex proprietario semplicemente non voleva avvisare di possibili difficoltà, per codardia o avidità. In questo caso, questo parente avrà la possibilità di vincere la causa in tribunale se ha davvero diritto all'appartamento e l'acquirente rischia sia l'alloggio che il denaro.

Come evitare

Prima della transazione, assicurati di scoprire come il venditore ha acquisito l'appartamento. Se per eredità, la vendita richiederà la firma di tutti gli eredi, se in base a un accordo di donazione, tenere presente che in alcuni casi la proprietà può essere alienata dal donatore, ma se in base a un accordo di vendita, informarsi se l'alloggio è stato acquistato durante il matrimonio, perché in questo caso avrai bisogno del consenso scritto del tuo coniuge per concludere una transazione. È anche molto importante scoprire se i figli dei proprietari possono richiedere l'appartamento, a volte è necessario ottenere il permesso dalle autorità di tutela per una transazione;

Altri problemi e come evitarli

Infatti, quando acquisti un appartamento sul mercato secondario, potresti incontrare altri seri problemi che derivano dal fatto che il venditore ti ha nascosto qualcosa o non ti ha detto. Ad esempio, se la riqualificazione è stata effettuata in un appartamento senza autorizzazione, all'acquirente potrebbe essere negata la registrazione e talvolta ciò può comportare multe gravi che il nuovo proprietario dovrà pagare. Controllare quindi sempre la disposizione dei locali e il progetto tecnico approvato dell'appartamento.

Potresti anche ottenere un appartamento con debiti di utenze; ​​per evitare che ciò accada, chiedi un certificato ai servizi di utilità prima di firmare il contratto. La situazione può essere molto peggiore se l'appartamento è dato in pegno o garantito oppure è oggetto di una controversia in tribunale con terzi. In questo caso, potrebbe essere alienata. A volte è semplicemente irrealistico scoprire alcuni dettagli su tali procedimenti, puoi proteggerti solo aggiungendo un elenco di determinati rischi al testo del contratto di compravendita.

Le transazioni per l'acquisto e la vendita di spazi residenziali si verificano così spesso che la maggior parte dei cittadini le affronta già da sola, senza chiedere aiuto ad agenti immobiliari professionisti.

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Nonostante ciò, non tutti possono prevenire le frodi nell’acquisto di un appartamento.

Acquistare una casa

– un momento di gioia per molti cittadini. Sfortunatamente, può essere rovinato da inganni o frodi da parte del venditore o dell'agente immobiliare.

A cosa dovresti prestare attenzione?

Per prevenire le frodi da parte dei venditori sono necessari due fattori principali::

• lo stato dell'appartamento alienato;
• documentazione legale.

Prima di tutto, devono soddisfare tutti i requisiti.

Inoltre, è necessario prestare attenzione ai seguenti punti:

• Ci sono debiti sulle bollette?
• se il proprietario dell'appartamento è , o un'altra persona con capacità giuridica incompleta;
• Ci sono arresti, ecc. nella proprietà?

Rischi

Negli annunci si fa sempre più riferimento al fatto che l'appartamento viene venduto direttamente, senza intermediari. Ciò consente di risparmiare denaro, ma allo stesso tempo aumenta il livello di rischio.

Innanzitutto questo:

• falsificazione di documenti;
• vendite multiple di immobili;
• presenza di altri proprietari, ecc.

Spesso associato a. Esistono due modi per trasferire fondi per immobili: pagamento non in contanti e in contanti.

Quest'ultima opzione è sicura solo se vengono soddisfatte una serie di condizioni: la scelta corretta del luogo per il trasferimento dei fondi, l'ottenimento di una ricevuta e la presenza di testimoni.

Truffa all'acquisto di un appartamento

Come non lasciarsi ingannare quando si acquista un appartamento? Per fare ciò, devi prima studiare le possibili modalità di frode e i modi per prevenirle.

Dal lato degli agenti immobiliari

Il compito degli agenti immobiliari è aiutare i clienti a vendere o acquistare un appartamento. Poiché queste procedure comportano ingenti somme di denaro, alcuni broker svolgono il proprio lavoro in malafede.

Ciò può essere espresso nel modo seguente:

1. Utilizzo dei documenti forniti dal cliente per guadagno personale.
2. Un aumento del costo dell'appartamento venduto (con l'agente immobiliare disonesto che trattiene per sé la differenza).
3. Cospirazione preliminare con il venditore (ad esempio, occultamento di una serie di fatti di cui l'acquirente non dovrebbe essere a conoscenza, falsificazione di documenti, ecc.).

Allo stesso tempo, gli agenti immobiliari approfittano del fatto che dopo la registrazione del contratto non si assumono alcuna responsabilità, quindi gli ex clienti non potranno più coglierli in inganno.

In un nuovo edificio

Se viene acquistato un appartamento, è necessario tenere conto dei seguenti metodi di inganno:

1. Vendita di immobili da parte di imprese di costruzione senza i documenti pertinenti - autorizzazione a condurre lavori di costruzione. Senza controllare questo documento, gli acquirenti trasferiscono i fondi, dopodiché la casa non può essere messa in funzione, poiché la sua costruzione è stata eseguita illegalmente.
2. Incoerenza tra le clausole del regolamento edilizio, dei regolamenti edilizi e le condizioni dell'appartamento. Spesso la costruzione di immobili viene eseguita in fretta, il che è accompagnato da una violazione dei requisiti di costruzione.
3. Incompetenza del promotore – violazione degli obblighi previsti dai contratti (ad esempio, ritardo nella consegna di un impianto).

Sul mercato secondario

Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti di alloggi secondari vengono ingannati. L'acquisizione di tali appartamenti deve essere affrontata seriamente, poiché hanno una storia.

È importante verificare i seguenti punti:

1. Documenti di titolo per beni immobili del venditore (questo potrebbe essere un accordo di acquisto, eredità, scambio, ecc.). Se l'oggetto è stato ereditato, è importante verificare se ci sono altri eredi che rivendicano la proprietà e hanno la possibilità di far dichiarare nulla la transazione.
2. Prestare attenzione al registro della casa, che indica tutti i proprietari e le persone registrate nell'appartamento e da esso dimesse. Assicurarsi che tutte le persone siano state dimesse dalla proprietà. Non fidarti degli acquirenti che ti convincono che effettueranno il check-out dopo aver depositato fondi e registrato il contratto.
3. Se un appartamento è stato venduto più volte in breve tempo, questo è un motivo per pensare seriamente se sia necessario acquistare tale immobile?

Per un mutuo

Se un appartamento viene acquistato con un mutuo, è necessario prestare attenzione a:

• termini del contratto di prestito con l'organizzazione bancaria;
• conseguenze del mancato pagamento dei fondi o dei ritardi nei pagamenti.

È importante che la proprietà non venga data in pegno alla minima violazione delle condizioni, ma che siano previste condizioni aggiuntive.

Schemi comuni

I truffatori utilizzano diversi schemi collaudati nel loro lavoro: indicando il costo incompleto di un appartamento, vendite multiple, utilizzando documenti falsi, ecc.

Nonostante la loro prevalenza, la maggior parte degli acquirenti non riesce a identificarli durante una transazione.

Prezzo

Il primo schema, spesso utilizzato nella pratica, consiste nell’indicare nel contratto un valore errato:

• il venditore (a volte anche a condizione di uno sconto) chiede di indicare nel contratto un valore inferiore dell'immobile, prevedendo ciò con il fatto che non vuole pagare una detrazione fiscale;
• Accettando ciò, gli acquirenti ingenui rischiano di perdere; se per determinati motivi il venditore desidera risolvere il contratto, all'acquirente verrà restituito solo l'importo in esso indicato.

Diversi proprietari

Un altro schema si basa sulla vendita di un appartamento a più persone, creando così più proprietari, ognuno dei quali rivendica il proprio diritto sull'appartamento.

In questo caso, il truffatore ti convince a trasferire i fondi per l'appartamento dopo che il contratto è stato autenticato, ma non dopo la sua registrazione.

In una situazione così difficile, vincerà colui che per primo registrerà l'accordo con la ITV.

Documenti falsi

Uno degli schemi più comuni è la falsificazione dei documenti.

Può essere fornito:

• documenti con titoli falsi;
• false prove di proprietà di beni immobili.

Spesso i truffatori rubano i documenti al venditore e poi li usano a proprio vantaggio.

Non sarà possibile determinare da soli l'autenticità dei documenti; ciò richiederà l'aiuto di avvocati professionisti.

altri metodi

Altri metodi di inganno includono:

• acquisto di un appartamento non privatizzato;
• compiere atti da parte di persona con procura scaduta o falsa;
• ritorno a lungo termine.

In quest'ultimo caso, il venditore può rifiutarsi di lasciare l'appartamento perché non ha un posto dove vivere.

In questo caso, il tribunale ordinerà la restituzione dei fondi all'acquirente. Il venditore può fare riferimento al fatto che ha già speso una parte del denaro e pagherà il resto detraendolo dallo stipendio.

Naturalmente, questo metodo di rimborso richiederà più di una dozzina di anni.

I truffatori utilizzano una varietà di schemi per frodare i clienti. Usano le doppie vendite, l'uso di documenti falsi, la vendita di appartamenti affittati con un contratto di affitto e molti altri modi per prelevare denaro dall'acquirente. Questi ultimi, a loro volta, sono meno inventivi: il numero di schemi che utilizzano è ridotto.

Le frodi nelle transazioni immobiliari sul mercato secondario sono un evento comune: il costo degli appartamenti aumenta in modo direttamente proporzionale al desiderio dei singoli Ostap Bender di prelevare denaro dalla popolazione. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il codice penale non viene rispettato.

La maggior parte degli schemi di raggiro descritti e divulgati sono stati identificati da parte di venditori o di persone che si spacciano per venditori.

Prestiti

Un vecchio metodo utilizzato nel periodo criminalmente famoso: gli anni '90. È semplice ed è ancora utilizzato non solo nel settore immobiliare, ma anche in altri. La sua essenza è fornire un prestito garantito dal diritto di disporre della proprietà. Ha somiglianze con un mutuo, ma l'ipoteca viene stipulata in un contratto separato e registrata.

Se c'è urgente bisogno di denaro, una persona chiede un prestito non a una banca, ma a uffici dubbi o anche a privati. A garanzia del rimborso del debito, rilascia una procura ai truffatori, dando loro il diritto di disporre dell'appartamento che gli appartiene. L'immobile può essere venduto in qualsiasi momento: se il debitore ha pagato il 50% del debito oppure non ha pagato nulla. E l'adempimento di un obbligo non garantisce la restituzione della procura e la conservazione dei diritti di proprietà.

È facile proteggersi:

• Non utilizzare i servizi di persone e organizzazioni dubbie.
• Revocare la procura.

Depositare

Effettuare un deposito (pagamento anticipato) è una pratica normale quando si effettuano transazioni immobiliari. Pertanto, il venditore e l'acquirente dimostrano la loro determinazione a concludere una transazione nei termini concordati. Ma l'anticipo può essere utilizzato anche come strumento per prelevare denaro altrui senza l'intenzione di vendere l'appartamento.

Il venditore stipula un accordo preliminare con uno o più acquirenti, la cui condizione obbligatoria è il pagamento di un acconto. La sua dimensione può variare tra il 5-10% del costo dell'appartamento.

La fase successiva è ritardare i tempi della registrazione statale del trasferimento di proprietà. Queste azioni hanno un obiettivo: costringere l'acquirente a saltare il periodo assegnato per la restituzione del deposito.

Scaduto il termine per la restituzione del deposito cauzionale, il venditore rifiuta di stipulare il contratto principale. La vittima si rivolge al tribunale, ma non sempre è possibile riavere indietro il denaro. Inoltre, la parte sostiene ulteriori spese legali.

Procura generale

Le procure danno luogo a diverse tipologie di frodi condominiali. Rientrano in questo gruppo le frodi riguardanti documenti ricevuti da persone incapaci o già decedute, procure false o revocate.

Quando si concordano le condizioni di vendita, l'acquirente deve vedere il proprietario e comunicare con lui. Pertanto, valuterà le condizioni del proprietario dell'appartamento, la probabilità che venga dichiarato incapace (a causa di alcolismo o dipendenza dalla droga, ad esempio). La comunicazione personale eliminerà altri rischi associati alla ricezione di una procura da una persona deceduta o alle azioni di un rappresentante su un documento revocato.

Prezzo basso

I prezzi degli immobili sono elevati, quindi i tipi di frode sugli appartamenti sono spesso associati alla creazione di un annuncio pubblicitario per la vendita di un appartamento a un prezzo inferiore a quello di mercato. Le proprietà economiche sono sempre molto richieste da parte di persone che desiderano acquistare alloggi economici. Trucchi fraudolenti sotto forma di prezzi bassi vengono utilizzati in una varietà di schemi:

• Vendite doppie o triple. Non è necessario portare la transazione al punto di registrare la proprietà, è sufficiente richiedere anticipi agli acquirenti.
• Vendita dell'appartamento di qualcun altro affittato con un contratto di affitto.
• Alienazione di beni immobili ottenuti illegalmente.
• Vendere un appartamento inesistente.

Attenzione! Una situazione in cui il prezzo viene ridotto fino al 15% per una vendita rapida è possibile quando i proprietari hanno bisogno di fondi. Tuttavia, anche il proprietario più bisognoso non accetterà di concedere uno sconto significativo.

Indicazione nel contratto di un prezzo inferiore per la sua successiva risoluzione

Esiste la pratica di sottovalutare il costo effettivo di un appartamento. Ha a che fare con la tassazione: se il proprietario vende un immobile che possiede da meno di 5 anni (prima il periodo era di 3 anni), paga l'imposta sul reddito.

Per pagare meno tasse o non pagarle affatto, i truffatori chiedono agli acquirenti di indicare nel contratto un importo diverso, notevolmente inferiore a quello reale.

Vendita di un appartamento non privatizzato

Non è il metodo più comune a causa di una significativa riduzione della quantità di proprietà statale o comunale. La stragrande maggioranza dei cittadini ha già registrato la proprietà di beni immobili; non rimangono molti oggetti nel bilancio dello Stato.

È difficile venderne uno non privatizzato. Per realizzare questo piano, avrai bisogno di una copia del passaporto del residente e della sua assenza a lungo termine. L'appartamento viene aperto e privatizzato, quindi venduto.

Vendita di un appartamento con diritto di residenza permanente

Questo metodo è associato alla privatizzazione. Il fatto è che il rifiuto di registrare la proprietà dell'appartamento comporta l'emergere del diritto all'uso permanente dei locali residenziali. Tuttavia, questo fatto diventa chiaro dopo che il trasferimento di proprietà è stato completato e la transazione è stata registrata presso Rosreestr.

Una persona che ha il diritto d'uso dei metri quadrati entra nei locali attraverso il tribunale. Il prossimo passo per i proprietari sarà impugnare il contratto di compravendita. Anche in caso di decisione positiva non vi è alcuna possibilità di recuperare il denaro, i truffatori lo smaltiscono abbastanza rapidamente.

Frode con documenti

I metodi di frode nella vendita di un appartamento legati all'uso di documenti sono convenzionalmente suddivisi in truffe che comportano l'uso di duplicati e la produzione di documenti falsi. Questo gruppo include anche il riutilizzo dei certificati non riscattati.

Tabella 1. Tipi di schemi che utilizzano documenti

Duplicati	Documenti falsificati	Certificati non scaduti
Hanno la stessa forza giuridica dei documenti originali. Il rilascio viene effettuato quando i documenti originali vengono persi. Un'altra opzione è che vengano ottenuti dai truffatori per commettere azioni illegali. Diversi appartamenti vengono venduti utilizzando duplicati: un contratto sarebbe registrato dal venditore stesso, gli altri dagli acquirenti	Si sospetta un'origine illegale. I truffatori li creano da soli o entrano in cospirazione con un notaio o con una persona che si spaccia per lui. Uno o più contratti di vendita vengono conclusi anche utilizzando documenti falsificati	Vendite doppie o triple utilizzando un documento ancora valido

Nota! I certificati di registrazione della proprietà non vengono rilasciati, ma rimangono validi. In ogni caso si consiglia di verificare l'idoneità tramite estratto del Registro dello Stato Unificato e non unicamente con la documentazione fornita dal venditore.

Mancata assegnazione delle quote dei figli negli appartamenti

Il programma di sostegno finanziario alla famiglia, denominato , è in vigore da molto tempo. Durante questo periodo, molte famiglie hanno migliorato le proprie condizioni di vita pagando parzialmente un appartamento o una casa con i soldi stanziati. La particolarità di questo programma è l'obbligo dei genitori di assegnare quote a tutti i membri della famiglia, in particolare ai bambini.

Quando si acquista un appartamento in un edificio in costruzione, quando il suo trasferimento avviene dopo un lungo periodo di tempo, i genitori firmano un impegno notarile sulla distribuzione delle quote dopo la registrazione dell'immobile. Analogo documento viene sottoscritto in tutti i casi in cui sia impossibile l'assegnazione immediata delle azioni.

Un appartamento o una casa acquistati con capitale di maternità è un evento documentalmente problematico. Se non altro perché devi coinvolgere le autorità di tutela e redigere documenti aggiuntivi. La vendita di un appartamento con quote di figli non assegnate può comportare un'impugnazione della transazione da parte delle autorità tutorili o del pubblico ministero che tutela gli interessi dei bambini. La compravendita viene annullata con tutte le conseguenze che ne conseguono: l'appartamento viene restituito ai precedenti proprietari, che si impegnano a restituire la somma ricevuta.

Vendere ad un indirizzo falso

Questo trucco viene utilizzato dai cittadini extraurbani che si sono trasferiti di recente o sono in procinto di trasferirsi, ma non hanno informazioni sufficienti sul luogo di soggiorno. Tutto ciò è complicato dalla mancanza di opportunità e di tempo per verificare la purezza della transazione.

Lo schema ingannevole funziona come segue. I truffatori hanno affittato un bell'appartamento in una bella zona della città e lo avrebbero messo in vendita, mostrandolo ai potenziali acquirenti. Ma i documenti vengono redatti per un appartamento completamente diverso, che in realtà esiste, ma si trova a un indirizzo diverso.

Un appartamento sostitutivo ha un costo inferiore, potrebbe richiedere investimenti in riparazioni e si trova in un'altra parte della città. Le strade in cui si trovano i locali sono solitamente consonanti al punto da creare confusione, soprattutto per i non residenti. Accade spesso che i truffatori cambino appartamento o numero civico durante l'ispezione.

L'inganno viene rivelato dopo che le azioni di registrazione sono state completate, quando i dipendenti del servizio di registrazione effettuano le iscrizioni appropriate nel registro. Si consiglia pertanto agli acquirenti di verificare attentamente l'effettivo indirizzo dell'immobile con quanto indicato nel contratto.

Vendita dell'appartamento del defunto prima della successione

Acquistare un appartamento dopo aver ereditato comporta diversi rischi. I più popolari sono tre schemi utilizzati dai truffatori.

Tabella 2. Opzioni per ingannare gli acquirenti quando ereditano un appartamento

Incameramento	Vendita prima dell'eredità	Vendita bypassando gli eredi
Questa è la proprietà che rimane alle persone single che non hanno eredi. I truffatori falsificano documenti e si dichiarano eredi, dopodiché vendono l'appartamento	La vendita dell'appartamento avviene con documenti falsi entro i 6 mesi previsti per l'accettazione dell'eredità. Dopo la transazione, gli eredi vengono annunciati e la contestano	La vendita di un appartamento sembra essere effettuata legalmente, ad esempio da un erede mediante testamento. Ma poi gli eredi legittimi, come i figli illegittimi, possono comparire e contestare il testamento. Un'altra opzione sono le controversie tra gli eredi stessi

Schemi da parte degli acquirenti

Le opzioni di frode quando si acquista un appartamento sono più comuni tra i venditori, ma ci sono anche acquirenti che ricorrono alla frode sui depositi o mettono una "bambola" al posto dei contanti.

Depositare

Si tratta di un pagamento cauzionale che le parti non restituiscono in caso di rifiuto di concludere l'accordo principale e in alcuni casi hanno il diritto di richiedere il pagamento del doppio dell'importo. L'acquirente può applicare i seguenti schemi:

• Violazione da parte del venditore del termine per la preparazione dei documenti per l'esecuzione del contratto. In risposta, l'acquirente richiede il pagamento di un doppio deposito o una riduzione del costo dell'appartamento.
• Il secondo acquirente batte la caparra del primo e pretende la doppia restituzione della caparra, ricattando il venditore con doppie vendite.
• Un gioco di termini: il deposito viene sostituito da un deposito e il venditore deve dei soldi all'acquirente.

Bambola

Questo non significa giornali spezzettati, ma denaro falso. È preferibile utilizzare il pagamento non in contanti. Quando si sceglie una cassetta di sicurezza, si consiglia di contare e controllare i soldi in questa banca.

Nota! La frode è possibile non solo da parte dell'acquirente o del venditore, ma anche da parte dell'agente immobiliare. Controlla i contratti con le agenzie e non dare soldi all'agente immobiliare senza ricevuta.

Modi per mitigare i rischi

Per evitare il rischio di perdere denaro e un appartamento, si consigliano le seguenti azioni, rilevanti se si intende acquistare sia un appartamento che una quota di esso. Ti aiuteranno a riconoscere i segni di attività fraudolenta:

• Il contratto specifica solo l'importo effettivo.
• Prima di sottoscrivere il contratto è obbligatorio procurarsi l'estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato.
• Richiedere informazioni alle autorità di tutela sulla capacità giuridica del venditore.
• Contattare una clinica psiconeurologica per essere registrato presso il venditore.
• Controllo stato civile, presenza figli e documenti che ne consentono la vendita.
• Verifica del fatto di acquistare un appartamento utilizzando il capitale di maternità.
• Verifica dell'autenticità della procura, della sua validità, incontro con il proprietario.
• Verifica delle persone registrate nell'appartamento.
• Verifica della data di entrata in eredità.
• Disponibilità di debiti per pagare utenze e altri servizi.

In caso di difficoltà, chiedere aiuto non agli agenti immobiliari o all'acquisto di una casa, ma ad avvocati specializzati in transazioni immobiliari.

Guarda un video sul tema delle frodi nella vendita di appartamenti:

Istruzione superiore. Università statale di Orenburg (specializzazione: economia e gestione delle imprese di ingegneria pesante).
22 gennaio 2018.

Con lo sviluppo di possibili schemi per l'acquisto di alloggi (attraverso la privatizzazione degli alloggi comunali, con l'aiuto di fondi di credito, fondi di capitale di maternità, ecc.), cambiano anche gli schemi di frode nell'acquisto di un appartamento e il numero di frodi regimi e la quota totale delle transazioni immobiliari associate ad azioni fraudolente.

Con la crescita dell'edilizia abitativa è aumentato anche il numero delle frodi mirate specificamente al mercato immobiliare primario. Tuttavia, l'argomento di questo articolo è studiare i nuovi tipi popolari di frode utilizzati nel mercato immobiliare secondario.

Il mercato immobiliare secondario, o mercato immobiliare secondario (nome secondo diverse fonti), è costituito da immobili che avevano già proprietari e più di uno, a differenza del mercato immobiliare primario, dove gli immobili sono appartamenti di nuova costruzione, case a schiera, case e altre strutture, a volte non ancora del tutto operative. L’edilizia secondaria, ovviamente, è attraente sotto molti aspetti:

Si tratta di alloggi già pronti e vissuti. Non c'è rischio che un anno dopo la messa in servizio della casa, le fondamenta si restringano e compaiano crepe in tutta la casa;
non vi è alcun rischio di individuare più richiedenti per l'oggetto, come avviene ancora quando si tenta di registrare un costruito

• un appartamento in una palazzina appena ultimata;
• ci sono già (non sempre) riparazioni più o meno dignitose nei locali residenziali;
• il prezzo è spesso molto inferiore a quello di un immobile simile in una nuova costruzione;
• non è necessaria alcuna lunga attesa per registrare la transazione (come nel caso dell'attesa per la costruzione e la messa in servizio di un alloggio in un nuovo edificio) e per l'effettiva occupazione.

Ci sono altri vantaggi significativi.

Tuttavia, l’acquisto di una casa sul mercato secondario presenta anche una serie di importanti svantaggi. Di norma, la difficoltà sta nel verificare la purezza giuridica di tutte le transazioni con un determinato immobile per l'intero periodo della sua esistenza o almeno 10 anni prima della transazione imminente.

1. Frode nell'acquisto di un appartamento, soggiorno e relativo al suo costo

I nuovi tipi di frode immobiliare nel mercato immobiliare secondario si basano solitamente sulla storia dell'immobile venduto (in futuro, ad esempio, parleremo di una transazione con un appartamento in un edificio a più piani).

Opzione 1: creare condizioni insopportabili nel quartiere.

Questo è il tipo più recente di frode nel mercato immobiliare secondario. Il metodo è abbastanza semplice: i truffatori cercano un appartamento con due proprietari (intestati in azioni, ad esempio, di ex coniugi, fratelli e sorelle), tra i quali non c'è particolare sintonia. Una delle azioni viene ufficialmente acquistata. All'altro proprietario viene offerto di vendere la sua quota per la metà del suo valore di mercato effettivo. Naturalmente rifiuta. Successivamente, il nuovo proprietario della quota si trasferisce legalmente nell'appartamento e inizia a creare attivamente condizioni insopportabili per i restanti residenti. Vengono utilizzati tutti i metodi disponibili: musica ad alto volume tutto il giorno (senza violare le norme del "silenzio"), un numero costante e elevato di ospiti che vengono a qualsiasi ora del giorno e della notte ("Cosa? Sono il proprietario, ho il diritto di ricevere ospiti quando voglio!”). L'iniziativa propria non aiuta: l'appartamento viene affittato agli inquilini al prezzo più basso possibile e alla famiglia più numerosa possibile. La soluzione ottimale è creare condizioni antigeniche e disordine, ovvero creare le condizioni di vita più disagevoli per le persone. L'obiettivo è uno solo: costringere il proprietario della seconda azione a venderla immediatamente, a qualsiasi prezzo. Il nuovo comproprietario “brutto” alla fine acquista la seconda quota alle sue condizioni. Di norma, questo non è nemmeno la metà del prezzo, ma anche meno. Risultato: il truffatore diventa proprietario dell'intero appartamento per un prezzo relativamente basso e può già venderlo al prezzo di mercato.

Una variante dell'opzione considerata consiste nel costringere il comproprietario ad acquistare una quota dal truffatore al prezzo più alto possibile. Il metodo è lo stesso. In questo caso, l'enfasi è sul desiderio di un inquilino coscienzioso di vivere in pace. Tuttavia, ciò non è sempre possibile, poiché se l'affittuario avesse abbastanza soldi, avrebbe acquistato già da tempo la quota dall'ex comproprietario (ex coniuge, ecc.).

Il risultato: avendo acquistato a buon mercato, vendi a caro prezzo una parte dell'appartamento, di cui, in linea di principio, nessuno ha bisogno tranne il comproprietario che già vive lì.

Opzione 2: scambio con un appartamento economico con un pagamento aggiuntivo.

Nonostante numerosi casi penali su più volumi e processi di alto profilo contro bande di truffatori in tutto il paese, questo tipo di frode da loro utilizzata è ancora vivo e fiorente. Il suo focus principale è sugli anziani soli di tipo asociale: alcolizzati, persone non completamente mentalmente sane e altri. I criteri principali: l'appartamento è di proprietà, il proprietario è una sola persona che nessuno cercherà. Usando la passione di una persona per le dipendenze e la propria eloquenza, una persona viene convinta a vendere il suo appartamento nel centro, scambiandolo con un alloggio in periferia con un pagamento aggiuntivo, in modo da avere qualcosa su cui vivere comodamente la sua vita e dedicarsi ai suoi desideri. abitudini. Allo stesso tempo non viene nemmeno mostrato l'alloggio da acquistare. Gli alloggi, di regola, sono della qualità più bassa: molto più piccoli nell'area, situati nelle zone più scomode (vicino alle stazioni ferroviarie, alle stazioni ferroviarie), lontani da tutte le infrastrutture. Di norma, tali alloggi si trovano alla periferia della città o in campagna. È positivo se al cittadino ingannato è comunque consentito acquistare questi locali, ovvero la transazione di compravendita avviene effettivamente. Molto spesso, l'alloggio concesso non viene nemmeno acquistato dal cittadino defraudato. Può essere affittato anticipatamente pagando sei mesi in anticipo. Oppure trasferirsi in una casa pronta per la demolizione, da cui la metà dei residenti si è già trasferita. Lo spostano semplicemente lì... e si dimenticano della sua esistenza. Ciò che poi accade al cittadino, qualora venga sfrattato dai proprietari dei locali, non interessa più ai truffatori. Dal ricavato della vendita del confortevole appartamento di un cittadino, gli danno un po 'di soldi - solo in modo che non torni immediatamente in sé e non capisca di essere diventato vittima di un inganno.

Risultato: il truffatore riceve quasi l'intero costo dell'appartamento del singolo cittadino, meno una piccola parte spesa per l'affitto di un alloggio per il trasloco (o per l'acquisto della proprietà del cittadino), nonché per dare al cittadino una certa somma per bisogni personali (il il cosiddetto sovrapprezzo).

Opzione 3: impugnazione prevista dell'operazione in tribunale.

Questa opzione include in realtà diverse varietà che vengono utilizzate ugualmente attivamente a seconda della situazione specifica.

Situazione 1: sottovalutazione del costo dell'appartamento nel contratto di compravendita.

L'appartamento ha una buona storia, eventuali transazioni precedenti sono fuori dubbio, si tratta di una “vendita pulita”. Il metodo della frode è tipico dei nuovi edifici recentemente registrati come proprietà. L'acquirente è invitato a indicare nel contratto di compravendita il prezzo dell'appartamento, che è ridotto a 1 milione di rubli, in modo che il venditore possa evitare di pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche. Oppure (contando sull'avidità dell'acquirente) si propone di acquistare un appartamento al prezzo offerto più l'importo dell'imposta che il venditore dovrà pagare in caso di vendita dell'appartamento al suo costo reale. La base dell'offerta è chiara e trasparente per l'acquirente: dopo tutto, non sono ancora trascorsi tre anni dalla data di registrazione della proprietà dell'appartamento (o dalla data dell'ultima operazione di compravendita). Il rischio di contestare la transazione è in qualche modo poco previsto: il venditore sembra dignitoso, la storia dell'appartamento è pulita. È qui che sta il trucco. La perdita di vigilanza può costare all'acquirente il prezzo dell'appartamento. Dopo che la transazione ha avuto luogo, inizia il processo legale di contestazione per vari motivi consentiti dalla legge. Il tribunale prende una decisione sulla restituzione bilaterale, ordina all'ex venditore di restituire l'appartamento e all'acquirente il denaro. L'appartamento deve essere restituito all'acquirente defraudato. Ma, di regola, non è possibile riavere indietro l'intero denaro. In 100 casi su 100, sono già stati spesi e iniziano a essere riscossi dal venditore tramite il servizio giudiziario - per molto tempo e poco a poco, finché, alla fine, l'esattore (cittadino ingannato) perde finalmente la speranza di ricevere il denaro intero importo oppure il debitore si libera e si trasferisce in un luogo di residenza sconosciuto agli ufficiali giudiziari. A questo punto la performance di solito si spegne.

Il risultato: invece di un acquisto importante e di una vita felice e confortevole nella casa acquistata, l'acquirente rimane senza nulla, senza appartamento e senza soldi. Al venditore e all'agente immobiliare (senza di loro, di regola, tali truffe non possono essere eseguite) viene lasciato un doppio vantaggio: sia l'appartamento che una somma di denaro pari al costo di questo appartamento.

Situazione 2: contestazione di una delle precedenti operazioni di compravendita di un appartamento.

Studiando la storia delle transazioni con un appartamento, si scopre che in precedenza, durante la commissione di una di esse, sono state commesse violazioni della legge (particolarmente pericolose se venivano violati i diritti dei minori). L'appartamento viene messo in vendita e, dopo aver registrato la proprietà dello stesso da parte dell'acquirente, inizia il processo di contestazione non dell'ultima, ma di una delle transazioni precedenti con l'appartamento. Il processo e il risultato seguenti sono simili a quelli descritti nella situazione 1.

Situazione 3: sfidare la privatizzazione di lunga data di un appartamento.

Dopo la vendita dell'appartamento si discute sulla privatizzazione di questo locale. Come è noto, il termine di prescrizione per queste operazioni può essere piuttosto lungo e arrivare fino a 10 anni (Parte 1 dell'articolo 181 del Codice civile della Federazione Russa). Inoltre, i requisiti del proprietario o di un altro possessore di eliminare eventuali violazioni dei suoi diritti, anche se tali violazioni non fossero combinate con la privazione del possesso (articolo 304 del codice civile della Federazione Russa), non sono soggetti a alcuna limitazione ( Articolo 208 del Codice Civile della Federazione Russa). Fondamentalmente, questo tipo di frode (come in tutte e tre le situazioni di sviluppo) è interamente iniziativa di “agenti immobiliari neri” che cercano appartamenti che allo stesso tempo abbiano “punti vuoti” nella loro storia, consentendo loro di contestare l’operazione di privatizzazione e aspettarsi che vengano applicate le conseguenze dell'invalidazione di questa transazione. Il processo e il risultato sono simili a quelli descritti sopra. L'acquirente è ingannato. In questo caso, la persona che ha intentato causa (i cui diritti sono stati violati durante la privatizzazione) potrebbe non sapere nemmeno nulla dei suoi diritti o del processo avvenuto. Persuadere una persona a rilasciare una procura per il diritto di condurre casi giudiziari e partecipare a procedimenti di esecuzione è un compito abbastanza semplice per un truffatore con la giusta dose di carisma ed eloquenza. Successivamente, nella fase del procedimento esecutivo, nell'ambito della legge, è possibile concludere un accordo transattivo piuttosto complesso, a seguito del quale l'acquirente dell'appartamento continua a vivere nell'appartamento acquistato, i diritti di proprietà rimangono con lui, e il cittadino i cui diritti sono stati violati (l'attore in una controversia legale, i cui interessi sono presumibilmente rappresentati dal truffatore) riceve una certa somma di denaro dall'ultimo acquirente.

Opzione 4: vendita di un appartamento con gravami.

Il tipo di gravame più comune oggi riscontrato è l'ipoteca di un appartamento da parte di una banca. Meno spesso: arresto. Considerando le conseguenze specifiche di questo tipo di gravami, l'acquirente che non verifica prima della transazione (e ancor prima di versare un acconto) l'esistenza di gravami rischia di rimanere senza nulla. La banca, in qualità di mutuatario, in caso di mancato rimborso del prestito pignorerà la garanzia. E la presenza in questo momento di un altro proprietario dell'immobile non è un ostacolo a ciò. L'arresto in pratica significa la presenza di pretese controverse sull'appartamento, che, molto probabilmente, non verranno risolte a favore del venditore.

Va notato che al momento della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, al momento del trasferimento del deposito, il venditore può presentare un certificato senza annotazione sulla presenza di un gravame. La procedura per la registrazione delle transazioni, nonché la possibilità di ottenere un duplicato del certificato di proprietà, ti consentono di farlo senza troppi sforzi. Fortunatamente, questo tipo di accordo sta diventando raro. La cautela dei moderni acquirenti immobiliari impedisce non solo il completamento di questo progetto, ma anche l'attuazione del suo inizio.

Non dal punto di vista giuridico, può essere considerata un “onere” anche la presenza di parenti del venditore registrati nell'abitazione, compresi quelli cancellati da tempo dalla registrazione e senza la loro volontà (ad esempio, i condannati a lunghe pene). "dal punto di vista giuridico. In questo caso, però, si tratta solo della disponibilità (o del ripristino) del diritto di soggiorno di queste persone. Questo è, ovviamente, un fastidio che minaccia, molto probabilmente, "ricompense" monetarie derivanti da tale vicinanza nello stesso appartamento. Ma in questo caso non si tratta di perdere l'appartamento o il suo intero valore.

Risultato: perdita di una certa somma di denaro pur mantenendo l'alloggio.

In tutti questi casi, un cittadino ingannato dai truffatori, di regola, rischia l'intero appartamento (o una quota di esso) o l'intero costo dell'appartamento (quota). Questi sono gli schemi di frode immobiliare più grandi e popolari nel mercato immobiliare secondario.

2. Frode con deposito all'acquisto di un appartamento

Una parte non minore del numero totale di frodi in quest'area è occupata da schemi di inganni minori, quando i truffatori “si fermano” all'importo dei depositi, senza reclamare né l'appartamento né il suo intero costo. Tra i metodi più popolari di frode sui depositi ci sono i seguenti:

2.1. Inganno con procura generale. Una persona che ha una procura generale non solo mostra l'appartamento in vendita, ma prende anche un deposito. Successivamente la persona di fiducia scompare e non risponde alle chiamate. Nel tentativo di trovarlo, si scopre che l'appartamento non era previsto per la vendita, la procura generale è stata rilasciata molto tempo fa e solo per la vendita di una casa di campagna o di un'auto e di un garage, oppure è stata generalmente annullata molto tempo fa. È ancora peggio se la procura è falsa, ovvero non è mai stata rilasciata e non è mai stata autenticata da alcun notaio. Sì, ci sono ancora casi in cui un acquirente ipovedente non riesce a distinguere l'originale da una copia a colori prodotta con abilità.

2.2. Frode degli inquilini. L'inquilino, dopo aver affittato un appartamento e ricevuto una copia del certificato di proprietà (o anche senza di esso), presentando una copia della procura (che non è difficile da produrre con l'ausilio di moderne apparecchiature per ufficio), con inganno e astuzia assicura ai potenziali acquirenti che l'appartamento è in vendita, si impegna nella vendita ed è autorizzato ad accettare il deposito. L'obiettivo è pagare il tuo soggiorno nell'appartamento e guadagnare un po' di più dall'inganno. Il truffatore non ha alcun vero obiettivo di vendere l'appartamento.

2.3. Prezzo ribassato e trattativa veloce. Si crea artificialmente una situazione di fretta con l'imminente transazione: l'acquirente è sicuro che a causa del buon prezzo dell'appartamento ci sono più richiedenti e chi per primo darà la caparra si assicurerà che la transazione abbia luogo. Allo stesso tempo, i termini per preparare una transazione sono irrealisticamente brevi, entro i quali un acquirente che non dispone immediatamente dell’intero importo per l’acquisto non sarà in grado di “rispettarlo”. I truffatori vengono informati in anticipo sulla composizione della somma di denaro per la quale si prevede di acquistare l'appartamento (contanti, fondi di credito, fondi di capitale di maternità, ecc.). Naturalmente l'affare fallisce per colpa dell'acquirente e la cauzione resta al venditore. Allo stesso tempo, è molto difficile dimostrare che ciò fosse originariamente previsto e non concludere un vero affare.

Come risultato dei suddetti metodi di inganno, al truffatore rimane l'importo del deposito e non viene effettuata alcuna transazione con l'appartamento.

Consigli di un avvocato immobiliare su come evitare di diventare vittima di truffatori:

1. Una riduzione eccessiva e rapida del prezzo di un appartamento in vendita, insieme o separatamente dall'annuncio di una vendita urgente, è motivo di diffidenza. Naturalmente, ci sono momenti in cui le circostanze della vita costringono i proprietari a farlo. Ma il più delle volte, tali azioni sono uno dei segni di un progetto di appartamento fraudolento.

2. Quando si acquista un appartamento, è importante trattare con il proprietario stesso, almeno nella prima fase (quando si trasferisce il deposito e si determina il termine e i parametri della transazione imminente) e nell'ultima fase - con l'autorità di registrazione stessa al momento della firma del contratto di compravendita (o altro accordo che funge da base per il trasferimento della proprietà) e del trasferimento di denaro. L'insistenza del venditore nell'effettuare pagamenti e nel condurre trattative con parenti e procuratori del proprietario può essere una delle componenti di uno schema di frode.

3. La presenza di punti "bianchi" nella cronologia delle transazioni con un appartamento aumenta potenzialmente il rischio di controversie derivanti da una delle transazioni precedentemente completate con questa proprietà, che alla fine possono portare alla perdita della proprietà dell'appartamento appena acquisito quando ricevendo in cambio una debole speranza di riscuotere dal venditore il pagamento pagato per il costo.

4. La presenza di numerose transazioni con un appartamento nella sua storia può indicare la presenza di problemi irreparabili nell'appartamento stesso, sui quali ogni venditore, ovviamente, ha taciuto (ad esempio, congelamento dell'appartamento in inverno, mancanza di acqua calda per sei mesi, rumore costante proveniente da un ristorante vicino, scarafaggi insistenti in tutta la casa, ecc.). Ma non solo. Ciò può anche essere la prova della presenza di problemi con i suoi residenti (ad esempio, la presenza di persone registrate al suo interno che hanno mantenuto il diritto di soggiorno fino ad oggi). Numerose e frequenti transazioni con appartamenti indicano anche che le tracce di una transazione fraudolenta di lunga data o recente stanno diventando confuse.

5. L'acquirente o il venditore che è diventato vittima di truffatori, nella maggior parte dei casi, mostra lui stesso disattenzione e ingenuità quando effettuano una transazione e trattano le persone. Le grandi somme di denaro che compongono il costo di un appartamento, e anche le piccole somme che compongono l'importo del deposito, interessano sempre i truffatori.

6. Un controllo approfondito della cronologia delle transazioni con un appartamento, purtroppo, non è una panacea per i truffatori. Anche se il rischio, ovviamente, diminuisce in modo significativo.

7. L'ingenuità dei partecipanti alla transazione non è l'unico fattore che spinge i truffatori a truffe immobiliari. Lacune nella legislazione, opzioni per azioni non vietate dalla legge quando si effettuano transazioni: tutto ciò rende possibili e accessibili le frodi nel settore immobiliare.

L'acquisto di un appartamento è un grosso problema per la maggior parte dei russi. E devi prepararti attentamente. La conoscenza dell'elenco sopra riportato dei popolari schemi di frode nel mercato immobiliare secondario non sarà superflua in questo processo e, forse, ti proteggerà da transazioni rischiose.

Plastinina Natalia

tag: 0 0 Avvocati https://site/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngAvvocati 2016-02-16 23:54:39 2016-02-16 23:57:31 Tipi popolari di frode quando si acquista un appartamento

Qualsiasi transazione immobiliare, e soprattutto l'acquisto e la vendita, comporta sempre qualche rischio. Qualsiasi partecipante a tale transazione è a rischio. Il venditore ha paura che l'acquirente lo inganni, l'acquirente non si fida del venditore e i terzi (agenti immobiliari e altri professionisti) rischiano la propria reputazione.

Le frodi immobiliari sono vecchie come il mondo. Probabilmente, è nato quando sono comparsi i primi immobili, sono apparse quelle persone che hanno deciso di “mettere le mani su” questa proprietà.

Pertanto, nelle transazioni immobiliari dovresti essere particolarmente attento e vigile e, al minimo sospetto, interrompere l'acquisto o la vendita finché non avrai scoperto tutto completamente.

Frode immobiliare da parte del venditore

Documenti falsificati

La tipologia di frode più comune è l’utilizzo di documenti falsi. Non è difficile creare un set completo di documenti da truffatori professionisti. Inoltre, i truffatori utilizzano spesso i servizi di “notai” disonesti (inoltre, questo “specialista” potrebbe non essere nemmeno un professionista in campo legale).

2) Duplicati di documenti reali

Anche ottenere un documento duplicato non è difficile, il che significa che è del tutto possibile raccogliere un pacchetto completo di tali documenti. In questi casi, i truffatori si comportano in questo modo: raccolgono diverse serie di documenti, stipulano diversi contratti di vendita (e questi contratti sono completamente legali). Inoltre, il venditore registra lui stesso un accordo (riceve l'intero importo dovuto), e gli acquirenti dovranno registrare essi stessi i rimanenti accordi (in questo caso, il “venditore” riceve solo una parte del denaro dopo l'autenticazione notarile).

3) Vendere un appartamento sotto le spoglie di un altro.

Questo tipo di frode sta diventando un ricordo del passato. Ma la sua essenza è questa: all'acquirente viene mostrato un appartamento (abbastanza dignitoso, a buon prezzo), lo compra. Ma quando inizia ad usarlo, scopre che hanno comprato un appartamento completamente diverso. Di solito, in questi casi, i truffatori pubblicavano i numeri degli appartamenti (e talvolta anche i segnali stradali) e li mostravano agli acquirenti. In effetti, nessuno vende l'appartamento mostrato. Stanno vendendo un appartamento “cattivo” all'indirizzo indicato.

Ora una tale truffa può essere scoperta se studi attentamente i documenti ITV, che indicano le condizioni effettive della proprietà venduta.

4) Vendere immobili sotto le spoglie di un vero venditore.

Non lasciare mai il passaporto e i documenti per l'appartamento se vai da qualche parte per un lungo periodo. Falsificare il passaporto è facile, basta riattaccare la foto e... il nuovo proprietario di casa è pronto!

Approfittando della tua assenza, i truffatori potrebbero condurre un'operazione di vendita immobiliare. La condizione principale per una vendita fraudolenta di successo di un appartamento qui è non sfoggiare il passaporto del proprietario dell'immobile.

5) Sottostimare il valore (apparentemente per ridurre la tassazione) della proprietà venduta

In realtà, ciò significa che acquisti un appartamento allo stesso prezzo, ma i documenti indicano un prezzo completamente diverso. E in futuro, il venditore trova una scappatoia per terminare la transazione e ti restituisce solo l'importo specificato nel contratto.

6) Annullamento della transazione

Quasi tutte le transazioni immobiliari sono restituibili. Entro 3 anni, il venditore (o colui che rivendica la proprietà) può contestare la legalità della transazione tramite il tribunale.

La base per la risoluzione della transazione potrebbe essere la “follia” del venditore. Per fare questo gli basterà recarsi in ospedale e sottoporsi ad un esame, che lo riconoscerà come incapace o parzialmente incapace. Secondo la legge, il venditore può recedere dalla transazione entro sei mesi dimostrando di essere pazzo. I truffatori spesso ne approfittano, perché nel paese ci sono molti proprietari di immobili con diagnosi mediche (ad esempio schizofrenia).

Inoltre, il venditore può tornare a casa perché le sue “circostanze sono cambiate” e non ha un posto dove vivere. Allo stesso tempo, afferma di aver già speso l'importo ricevuto per la proprietà, ma è pronto a rimborsarlo con il suo stipendio. Nessuno può vietare al venditore di dare i tuoi soldi in questo modo, ma in realtà l'intero processo di restituzione dei tuoi soldi si trascinerà per molti decenni.

Possono presentare domanda per beni immobili anche i figli (anche adulti), gli ex coniugi (che non sono d'accordo con l'accordo), i parenti scomparsi, gli ex detenuti, nonché le persone incapaci che erano registrate in un appartamento e non hanno un posto dove vivere.. Per ciascuna di queste categorie di cittadini esiste la propria scappatoia legale per la restituzione dei beni immobili.

Frode immobiliare da parte dell'acquirente

L'acquirente può anche ingannare. Inoltre, può dare all'acquirente una “bambola” invece di soldi veri, oppure può chiedere la restituzione della caparra (e il doppio dell'importo).

Come ottenere semplici pezzi di carta invece di soldi?

Quando si trasferisce denaro al momento della transazione. Poche persone possono vantarsi di poter distinguere una contraffazione ben fatta dal denaro vero.

Le transazioni che comportano pagamenti non in contanti con un conto vincolato sono più sicure. Non con una cella! Nel caso di una cassetta di sicurezza in una banca, non è necessario sapere cosa vi è esattamente custodito, se si tratta di denaro o di semplici pezzi di carta che rappresentano banconote.

2) Truffe sui depositi

il venditore non ha tempo per ritirare tutti i documenti in tempo. In risposta, l'acquirente chiede la restituzione della cauzione e la raddoppia, altrimenti il ​​costo della proprietà acquistata dovrà essere notevolmente ridotto. Nel contratto di deposito, i termini erano chiaramente discussi e gli acquirenti insistevano su questi termini. Ora insistono per restituire i soldi, più della cifra che hanno dato.

Il deposito del primo acquirente è compensato dal deposito maggiore del secondo acquirente. Quindi il secondo acquirente chiede indietro i suoi soldi e raddoppia l'importo. Poiché il venditore ha già violato i termini dell'accordo con il primo acquirente. I truffatori possono anche appellarsi al tribunale affermando che l'acquirente avrebbe venduto l'appartamento a due persone contemporaneamente...

Utilizzo di errori di ortografia e descrizioni. Quindi, ad esempio, se la parola “deposito” viene sostituita con “garanzia”, la transazione assume un carattere completamente diverso. Il venditore diventa debitore, perché il pegno significa che il venditore deve all'acquirente un determinato importo.

Frode immobiliare da parte di terzi (agenti immobiliari e altri professionisti)

La frode da parte degli agenti immobiliari o delle agenzie immobiliari è la più conosciuta, perché di norma tali persone (organizzazioni) lavorano su larga scala. Ma ci sono casi in cui l'inganno non è così evidente, quando si tratta di piccole somme (in questi casi potresti anche non capire di essere stato effettivamente ingannato)

Tipici schemi e trucchi di inganno per attirare i clienti da agenti immobiliari e agenzie immobiliari:

Comunica al venditore il prezzo ovviamente gonfiato della proprietà venduta. C'è un momento psicologico in gioco qui: ogni venditore è interessato a maggiori profitti. Gli agenti in realtà vendono la proprietà a un prezzo gonfiato, ma dopo un po' chiedono al venditore di ridurre il prezzo in modo da poter trovare acquirenti. E il venditore è costretto a fissare un prezzo già ridotto, e allo stesso tempo continua a collaborare con gli agenti che inizialmente hanno affermato che la proprietà vale molto di più di quanto si aspettasse.

Ritira i documenti originali. Al momento della conclusione di un contratto con un'azienda, il venditore si impegna a consegnare i documenti originali. E infatti non può più cambiare azienda, perché i documenti non sono nelle sue mani.

Inganno sia del venditore che dell'acquirente. È stato particolarmente rilevante nel 2005-2008. Diciamo che viene trovato un acquirente per la proprietà. Ha anche pagato un deposito. E poi l'agente immobiliare dice che i prezzi degli immobili sono aumentati e ora dovrai pagare un importo maggiore. L'acquirente capisce che se rifiuta di acquistare, potrebbe perdere questa proprietà e, mentre cerca qualcosa di simile sul mercato, i prezzi potrebbero aumentare ancora di più... Di conseguenza, paga di più per la proprietà. Ma il venditore non lo sa. Gli danno l'importo inizialmente determinato. Ora indovina chi ha la differenza?

Molto spesso, quando si concludono i contratti, le aziende richiedono un determinato importo, i cosiddetti "obblighi di garanzia". E qui devi stare estremamente attento quando concludi i contratti. Spesso i contratti contengono condizioni tali che non è possibile restituire la “garanzia”.

Una truffa che rientra sicuramente nell'articolo omonimo. Gli agenti immobiliari neri presentano come venditore una persona che in realtà non può esserlo (ad esempio un falso erede, una persona scomparsa e altre categorie di persone). Ciò include anche situazioni in cui venditori e “agenti immobiliari” lavorano insieme.

Come proteggere le transazioni di acquisto e vendita. Consigli per l'acquirente che non saranno superflui.

Diffidate da chi vuole concludere un affare velocemente, aggirando tutte le procedure.

Controlla tutto ciò che puoi controllare. Se ti viene consigliata un'azienda, non affrettarti ad andarci, chiedi informazioni a riguardo. Sarà semplicemente meraviglioso se comunicherai “dal vivo” con i clienti di questa azienda. Non sarà superfluo effettuare un controllo legale di tutti i documenti.

Chiedi al venditore di sfrattare tutti gli inquilini prima di completare la transazione di acquisto e vendita.

Chiedi ai tuoi vicini informazioni sulla proprietà che intendi acquistare. Chi ci abita? Quanto spesso cambiano i proprietari? Quante volte è comparso l'ufficiale di polizia locale...

Lascia che sia il venditore a pagare tutte le utenze e le spese di abbonamento. Sarebbe anche una buona idea chiedere al venditore un certificato di questi pagamenti.

I certificati delle cliniche psiconeurologiche e per la tossicodipendenza per tutti i proprietari di immobili non faranno male.

Chiedi se il venditore ha figli minorenni o se nell'appartamento vivono parenti con bambini.

Scopri se sono stati effettuati lavori di riqualificazione nell'appartamento e se sono legalizzati.

Non lasciare tutti i documenti (passaporti, certificati...) a terzi.

Fare attenzione a utilizzare prezzi ovviamente bassi nei contratti.

Quando trasferisci denaro, assicurati che ci siano testimoni (ad esempio parenti) che, se succede qualcosa, potranno testimoniare a tuo favore.

Dopo aver acquistato una casa, prova ad occuparla subito: cambia le serrature. Ottenere la dimissione definitiva dei residenti indesiderati.

Le frodi nell'acquisto e nella vendita di beni immobili, purtroppo, non sono rare. Tuttavia, la maggior parte delle transazioni avviene ancora nel rispetto della legge. Pertanto, quando si decide di acquistare/vendere un immobile, si corre un rischio. Ma questo rischio è del tutto giustificato. Siate vigili (e si potrebbe anche dire paranoici) e state all'erta. E in caso del minimo sospetto, interrompi la transazione (fino a quando tutti i dubbi non saranno risolti).