Dzīvokļa pircējs ir krāpnieks. Visizplatītākais veids, kā apmānīt dzīvokļu pircējus! Kā izvairīties no mūža rentes

Maldināšanas shēmas, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū Viņi ar katru gadu kļūst tikai labāki. Šajā materiālā pastāstīsim, kā izvairīties no krāpnieciskām darbībām, iegādājoties nekustamo īpašumu.

Kā pasargāt sevi, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū? Nekustamo īpašumu tirgū vienmēr ir bijis daudz krāpnieku, krāpnieku, negodīgu pārdevēju, kā arī pircēju. Otrreizējais tirgus šajā ziņā ir indikatīvs. Krāpšanas shēmas var būt ļoti dažādas, un pat apdomīgi un juridiski gudri cilvēki, iegādājoties dzīvokli, ne vienmēr var ātri saprast, ka ir saskārušies ar krāpniecību, un, kad tas kļūst skaidrs, ir gandrīz neiespējami kaut ko mainīt.

Maldināšanas gadījumi ir saistīti ne tikai ar apzinātu krāpšanu, gadās, ka pārdevēji vienkārši par kaut ko nevienojas, un tad izrādās, ka mājoklis nav pārdots legāli, un nelaimīgais pircējs paliek bez dzīvokļa un bez naudas. Tāpēc nevajadzētu atstāt novārtā nekādus piesardzības noteikumus un jo īpaši nepiekrist nelikumīgām darījuma noslēgšanas metodēm.

Kam vajadzētu radīt aizdomas

Profesionāli krāpnieki zina, kā rīkoties tā, lai viņu potenciālajiem upuriem vienkārši nebūtu pamata aizdomām. Tas ir jāatceras, lai neatkarīgi no tā ievērotu piesardzības noteikumus. Tomēr šeit ir visspilgtāko pazīmju saraksts, kas liecina, ka darījums var būt fiktīvs un ka tas, iespējams, ir krāpnieks vai cilvēks, kurš kaut ko nestāsta un kaut ko slēpj:

piedāvāt dzīvokļus par ļoti zemām cenām;
Kā liecina dokumenti, pēdējo gadu laikā dzīvokļa īpašnieki bieži mainījušies;
atšķiras dzīvokļa tehniskais plāns un faktiskais plānojums;
viņi no jums prasa lielu depozītu;
pārdevējs ilgstoši kavējas ar dokumentu iesniegšanu vai vismaz vienu no tiem, kurus lūdzat;
darījumu veic dzīvokļa īpašnieka pilnvarota persona.

Šo zīmju klātbūtne ne vienmēr liecina par kādu maldināšanu. Cilvēki ļoti bieži pārdod dzīvokļus, izmantojot pilnvaras, ja patiesie īpašnieki ir slimi vai dzīvo ārzemēs, un dokumentu trūkumu var izraisīt objektīvi iemesli. Un tomēr jebkura no šīm pazīmēm ir iemesls par to nopietni padomāt.

Maldināšanas metodes

Kā minēts iepriekš, krāpnieciski darījumus var slēgt ne tikai pārdevēji, bet arī pircēji. Bet pirmajiem, iespējams, ir vairāk iespēju. Un dažreiz pircēji negribot viņiem palīdz šajā jautājumā.

Kādi maldināšanas shēmu veidi pastāv:

darījums tiek noslēgts ar vairākiem pircējiem vienlaikus;
darījums tiek veikts, izmantojot viltotus dokumentus;
pārdevējs vilcinās izrakstīties no dzīvokļa un saskaņā ar tiesas lēmumu atdod naudu daļēji un uz ilgu laiku;
pārdevējs lūdz līgumā norādīt summu, kas būs mazāka par faktisko summu, un pēc tam ar tiesas lēmumu izbeidz darījumu un atgriež tikai līgumā noteikto vērtību;
pircējs netiek brīdināts, ka uz mājokli varētu būt citi pretendenti, kuriem nākotnē ir tiesības vērsties tiesā.

Šis nav pilnīgs to metožu saraksts, ko negodīgi māju īpašnieki var izmantot, lai veiktu darījumu ar maksimālu labumu.

Viens dzīvoklis - vairāki pircēji

Viens no noziedzīgākajiem veidiem, kā gūt peļņu no pircējiem, ir pārdot dzīvokli vairākiem pircējiem vienlaikus. Un tas ir iespējams. Piemēram, cilvēks dzīvo ārzemēs vai plāno pārcelties. Viņš atrod vairākus pircējus, ar katru no tiem noslēdz pirkuma-pārdošanas līgumu, izmantojot dzīvokļa dokumentu dublikātus, visticamāk no dažādiem notāriem, saņem naudu no katra pircēja un dodas prom. Šajā gadījumā mājas īpašnieks būs tas, kuram vispirms izdosies reģistrēt savas tiesības uz jaunu dzīvokli, bet par pārējo prognozes ir neapmierinošas, jo atgūt naudu būs gandrīz neiespējami, ja nebūs iespējams atrast un nodot tiesā ārzemēs dzīvojošu pārdevēju. Ja neviens no pircējiem neiztur valsts reģistrāciju, tam, kurš pirmais noslēdza darījumu, būs priekšrocības tiesā.

Kā izvairīties

Pirmkārt, atcerieties, ka ir pāragri pārskaitīt naudu pārdevējam pirms īpašumtiesību reģistrēšanas. Piešķiriet viņam galveno summu pēc tam, kad iestādes ir apstiprinājušas jūsu tiesības uz telpām. Vēl viens svarīgs padoms – ja uzzini par dubultu dzīvokļa pārdošanu, nekavējoties vērsies tiesā, iespējams, būsi pirmais, kas pierādīs savas tiesības uz iegādāto mājokli.

Viltoti dokumenti

Izmantojot viltotus dokumentus, viņi var pārdot, piemēram, kāda cita īrētu dzīvokli. Nejaušama persona noslēdz pirkuma-pārdošanas līgumu, iespējams, pie viltus notāra, pirms laika pārskaita naudu domājamajam īpašuma īpašniekam un tad uzzina, ka dzīvoklim ir pavisam cits īpašnieks un viņš ir noslēdzis vienošanās ar svešinieku. Šāda papīra cena ir nulle.

Kā izvairīties

Lai nenokļūtu šādā situācijā, noteikti pārbaudiet dzīvokļa likumīgās piederības. To apliecina šādi dokumenti:

objekta valsts reģistrācijas apliecība uz tā pārdevēja vārda, ar kuru jums ir darīšana;
dāvinājuma, mantojuma vai pārdošanas līgums, kas apliecina īpašuma tiesību iegūšanu.

Pārdevējs speciāli neizraksta

Situācija var būt šāda: pēc darījuma noslēgšanas un, iespējams, vēl ilgi pirms tam, pārdevējs nolemj neizrakstīties no dzīvokļa, skaidrojot, ka viņam vienkārši nav kur pārvietoties. Jaunais īpašnieks, protams, centīsies pēc iespējas ātrāk dabūt ārā bijušo dzīvokļa īpašnieku, taču viņš vēršas tiesā un lūdz atļauju palikt un lauzt līgumu. Un tiesa viņam var atļaut to darīt, ja uzskatīs par pamatotiem argumentus līguma laušanai, liekot atdot pārdošanas laikā saņemto naudu. Problēma ir tāda, ka prasītājs var apgalvot, ka nauda ir nozagta vai iztērēta, piemēram, lai nomaksātu kādu parādu, viņš neatteiksies atdot, bet lūgs tiesai atlikt naudas atdošanu vai piekritīs naudas atgriešanai pakāpeniski , kā saka, no algas dienas . Tagad varat iedomāties, cik ilgi var paiet šī parāda atmaksa. Gadiem.

Ko darīt

Stāstā par ilgstošu izlādi principā nav nekā briesmīga. Tā var būt vitāli nepieciešama bijušajam īpašuma īpašniekam. Saskaņā ar Mājokļu kodeksu pilsoņa pienākums ir atbrīvot telpas lietošanas tiesību izbeigšanas gadījumā. Tas ir, Likums aizsargā pircējus šajā gadījumā. Grūtības var rasties, ja pārdevējs var kaut kādā veidā atcelt darījumu tiesas ceļā. Lai izvairītos no šādas situācijas, līgumā iekļaujiet nosacījumu par pārdevēja atlaišanas laiku, kā arī punktu par sodiem, ja pilsonis neizraksta, piemēram, pirms noteikta datuma.

Līgumā pazemināta cena

Dzīvokļa īpašnieks, slēdzot darījumu ar pircēju, var lūgt pēdējo pirkšanas un pārdošanas līgumā norādīt samazinātu summu, lai maksātu mazāk nodokļus vai tos nemaksātu vispār. Tādā gadījumā pārdošana notiks daļēji pēc mutiskas vienošanās, nauda, kas pārsniedz norādīto summu, tiek pārskaitīta pārdevējam, labākajā gadījumā pret kvīti un dažreiz bez jebkāda rakstiska apstiprinājuma.

Iespējams, pēc tam pircēja mājoklis nonāks savā rīcībā un nesastapsies ar problēmām, lai gan jāsaprot, ka viņš ir kļuvis par līdzdalībnieku nodokļu pārkāpumā, kas vairs nav labi. Sliktāk varētu būt, ja pārdevējs pēkšņi nolemtu vērsties tiesā un atzīt darījumu par spēkā neesošu. Ja tiesa nostāsies viņa pusē, viņam būs pienākums atdot līgumā noteikto naudu, visu, kas viņam tika samaksāts, pārsniedzot līguma summu, ja pircējam to izdosies atdot, tas būs ar lielām grūtībām.

Kā izvairīties

Nepiekrītiet mājas īpašnieka prasībām līgumā norādīt pazeminātu cenu. Nodokļi par darījumu būs jāmaksā viņam, nevis jums, un jūs, ja piekrītat viņa noteikumiem, ļoti riskējat ar noteiktu naudas summu. Pieprasiet, lai līgumā būtu norādītas visas pērkamā mājokļa izmaksas.

Negaidīti pretendenti

Vēl viena situācija, ar kuru bieži nākas saskarties mājas pircējiem, ir negaidīta pārdevēja radinieku parādīšanās, kas pieprasa savas tiesības uz iegādāto dzīvokli. Tas ne vienmēr ir saistīts ar krāpšanu, visticamāk, bijušais īpašnieks vienkārši nav gribējis brīdināt par iespējamām grūtībām gļēvulības vai alkatības dēļ. Šajā gadījumā šim radiniekam būs iespēja uzvarēt lietu tiesā, ja viņam patiešām ir tiesības uz dzīvokli, un pircējs riskē gan ar mājokli, gan ar naudu.

Kā izvairīties

Pirms darījuma noteikti noskaidro, kā pārdevējs dzīvokli ieguvis. Ja pēc mantošanas, pārdošanai būs nepieciešami visu mantinieku paraksti, ja dāvinājuma līgumā, paturiet prātā, ka atsevišķos gadījumos īpašumu var atsavināt dāvinātājs, bet, ja pēc pārdošanas līguma, noskaidrojiet, vai mājoklis; tika iegādāts laulības laikā, jo šajā gadījumā darījuma noslēgšanai būs nepieciešama laulātā rakstiska piekrišana. Ļoti svarīgi ir arī noskaidrot, vai uz dzīvokli var pieteikties saimnieku bērni, dažkārt kādam darījumam jāsaņem aizbildnības iestāžu atļauja.

Citas nepatikšanas un kā no tām izvairīties

Faktiski, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, jūs varat saskarties ar citām nopietnām problēmām, kas rodas no tā, ka pārdevējs jums kaut ko slēpa vai nepateica. Piemēram, ja dzīvoklī bez atļaujas veikta pārbūve, pircējam var tikt liegta reģistrācija, un dažkārt tas var izraisīt nopietnus naudas sodus, kas būs jāmaksā jaunajam īpašniekam. Tāpēc vienmēr pārbaudiet telpu plānojumu un apstiprināto dzīvokļa tehnisko plānu.

Dzīvokli var iegūt arī ar komunālajiem parādiem, lai tas nenotiktu, pirms līguma parakstīšanas prasiet komunālajiem dienestiem izziņu. Situācija var būt daudz sliktāka, ja dzīvoklis ir ieķīlāts vai galvots, vai par to notiek strīds tiesā ar trešajām personām. Šajā gadījumā viņa var būt atsvešināta. Dažkārt ir vienkārši nereāli uzzināt dažas detaļas par šādām procedūrām, jūs varat sevi pasargāt, tikai pievienojot pirkuma un pārdošanas līguma tekstam noteiktu risku sarakstu.

Darījumi par dzīvojamo platību pirkšanu un pārdošanu notiek tik bieži, ka lielākā daļa iedzīvotāju jau ar tiem tiek galā paši, nevēršoties pēc palīdzības pie profesionāliem nekustamo īpašumu aģentiem.

Cienījamie lasītāji! Rakstā ir runāts par tipiskiem juridisku problēmu risināšanas veidiem, taču katrs gadījums ir individuāls. Ja vēlaties uzzināt, kā atrisināt tieši savu problēmu- sazinieties ar konsultantu:

PIETEIKUMU UN ZVANU TIEK PIEŅEMTI 24/7 un 7 dienas nedēļā.

Tas ir ātri un PAR BRĪVU!

Neskatoties uz to, ne visi var novērst krāpšanu, pērkot dzīvokli.

Mājas iegāde

– priecīgs brīdis daudziem pilsoņiem. Diemžēl to var sabojāt pārdevēja vai nekustamo īpašumu maldināšana vai krāpšana.

Kam būtu jāpievērš uzmanība?

Lai novērstu pārdevēju krāpšanu, ir nepieciešami divi galvenie faktori::

atsavinātā dzīvokļa stāvokli;
juridisko dokumentāciju.

Pirmkārt, tiem jāatbilst visām prasībām.

Turklāt jums jāpievērš uzmanība šādiem punktiem:

Vai ir parādi par komunālajiem maksājumiem?
vai dzīvokļa īpašnieks ir , vai cita persona ar nepilnīgu rīcībspēju;
Vai īpašumā ir aresti utt.?

Riski

Sludinājumos arvien biežāk parādās atsauces uz to, ka dzīvoklis tiek pārdots tieši, bez starpnieka. Tas ļauj ietaupīt naudu, bet tajā pašā laikā palielina riska līmeni.

Pirmkārt, šis:

dokumentu viltošana;
daudzkārtēja nekustamā īpašuma pārdošana;
citu īpašnieku klātbūtne utt.

Bieži saistīts ar. Ir divi veidi, kā pārskaitīt līdzekļus par nekustamo īpašumu – bezskaidras naudas un skaidras naudas maksājums.

Pēdējā iespēja ir droša tikai tad, ja ir izpildīti vairāki nosacījumi - pareiza līdzekļu pārskaitīšanas vietas izvēle, kvīts iegūšana un liecinieku klātbūtne.

Krāpniecība, pērkot dzīvokli

Kā neapmānīties, pērkot dzīvokli? Lai to izdarītu, vispirms ir jāizpēta iespējamie krāpšanas veidi un veidi, kā tos novērst.

No nekustamo īpašumu puses

Mākleru uzdevums ir palīdzēt klientiem pārdot vai iegādāties dzīvokli. Tā kā šīs procedūras ir saistītas ar lielām naudas summām, daži brokeri savu darbu veic ļaunticīgi.

To var izteikt šādi:

Klienta iesniegto dokumentu izmantošana personīga labuma gūšanai.
Pārdodamā dzīvokļa sadārdzinājums (negodīgajam mākleram starpību paturot sev).
Iepriekšēja sazvērestība ar pārdevēju (piemēram, vairāku faktu slēpšana, par kuriem pircējam nevajadzētu zināt, dokumentu viltošana utt.).

Tajā pašā laikā nekustamo īpašumu tirgotāji izmanto to, ka pēc līguma reģistrēšanas viņi nenes nekādu atbildību, līdz ar to bijušie klienti viņus vairs nevarēs pieķert maldināšanā.

Jaunā ēkā

Ja tiek iegādāts dzīvoklis, jāņem vērā šādas maldināšanas metodes:

Nekustamā īpašuma pārdošana no būvfirmām bez attiecīgiem dokumentiem - atļauja veikt būvdarbus. Nepārbaudot šo papīru, pircēji pārskaita līdzekļus, un pēc tam māju nevar nodot ekspluatācijā, jo tā celtniecība veikta nelikumīgi.
Neatbilstība starp būvnormatīvu punktiem, būvnormatīviem un dzīvokļa stāvokli. Bieži vien nekustamo īpašumu būvniecība tiek veikta sasteigti, ko pavada būvniecības prasību pārkāpums.
Attīstītāja nekompetence – līgumos noteikto saistību pārkāpšana (piemēram, objekta piegādes kavēšanās).

Otrreizējā tirgū

Biežāk sekundāro mājokļu pircēji tiek maldināti. Šādu dzīvokļu iegādei ir jāpieiet nopietni, jo tiem ir vēsture.

Ir svarīgi pārbaudīt šādus punktus:

Īpašuma dokumenti uz nekustamo īpašumu no pārdevēja (tas varētu būt pirkuma, mantojuma, maiņas līgums utt.). Ja objekts tika mantots, ir svarīgi pārbaudīt, vai nav citi mantinieki, kas pretendē uz īpašumu un kuriem ir iespēja darījumu atzīt par spēkā neesošu.
Pievērsiet uzmanību mājas reģistram, kurā norādīti visi dzīvoklī reģistrētie un no tā izrakstītie īpašnieki un personas. Pārliecinieties, ka visas personas ir izvadītas no īpašuma. Neuzticieties pircējiem, kuri jūs pārliecina, ka izrakstīsies pēc līdzekļu iemaksas un līguma reģistrēšanas.
Ja dzīvoklis ir pārdots vairākas reizes īsā laikā, tad tas ir pamats nopietni padomāt par to, vai ir nepieciešams iegādāties šādu nekustamo īpašumu?

Par hipotēku

Pērkot dzīvokli ar hipotēku, jums jāpievērš uzmanība:

aizdevuma līguma nosacījumi ar banku organizāciju;
naudas līdzekļu neizmaksas vai maksājumu kavējumu sekas.

Svarīgi, lai īpašums netiktu ieķīlāts pie mazākā nosacījumu pārkāpuma, bet būtu paredzēti papildu noteikumi.

Kopējās shēmas

Krāpnieki savā darbā izmanto vairākas pārbaudītas shēmas - dzīvokļa nepilnīgu izmaksu norādīšanu, vairākkārtēju pārdošanu, viltotu dokumentu izmantošanu utt.

Neskatoties uz to izplatību, lielākā daļa pircēju nespēj tos identificēt darījuma laikā.

Cena

Pirmā shēma, ko bieži izmanto praksē, ir līgumā norādīt nepareizu vērtību:

pārdevējs (dažkārt pat ar atlaidi) lūdz līgumā norādīt mazāku īpašuma vērtību, to nosakot ar to, ka nevēlas maksāt nodokļa atlaidi;
Piekrītot tam, lētticīgi pircēji riskē zaudēt, ja pārdevējs noteiktu iemeslu dēļ vēlas lauzt līgumu, tad pircējam tiks atgriezta tikai tajā norādītā summa.

Vairāki īpašnieki

Cita shēma ir balstīta uz dzīvokļa pārdošanu vairākiem cilvēkiem, tādējādi radot vairākus īpašuma īpašniekus, no kuriem katrs aizstāv savas tiesības uz dzīvokli.

Šajā gadījumā krāpnieks pārliecina pārskaitīt līdzekļus par dzīvokli pēc līguma notariālas apstiprināšanas, bet ne pēc tā reģistrācijas.

Šādā sarežģītā situācijā uzvarēs tas, kurš pirmais reģistrēs līgumu BTI.

Viltoti dokumenti

Viena no izplatītākajām shēmām ir dokumentu viltošana.

Var nodrošināt:

viltoti īpašumtiesību dokumenti;
nepatiesi pierādījumi par īpašumtiesībām uz nekustamo īpašumu.

Bieži vien krāpnieki nozog dokumentus no pārdevēja un pēc tam izmanto tos savā labā.

Papīru autentiskumu nevarēs noteikt paša spēkiem, tam būs nepieciešama profesionālu juristu palīdzība.

citas metodes

Citas maldināšanas metodes ietver:

neprivatizēta dzīvokļa iegāde;
personu darbību veikšana ar beidzies vai nepatiesu pilnvaru;
ilgtermiņa atdeve.

Pēdējā gadījumā pārdevējs var atteikties izvākties no dzīvokļa tādēļ, ka viņam nav kur dzīvot.

Šādā gadījumā tiesa liks pircējam naudas līdzekļus atgriezt. Pārdevējs var atsaukties uz faktu, ka viņš jau ir iztērējis daļu naudas, bet pārējo samaksās, atskaitot no algas.

Protams, šī atmaksas metode prasīs vairāk nekā duci gadu.

Krāpnieki izmanto dažādas shēmas, lai apkrāptu klientus. Viņi izmanto dubultpārdošanu, viltotu dokumentu izmantošanu, īres līguma ietvaros izīrētu dzīvokļu pārdošanu un daudz citu veidu, kā atņemt naudu no pircēja. Pēdējie savukārt ir mazāk izgudrojoši: to izmantoto shēmu skaits ir neliels.

Krāpšana darījumos ar nekustamo īpašumu otrreizējā tirgū ir ierasta parādība: dzīvokļu izmaksas pieaug tieši proporcionāli atsevišķa Ostapa Bendersa vēlmei atņemt naudu no iedzīvotājiem. Taču vairumā gadījumu no viņu puses netiek ievērots Kriminālkodekss.

Lielākā daļa aprakstīto un atklāto maldināšanas shēmu tika identificētas no pārdevēju vai personu, kas uzdodas par pārdevējiem, puses.

Aizdevumi

Sena metode, kas tika izmantota jau krimināli slavenajā periodā - 90. gados. Tas ir vienkāršs un joprojām tiek izmantots ne tikai nekustamajā īpašumā, bet arī citos. Tās būtība ir nodrošināt aizdevumu, kas nodrošināts ar tiesībām rīkoties ar īpašumu. Tam ir līdzības ar hipotēku, bet hipotēka tiek noformēta atsevišķā līgumā un reģistrēta.

Ja steidzami nepieciešama nauda, cilvēks kredītu ņem nevis bankā, bet šaubīgos birojos vai pat pie privātpersonām. Kā garantiju parāda atmaksai viņš izsniedz krāpniekiem pilnvaru, dodot tiesības rīkoties ar viņam piederošo dzīvokli. Nekustamo īpašumu var pārdot jebkurā laikā: ja parādnieks ir samaksājis 50% no parāda vai neko nav samaksājis. Un pienākuma izpilde negarantē pilnvaras atdošanu un īpašuma tiesību saglabāšanu.

Ir viegli sevi pasargāt:

Neizmantojiet apšaubāmu personu un organizāciju pakalpojumus.
Atsaukt pilnvaru.

Depozīts

Noguldījuma (avansa) veikšana ir normāla prakse, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu. Tādējādi pārdevējs un pircējs demonstrē savu apņēmību noslēgt darījumu uz norunātajiem noteikumiem. Taču avansus var izmantot arī kā instrumentu svešas naudas atņemšanai bez nodoma dzīvokli pārdot.

Pārdevējs slēdz priekšlīgumu ar vienu vai vairākiem pircējiem, kura obligāts nosacījums ir depozīta iemaksa. Tās lielums var svārstīties no 5-10% no dzīvokļa izmaksām.

Nākamais posms ir īpašumtiesību nodošanas valsts reģistrācijas laika aizkavēšana. Šīm darbībām ir viens un tas pats mērķis - piespiest pircēju izlaist depozīta atgriešanai atvēlēto termiņu.

Kad beidzas drošības naudas atgriešanas termiņš, pārdevējs atsakās slēgt galveno līgumu. Cietušais vēršas tiesā, taču ne vienmēr ir iespējams atgūt pārskaitīto naudu. Turklāt puse sedz papildu juridiskās izmaksas.

Vispārējā pilnvara

Pilnvaras izraisa dažāda veida krāpšanu dzīvokļos. Šajā grupā ietilpst krāpšanas shēmas, kas saistītas ar dokumentiem, kas saņemti no rīcībnespējīgām vai jau mirušām personām, viltotām vai atsauktām pilnvarām.

Vienojoties par pārdošanas noteikumiem, pircējam ir jāredz īpašnieks un jāsazinās ar viņu. Tādējādi viņš novērtēs dzīvokļa īpašnieka stāvokli, iespējamību, ka viņš tiks atzīts par nepieskaitāmu (piemēram, alkoholisma vai narkotiku atkarības dēļ). Personiskā komunikācija novērsīs citus riskus, kas saistīti ar pilnvaras saņemšanu no mirušas personas, vai pārstāvja rīcību ar atsauktu dokumentu.

Zemu cenu

Nekustamo īpašumu cenas ir augstas, tāpēc dzīvokļu krāpšanas veidi bieži tiek saistīti ar sludinājuma izveidi par dzīvokļa pārdošanu par cenu zem tirgus cenas. Lēti īpašumi vienmēr ir ļoti pieprasīti no cilvēkiem, kuri vēlas iegādāties lētu mājokli. Krāpnieciski triki zemu cenu veidā tiek izmantoti dažādās shēmās:

Divkārša vai trīskārša izpārdošana. Nav nepieciešams novest darījumu līdz īpašumtiesību reģistrēšanai, pietiek ar avansu no pircējiem.
Pārdod svešu dzīvokli, kas īrēts saskaņā ar īres līgumu.
Nelegāli iegūtā nekustamā īpašuma atsavināšana.
Pārdodu neesošu dzīvokli.

Uzmanību! Situācija, kad ātrai pārdošanai cena tiek samazināta līdz pat 15%, iespējama tad, kad īpašniekiem nepieciešami līdzekļi. Tomēr pat trūcīgākais īpašnieks nepiekritīs sniegt ievērojamu atlaidi.

Līgumā norāde par zemāku cenu tā turpmākai izbeigšanai

Pastāv prakse nenovērtēt dzīvokļa faktiskās izmaksas. Tas ir saistīts ar aplikšanu ar nodokļiem: ja īpašnieks pārdod nekustamo īpašumu, kas viņam pieder mazāk nekā 5 gadus (iepriekš termiņš bija 3 gadi), viņš maksā nodokli no ienākumiem.

Lai maksātu mazāk vai nemaksātu vispār, krāpnieki lūdz pircējus līgumā norādīt citu summu, ievērojami mazāku par reālo.

Neprivatizēta dzīvokļa pārdošana

Nav visizplatītākā metode valsts vai pašvaldības īpašuma ievērojamā samazinājuma dēļ. Lielākā daļa iedzīvotāju jau ir reģistrējuši īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, valsts bilancē nav palicis daudz objektu.

Neprivatizētu ir grūti pārdot. Lai realizētu šo plānu, jums būs nepieciešama iedzīvotāja pases kopija un viņa ilgstoša prombūtne. Dzīvoklis tiek atvērts un privatizēts, pēc tam pārdots.

Pārdodu dzīvokli ar mūža uzturēšanās tiesībām

Šī metode ir saistīta ar privatizāciju. Fakts ir tāds, ka atteikums reģistrēt īpašumtiesības uz dzīvokli rada tiesības uz dzīvojamo telpu mūža lietošanu. Taču šis fakts kļūst skaidrs pēc tam, kad ir pabeigta īpašumtiesību nodošana un darījums reģistrēts Rosreestr.

Persona, kurai ir kvadrātmetru lietošanas tiesības, telpās ievācas tiesas ceļā. Nākamais saimnieku solis ir pirkšanas un pārdošanas līguma apstrīdēšana. Pat pieņemot pozitīvu lēmumu, nav izredžu atgūt naudu krāpnieki diezgan ātri.

Krāpšana ar dokumentiem

Krāpšanas metodes, pārdodot dzīvokli, kas saistītas ar dokumentu izmantošanu, parasti tiek iedalītas krāpniecībās, kas saistītas ar dublikātu izmantošanu un viltotu dokumentu izgatavošanu. Šajā grupā ietilpst arī neizpirktu sertifikātu atkārtota izmantošana.

1. tabula. Shēmu veidi, izmantojot dokumentus

*Dublikāti*	*Viltoti dokumenti*	*Sertifikāti, kuru derīguma termiņš nav beidzies*
Tiem ir tāds pats juridiskais spēks kā oriģinālajiem dokumentiem. Problēma rodas, ja tiek pazaudēti oriģinālie papīri. Vēl viens variants ir, ka tos iegūst krāpnieki, lai veiktu pretlikumīgas darbības. Vairāki dzīvokļi tiek pārdoti, izmantojot dublikātus: vienu līgumu it kā reģistrē pats pārdevējs, bet pārējos - pircēji.	Ir aizdomas par nelegālu izcelsmi. Krāpnieki tos izgatavo paši vai arī iesaistās sazvērestībā ar notāru vai personu, kas uzdodas par viņu. Arī viens vai vairāki pārdošanas līgumi tiek slēgti, izmantojot viltotus dokumentus	Divkārša vai trīskārša pārdošana, izmantojot joprojām derīgu dokumentu

Piezīme! Īpašumtiesību reģistrācijas apliecības netiek izsniegtas, taču tās paliek spēkā. Jebkurā gadījumā ir ieteicams pārbaudīt piemērotību, izmantojot izrakstu no Vienotā valsts reģistra, nevis tikai ar pārdevēja iesniegtajiem dokumentiem.

Bērnu daļu nepiešķiršana dzīvokļos

Ģimenes finansiālā atbalsta programma ar nosaukumu , ir spēkā jau ilgu laiku. Šajā laikā daudzas ģimenes uzlaboja savus dzīves apstākļus, par atvēlēto naudu daļēji apmaksājot dzīvokli vai māju. Šīs programmas īpatnība ir vecāku pienākums piešķirt akcijas visiem ģimenes locekļiem, īpaši bērniem.

Iegādājoties dzīvokli būvniecības stadijā, kad tā nodošana notiek pēc ilgāka laika, vecāki paraksta notariālu apņemšanos par daļu sadali pēc īpašuma reģistrācijas. Līdzīgs dokuments tiek parakstīts visos gadījumos, kad nav iespējams uzreiz piešķirt akcijas.

Par maternitātes kapitālu iegādāts dzīvoklis vai māja ir dokumentāli apgrūtinošs notikums. Kaut vai tāpēc, ka jāiesaista aizbildnības iestādes un jānoformē papildus dokumenti. Dzīvokļa pārdošana ar nepiešķirtām bērnu daļām var novest pie darījuma apstrīdēšanas no aizbildnības iestāžu vai bērnu interešu aizstāvības prokurora puses. Pirkšana-pārdošana tiek atcelta ar visām no tā izrietošajām sekām: dzīvoklis tiek atdots iepriekšējiem īpašniekiem, kuri apņemas atdot saņemto naudu.

Pārdodu uz nepatiesas adreses

Šo triku izmanto ārpilsētas iedzīvotāji, kuri nesen ir pārcēlušies vai atrodas pārcelšanās procesā, bet kuriem nav pietiekamas informācijas par savu uzturēšanās vietu. To sarežģī iespēju un laika trūkums pārbaudīt darījuma tīrību.

Maldinošā shēma darbojas šādi. Krāpnieki īrē jauku dzīvokli labā pilsētas rajonā un it kā izlikuši to pārdošanā, parādot potenciālajiem pircējiem. Bet dokumenti noformēti pavisam citam dzīvoklim, kas reāli eksistē, bet atrodas citā adresē.

Nomaiņas dzīvoklim ir zemākas izmaksas, var būt nepieciešami ieguldījumi remontā, un tas atrodas citā pilsētas daļā. Ielas, uz kurām atrodas telpas, parasti sasaucas līdz neskaidrībām, īpaši nerezidentiem. Bieži gadās, ka krāpnieki pārbaudes laikā maina dzīvokļa vai mājas numurus.

Maldināšana atklājas pēc reģistrācijas darbību pabeigšanas, kad reģistrācijas dienesta darbinieki izdara attiecīgus ierakstus reģistrā. Tāpēc pircējiem ieteicams rūpīgi pārbaudīt īpašuma faktisko adresi ar līgumā norādīto.

Mirušā dzīvokļa pārdošana pirms mantojuma

Dzīvokļa iegāde pēc mantojuma ir saistīta ar dažādiem riskiem. Vispopulārākās ir trīs shēmas, ko izmanto krāpnieki.

2. tabula Pircēju maldināšanas iespējas, mantojot dzīvokli

*Escheat*	*Pārdodu pirms mantojuma*	*Pārdošana, apejot mantiniekus*
Tas ir īpašums, kas paliek pēc vientuļajiem cilvēkiem, kuriem nav mantinieku. Krāpnieki vilto dokumentus un pasludina sevi par mantiniekiem, pēc kā pārdod dzīvokli	Dzīvokļa pārdošana notiek izmantojot viltotus dokumentus mantojuma pieņemšanai atvēlēto 6 mēnešu laikā. Pēc darījuma tiek paziņoti mantinieki un viņi to apstrīd	Šķiet, ka dzīvokļa pārdošanu veic legāli, piemēram, mantinieks saskaņā ar testamentu. Bet tad var parādīties likumīgie mantinieki, piemēram, ārlaulības bērni, kas apstrīdētu testamentu. Vēl viena iespēja ir strīdi starp pašiem mantiniekiem

Shēmas no pircējiem

Krāpšanas iespējas, pērkot dzīvokli, visbiežāk sastopamas pārdevēju vidū, taču ir arī pircēji, kuri izmanto depozīta krāpšanu vai skaidras naudas vietā ieliek “lelli”.

Depozīts

Tas ir nodrošinājuma maksājums, ko puses neatdod gadījumā, ja atsakās noslēgt pamatlīgumu, un atsevišķos gadījumos ir tiesības pieprasīt samaksu dubultā apmērā. Pircējs var izmantot šādas shēmas:

Pārdevējs pārkāpj līguma izpildes dokumentu sagatavošanas termiņu. Atbildot uz to, pircējs pieprasa iemaksāt dubultu depozītu vai samazināt dzīvokļa izmaksas.
Otrais pircējs pārspēj pirmā depozītu un pieprasa divkāršu depozīta atgriešanu, šantažējot pārdevēju ar dubultu pārdošanu.
Spēle ar noteikumiem: depozīts tiek aizstāts ar depozītu, un pārdevējs ir parādā pircējam naudu.

Lelle

Tas nenozīmē sagrieztas avīzes, bet gan viltotu naudu. Vēlams izmantot bezskaidras naudas norēķinus. Izvēloties seifu, ieteicams saskaitīt un pārbaudīt naudu šajā bankā.

Piezīme! Krāpšana iespējama ne tikai no pircēja vai pārdevēja, bet arī no nekustamo īpašumu tirgotāja. Pārbaudiet līgumus ar aģentūrām un nedodiet naudu nekustamajam īpašumam bez kvīts.

Risku mazināšanas veidi

Lai izvairītos no naudas un dzīvokļa zaudēšanas riskiem, ieteicamas šādas darbības, kas ir aktuālas, ja plānojat iegādāties gan dzīvokli, gan tā daļu. Tie palīdzēs atpazīt krāpnieciskas darbības pazīmes:

Līgumā ir norādīta tikai faktiskā summa.
Pirms līguma parakstīšanas obligāti jāsaņem izraksts no Vienotā valsts nekustamo īpašumu reģistra.
Informācijas pieprasījums no aizbildnības iestādēm par pārdevēja rīcībspēju.
Sazināšanās ar psihoneiroloģisko klīniku par reģistrāciju pie pārdevēja.
Ģimenes stāvokļa, bērnu klātbūtnes un pārdošanu atļaujošu dokumentu pārbaude.
Dzīvokļa iegādes fakta pārbaude, izmantojot maternitātes kapitālu.
Pilnvaras īstuma, tās derīguma pārbaude, tikšanās ar īpašnieku.
Dzīvoklī reģistrēto personu pārbaude.
Mantojuma iestāšanās datuma pārbaude.
Parādu pieejamība komunālajiem un citiem pakalpojumiem.

Ja rodas grūtības, meklējiet palīdzību nevis pie nekustamo īpašumu tirgotājiem vai mājokļa iegādes, bet gan pie juristiem, kas specializējas darījumos ar nekustamo īpašumu.

Noskatieties video par krāpšanas tēmu dzīvokļu pārdošanā:

Augstākā izglītība. Orenburgas Valsts universitāte (specializācija: smago mašīnbūves uzņēmumu ekonomika un vadība).
2018. gada 22. janvāris.

Attīstoties iespējamām mājokļu iegādes shēmām (ar pašvaldības mājokļu privatizāciju, ar kredītfondu, maternitātes kapitāla fondu palīdzību u.c.), mainās arī krāpšanas shēmas, iegādājoties dzīvokli, un krāpniecību skaits. shēmas un kopējo ar krāpnieciskām darbībām saistīto nekustamo īpašumu darījumu īpatsvaru.

Pieaugot mājokļu būvniecībai, pieaudzis arī krāpšanas shēmu skaits, kas vērstas tieši uz primāro mājokļu tirgu. Tomēr šī raksta tēma ir izpētīt jaunus populārus krāpšanas veidus, ko izmanto otrreizējā mājokļu tirgū.

Sekundārais mājokļu tirgus jeb sekundārais mājokļu tirgus (nosaukums pēc dažādiem avotiem) sastāv no nekustamajiem īpašumiem, kuriem jau ir bijuši īpašnieki, un vairāk nekā vienu, atšķirībā no primārā mājokļu tirgus, kur nekustamais īpašums ir jaunuzcelti dzīvokļi, rindu mājas, mājas un citi objekti, dažkārt pat vēl nav pilnībā nodoti ekspluatācijā. Sekundārais mājoklis, protams, ir pievilcīgs no daudziem aspektiem:

Šis ir gatavs un apdzīvots mājoklis. Nav riska, ka gadu pēc mājas nodošanas ekspluatācijā pamats saruks un visā mājā parādīsies plaisas;
nepastāv risks atklāt vairākus objekta pretendentus, kā tas joprojām notiek, mēģinot reģistrēt būvētu

dzīvokli tikko pabeigtā ēkā;
dzīvojamās telpās jau ir (ne vienmēr) vairāk vai mazāk pienācīgs remonts;
cena bieži vien ir daudz zemāka nekā cena par līdzīgu īpašumu jaunbūvē;
nav ilgi jāgaida, lai reģistrētu darījumu (kā tas notiek, gaidot mājokļa būvniecību un nodošanu ekspluatācijā jaunbūvē) un faktisko apdzīvošanu.

Ir arī citas būtiskas priekšrocības.

Taču mājokļa iegādei otrreizējā tirgū ir arī vairāki būtiski trūkumi. Parasti grūtības sagādā visu darījumu ar konkrēto nekustamo īpašumu juridiskās tīrības pārbaude visā tā pastāvēšanas laikā vai vismaz 10 gadus pirms gaidāmā darījuma.

1. Krāpšana, pērkot dzīvokli, dzīvošanu un saistīta ar tā izmaksām

Jauni nekustamo īpašumu krāpšanas veidi otrreizējā mājokļu tirgū, kā likums, ir balstīti uz pārdodamā īpašuma vēsturi (turpmāk, piemēram, runāsim par darījumu ar dzīvokli daudzstāvu mājā ).

1. iespēja: radīt nepanesamus apstākļus apkārtnē.

Šis ir jaunākais krāpšanas veids otrreizējā mājokļu tirgū. Metode ir pavisam vienkārša: krāpnieki meklē dzīvokli ar diviem īpašniekiem (reģistrētu akcijās, piemēram, bijušajiem laulātajiem, brāļiem un māsām), starp kuriem nav īpašas saskaņas. Viena no akcijām ir oficiāli iegādāta. Otram īpašniekam tiek piedāvāts pārdot savu daļu par pusi no faktiskās tirgus vērtības. Protams, viņš atsakās. Pēc tam jaunizveidotais daļas īpašnieks likumīgi ievācas dzīvoklī un sāk aktīvi radīt nepanesamus apstākļus atlikušajiem iedzīvotājiem. Tiek izmantotas visas pieejamās metodes: skaļa mūzika visas dienas garumā (nepārkāpjot “klusuma” normas), pastāvīgs un liels viesu skaits, kas ierodas jebkurā diennakts laikā (“Kas? Es esmu īpašnieks, man ir tiesības uzņemt viesus, kad vien vēlos! Pašu iniciatīva nepalīdz - dzīvoklis tiek izīrēts īrniekiem pēc iespējas lētāk un pēc iespējas lielākai ģimenei. Optimālais risinājums ir radīt antisanitārus apstākļus un nekārtības, tas ir, radīt cilvēkiem visneērtākos dzīves apstākļus. Ir tikai viens mērķis - piespiest otrās akcijas īpašnieku to nekavējoties pārdot, par jebkuru cenu. “Neglītais” jaunais līdzīpašnieks beidzot nopērk otro daļu uz saviem noteikumiem. Parasti tā nav pat puse no cenas, bet vēl mazāka. Rezultāts: krāpnieks par salīdzinoši zemu cenu kļūst par visa dzīvokļa pilntiesīgu īpašnieku un jau var to pārdot par tirgus cenu.

Izskatāmā varianta variācija ir piespiest līdzīpašnieku iegādāties daļu no krāpnieka par iespējami augstāko cenu. Metode ir tāda pati. Šajā gadījumā uzsvars tiek likts uz apzinīga īrnieka vēlmi dzīvot mierā. Tomēr tas ne vienmēr ir iespējams, jo, ja īrniekam būtu pietiekami daudz naudas, viņš jau sen būtu iegādājies daļu no bijušā līdzīpašnieka (bijušās dzīvesbiedres utt.).

Rezultāts: iegādājoties lēti, par augstu cenu pārdodiet daļu no dzīvokļa, kas principā nav vajadzīga nevienam, izņemot tur jau dzīvojošo līdzīpašnieku.

2. variants: maiņa pret lētu dzīvokli ar papildus samaksu.

Neraugoties uz neskaitāmajām vairāku sējumu krimināllietām un skaļām krāpnieku bandu prāvām visā valstī, šāda veida krāpšanās joprojām ir dzīva un plaukst. Tās galvenā uzmanība tiek pievērsta vientuļiem veciem asociāla tipa pilsoņiem: alkoholiķiem, garīgi ne visai veseliem cilvēkiem un citiem. Galvenie kritēriji: dzīvoklis ir īpašumā, īpašnieks ir viens cilvēks, kuru neviens nemeklēs. Izmantojot cilvēka aizraušanos ar atkarībām un savu daiļrunību, cilvēks tiek pierunāts pārdot savu dzīvokli centrā, par papildus samaksu mainot to pret mājokli perifērijā, lai viņam būtu, ar ko ērti dzīvot un izdabāt. ieradumus. Tajā pašā laikā pērkamais korpuss pat netiek parādīts. Mājokļi, kā likums, ir zemākās kvalitātes: daudz mazāka platība, atrodas visneērtākajos rajonos (pie dzelzceļa stacijām, dzelzceļa stacijām), attālināti no visas infrastruktūras. Parasti šādi mājokļi atrodas pilsētas nomalē vai laukos. Ir labi, ja maldinātajam pilsonim joprojām ir atļauts iegādāties šīs telpas, tas ir, pirkšanas un pārdošanas darījums faktiski notiek. Visbiežāk sagādāto mājokli apkrāptais pilsonis pat neiegādājas. To var īrēt iepriekš, samaksājot sešus mēnešus iepriekš. Vai arī ievākties nojaukšanai sagatavotā mājā, no kuras puse iedzīvotāju jau ir izvākušies. Viņi vienkārši pārceļ viņu uz turieni... un aizmirst par viņa eksistenci. Kas tad notiek ar pilsoni, kur viņu izliek telpu īpašnieki, krāpniekus vairs neinteresē. No ieņēmumiem, kas gūti, pārdodot pilsoņa ērto dzīvokli, viņi viņam iedod nedaudz naudas - tikai tāpēc, lai viņš uzreiz nenāktu pie prāta un nesaprastu, ka ir kļuvis par maldināšanas upuri.

Rezultāts: krāpnieks iegūst gandrīz visas vientuļā pilsoņa dzīvokļa izmaksas, atskaitot nelielu daļu, kas iztērēta mājokļa īrēšanai pārcelšanai (vai pilsoņa īpašuma iegādei), kā arī noteiktas summas piešķiršanai pilsonim personīgām vajadzībām ( tā sauktā piemaksa).

3. variants: plānota darījuma apstrīdēšana tiesā.

Šī opcija faktiski ietver vairākas šķirnes, kuras tiek vienlīdz aktīvi izmantotas atkarībā no konkrētās situācijas.

1.situācija: dzīvokļa pašizmaksas uzrādīšana pirkuma un pārdošanas līgumā.

Dzīvoklim ir laba vēsture, par iepriekšējiem darījumiem (ja tādi ir) nav šaubu, notiek “tīra pārdošana”. Krāpšanas metode ir raksturīga jaunbūvēm, kas nesen reģistrētas īpašumā. Pircējs tiek lūgts pirkuma un pārdošanas līgumā norādīt dzīvokļa cenu, kas samazināta līdz 1 miljonam rubļu, lai pārdevējs izvairītos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas. Vai arī (rēķinoties ar pircēja alkatību) tiek piedāvāts iegādāties dzīvokli par piedāvāto cenu plus nodokļa summa, kas pārdevējam būs jāmaksā, pārdodot dzīvokli par tā reālajām izmaksām. Piedāvājuma pamats ir pircējam skaidrs un pārskatāms: galu galā no dzīvokļa īpašumtiesību reģistrācijas datuma (vai no pēdējā pirkuma-pārdošanas darījuma datuma) vēl nav pagājuši trīs gadi. Darījuma apstrīdēšanas risks kaut kā maz prognozēts: pārdevējs izskatās pieklājīgs, dzīvokļa vēsture ir tīra. Šeit slēpjas viltība. Modrības zaudēšana pircējam var izmaksāt dzīvokļa cenu. Pēc darījuma veikšanas sākas tā apstrīdēšanas juridiskais process uz dažādiem likumā atļautiem pamatiem. Tiesa pieņem lēmumu par divpusēju restitūciju, liek bijušajam pārdevējam atdot dzīvokli, bet pircējam - naudu. Dzīvoklis ir jāatdod apkrāptajam pircējam. Bet, kā likums, naudu pilnībā atgūt nav iespējams. 100 gadījumos no 100 tie jau ir iztērēti un ar tiesu izpildītāju dienesta starpniecību sāk piedzīt no pārdevēja - ilgi un pamazām, līdz beidzot piedzinējs (piekrāptais pilsonis) beidzot zaudē cerību saņemt visu summu vai parādnieks atbrīvo sevi un pārceļas uz tiesu izpildītājiem nezināmu dzīvesvietu. Šajā brīdī sniegums parasti samazinās.

Rezultāts: liela pirkuma un laimīgas un komfortablas dzīves vietā iegādātajā mājoklī pircējs paliek bez nekā – bez dzīvokļa un bez naudas. Pārdevējam un nekustamo īpašumu pārdevējam (bez viņiem šādas blēdības parasti nevar veikt) paliek dubults labums - gan dzīvoklis, gan naudas summa, kas vienāda ar šī dzīvokļa izmaksām.

2.situācija: apstrīd vienu no iepriekšējiem pirkuma un pārdošanas darījumiem ar dzīvokli.

Pētot darījumu ar dzīvokli vēsturi, atklājas, ka agrāk viena no tiem izdarīšanas laikā pieļauti likumpārkāpumi (sevišķi bīstami, ja aizskartas nepilngadīgo tiesības). Dzīvoklis tiek izlikts pārdošanā, un pēc pircēja īpašumtiesību reģistrēšanas uz to sākas nevis pēdējā, bet viena no iepriekšējiem darījumiem ar dzīvokli apstrīdēšanas process. Sekojošais process un rezultāts ir līdzīgi tiem, kas aprakstīti 1. situācijā.

3. situācija: apstrīd ilgstošu dzīvokļa privatizāciju.

Pēc dzīvokļa pārdošanas tiek apstrīdēti darījumi par šo telpu privatizāciju. Kā zināms, šo darījumu noilguma termiņš var būt diezgan garš un sasniegt 10 gadus (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 181. panta 1. daļa). Turklāt īpašnieka vai cita valdītāja prasības novērst jebkādus viņa tiesību pārkāpumus, pat ja šie pārkāpumi nav apvienoti ar valdījuma atņemšanu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 304. pants), vispār nav ierobežoti ( Krievijas Federācijas Civilkodeksa 208. pants). Būtībā šāda veida krāpšanās (tāpat kā visās trijās attīstības situācijās) ir pilnībā “melno nekustamo īpašumu tirgotāju” iniciatīva, kuri meklē dzīvokļus, kuru vēsturē vienlaikus ir “tukšas vietas”, ļaujot apstrīdēt privatizācijas darījumu un sagaida, ka tiks piemērotas sekas, kas izriet no šī darījuma atzīšanas par spēkā neesošu. Process un rezultāts ir līdzīgs iepriekš aprakstītajam. Pircējs tiek maldināts. Šajā gadījumā persona, kas cēla prasību (kuras tiesības tika pārkāptas privatizācijas laikā), var pat neko nezināt par savām tiesībām vai par notikušo procesu. Pierunāt kādu izdot pilnvaru par tiesībām vest tiesas lietas un piedalīties izpildu procesos ir diezgan vienkāršs uzdevums krāpniekam ar pienācīgu harizmu un daiļrunību. Pēc tam izpildu procesa stadijā likuma ietvaros ir iespējams noslēgt diezgan sarežģītu izlīguma līgumu, kā rezultātā dzīvokļa pircējam paliek dzīvot iegādātajā dzīvoklī, īpašuma tiesības paliek ar viņu, un pilsonis, kura tiesības tika pārkāptas (prasītājs tiesiskajā strīdā, kura intereses it kā pārstāv krāpnieks) saņem noteiktu naudas summu no pēdējā pircēja.

4.variants: dzīvokļa ar apgrūtinājumiem pārdošana.

Šobrīd izplatītākais apgrūtinājuma veids ir dzīvokļa ieķīlāšana bankā. Retāk - arests. Ņemot vērā šāda veida apgrūtinājumu konkrētās sekas, pircējs, kurš pirms darījuma (un pat pirms iemaksas) nepārbauda apgrūtinājumu esamības faktu, riskē palikt bez nekā. Banka kā ķīlas devējs kredīta neatmaksāšanas gadījumā ieķīlās ķīlu. Un cita īpašuma īpašnieka klātbūtne šajā brīdī tam nav šķērslis. Arests praksē nozīmē strīdīgu pretenziju esamību pret dzīvokli, kuras, ļoti iespējams, netiks atrisinātas par labu pārdevējam.

Jāpiebilst, ka, slēdzot pirkšanas un pārdošanas priekšlīgumu, pārskaitot depozītu, pārdevējs var uzrādīt izziņu bez atzīmes par apgrūtinājuma esamību. Darījumu reģistrēšanas procedūra, kā arī iespēja iegūt īpašumtiesību sertifikāta dublikātu ļauj to izdarīt bez lielām pūlēm. Par laimi, šāda veida darījumi kļūst reti. Mūsdienu nekustamā īpašuma pircēju piesardzība liedz ne tikai pabeigt šo shēmu, bet arī īstenot pat tās sākumu.

Ne no juridiskā viedokļa par “apgrūtinājumu” var uzskatīt arī pārdevēja tuvinieku, kas reģistrēti dzīvojamā telpā, arī jau sen un bez viņu vēlēšanās dereģistrēto (piemēram, uz ilgu laiku notiesāto) klātbūtni no plkst. juridiskais viedoklis. Taču šajā gadījumā runa ir tikai par šo personu uzturēšanās tiesību pieejamību (vai atjaunošanu). Tas, protams, ir traucēklis, kas, visticamāk, draud ar naudas “izmaksu” no šāda tuvuma tajā pašā dzīvoklī. Bet šajā gadījumā nav runas par dzīvokļa vai tā pilnas vērtības zaudēšanu.

Rezultāts: noteiktas naudas summas zaudējums, saglabājot mājokli.

Visos šajos gadījumos krāpnieku maldināts pilsonis, kā likums, riskē vai nu ar visu dzīvokli (vai tā daļu), vai ar pilnām dzīvokļa izmaksām (akciju). Šīs ir lielākās un populārākās nekustamā īpašuma krāpšanas shēmas otrreizējā mājokļu tirgū.

2. Krāpšana ar depozītu, pērkot dzīvokli

Ne mazāku daļu no kopējā krāpniecību skaita šajā jomā aizņem mazāku blēdību shēmas, kad krāpnieki “apstājas” pie noguldījumu summas, nepieprasot ne dzīvokli, ne pilnu tā izmaksu. Starp populārākajām noguldījumu krāpšanas metodēm ir šādas:

2.1. Krāpšana, izmantojot vispārēju pilnvaru. Cilvēks, kuram ir ģenerālpilnvara, ne tikai parāda pārdodamo dzīvokli, bet arī paņem depozītu. Pēc tam uzticamā persona pazūd un uz zvaniem neatbild. Mēģinot to atrast, atklājas, ka dzīvoklis nebija plānots pārdošanai, ģenerālpilnvara izdota jau sen un tikai par lauku mājas vai automašīnas un garāžas pārdošanu, vai vispār atcelta pirms ilga laika. Vēl trakāk ir, ja pilnvara ir viltota, proti, tā nekad nav izsniegta un nav neviena notāra apliecināta. Jā, joprojām ir gadījumi, kad pircējs ar vāju redzi nespēj atšķirt oriģinālu no prasmīgi izgatavotas krāsainas kopijas.

2.2. Īrnieku krāpšana. Īrnieks, izīrējis dzīvokli un saņēmis īpašumtiesību apliecības kopiju (vai pat bez tās), uzrādot pilnvaras kopiju (kuru nav grūti izgatavot ar modernas biroja tehnikas palīdzību), viltīgi un viltīgi. apliecina potenciālajiem pircējiem, ka dzīvoklis tiek pārdots, viņš nodarbojas ar tā pārdošanu un ir pilnvarots pieņemt depozītu. Mērķis ir samaksāt par uzturēšanos dzīvoklī un nopelnīt nedaudz vairāk no maldināšanas. Krāpniekam nav īsta mērķa dzīvokli pārdot.

2.3. Dempinga cena un ātrs darījums. Mākslīgi tiek radīta steigas situācija ar gaidāmo darījumu: pircējam ir pārliecība, ka izdevīgās dzīvokļa cenas dēļ ir vairāki pretendenti un kurš pirmais iedos depozītu, tas nodrošinās darījuma norisi. Vienlaikus ir noteikti nereāli īsi darījuma sagatavošanas termiņi, kuru ietvaros pircējs, kuram nav uzreiz visa pirkuma summa, to nevarēs “izpildīt”. Krāpnieki jau iepriekš noskaidro naudas summas sastāvu, par kādu dzīvokli plānots iegādāties (skaidra nauda, kredītlīdzekļi, maternitātes kapitāla līdzekļi u.c.). Dabiski, ka darījums izgāžas pircēja vainas dēļ un depozīts paliek pārdevējam. Tajā pašā laikā ir ļoti grūti pierādīt, ka tas sākotnēji bija paredzēts, un nenoslēgt reālu darījumu.

Iepriekšminēto maldināšanas metožu rezultātā krāpniekam paliek depozīta summa, un darījums ar dzīvokli netiek veikts vispār.

Nekustamo īpašumu jurista padomi, kā nekļūt par krāpšanas upuri:

1. Pārmērīga un strauja pārdodamā dzīvokļa cenas samazināšana kopā vai atsevišķi no izsludināšanas par steidzamu pārdošanu ir iemesls uzmanībai. Protams, ir gadījumi, kad dzīves apstākļi piespiež īpašumu īpašniekus to darīt. Taču biežāk šādas darbības ir viena no krāpnieciskas dzīvokļu shēmas pazīmēm.

2. Pērkot dzīvokli, svarīgi vismaz pirmajā posmā (pārskaitot depozītu un nosakot gaidāmā darījuma termiņu un parametrus) risināt darījumus ar pašu īpašnieku un pēdējā posmā - ar pašu reģistrācijas iestādi. parakstot pirkuma un pārdošanas līgumu (vai citu līgumu, kas ir par pamatu īpašumtiesību pārejai) un naudas nodošanu. Pārdevēja uzstājība par maksājumu veikšanu un sarunu vešanu ar īpašnieka radiniekiem un pilnvarotajiem var būt viena no krāpšanas shēmas sastāvdaļām.

3. “Balto” plankumu klātbūtne darījumu ar dzīvokli vēsturē potenciāli palielina strīdu rašanās risku par kādu no iepriekš noslēgtajiem darījumiem ar šo īpašumu, kas galu galā var novest pie īpašumtiesību zaudēšanas uz jauniegūto dzīvokli, kad pretī saņemot vāju cerību iekasēt no pārdevēja samaksāto samaksu.

4. Daudzu darījumu esamība ar dzīvokli tā vēsturē var liecināt par nelabojamu problēmu esamību pašā dzīvoklī, par kurām katrs pārdevējs, protams, klusēja (piemēram, dzīvokļa aizsalšana ziemā, karstā ūdens trūkums sešus mēnešus, pastāvīgs troksnis no tuvējā restorāna, pastāvīgi prusaki visā mājā utt.). Bet ne tikai. Tas var arī liecināt par problēmu esamību ar tās iedzīvotājiem (piemēram, tajā reģistrētu personu klātbūtne, kuras saglabājušas uzturēšanās tiesības līdz šai dienai). Arī daudzie un biežie darījumi ar dzīvokļiem liecina par to, ka mulsinošas kļūst pēdas no sena vai nesen veikta krāpnieciska darījuma.

5. Pircējs vai pārdevējs, kurš kļuvis par krāpnieku upuriem, vairumā gadījumu pats izrāda paviršību un naivumu, veicot darījumu un izturoties pret cilvēkiem. Lielas naudas summas, kas veido dzīvokļa izmaksas, un pat nelielas summas, kas veido depozīta summu, vienmēr interesē krāpniekus.

6. Rūpīga darījumu vēstures pārbaude ar dzīvokli diemžēl nav panaceja krāpniekiem. Lai gan risks, protams, ievērojami samazinās.

7. Darījuma dalībnieku naivums nav vienīgais faktors, kas provocē krāpniekus nekustamo īpašumu krāpniecībās. Nepilnības likumdošanā, ar likumu neaizliegtu darbību iespējas, veicot darījumus – tas viss padara iespējamu un pieejamu krāpšanu nekustamo īpašumu jomā.

Dzīvokļa iegāde ir liela problēma lielākajai daļai krievu. Un jums ir rūpīgi jāsagatavojas tam. Iepazīšanās ar iepriekš minēto populāro krāpšanas shēmu sarakstu otrreizējā mājokļu tirgū šajā procesā nebūs lieka un, iespējams, pasargās jūs no riskantiem darījumiem.

Plastinīna Natālija

Tagi: 0 0 Juristi https://site/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngJuristi 2016-02-16 23:54:39 2016-02-16 23:57:31 Populāri krāpšanas veidi, pērkot dzīvokli

Jebkurš darījums ar nekustamo īpašumu un jo īpaši pirkšana un pārdošana vienmēr ir saistīts ar zināmu risku. Jebkurš šāda darījuma dalībnieks ir apdraudēts. Pārdevējs baidās, ka pircējs viņu pievils, pircējs neuzticas pārdevējam, un trešā puse (mākleri un citi profesionāļi) riskē ar savu reputāciju.

Krāpšana ar nekustamo īpašumu ir sena kā laiks. Iespējams, tas radās, kad parādījās pirmais nekustamais īpašums, parādījās tie cilvēki, kuri nolēma šo īpašumu “pielikt pie rokas”.

Tāpēc darījumos ar nekustamo īpašumu jābūt īpaši uzmanīgiem un modriem, un pie mazākajām aizdomām jāpārtrauc pirkšana vai pārdošana, līdz visu uzzini līdz galam.

Pārdevēja krāpšana ar nekustamo īpašumu

Viltoti dokumenti

Visizplatītākais krāpšanas veids ir viltotu dokumentu izmantošana. Nav grūti izveidot pilnu dokumentu komplektu no profesionāliem krāpniekiem. Turklāt krāpnieki bieži izmanto negodīgu “notāru” pakalpojumus (turklāt šis “speciālists” var pat nebūt profesionālis juridiskajā jomā).

2) Reālu dokumentu dublikāti

Dokumenta dublikāta iegūšana arī nav grūta, kas nozīmē, ka ir pilnīgi iespējams savākt visu šādu dokumentu paketi. Šādos gadījumos krāpnieki rīkojas šādi: savāc vairākus dokumentu komplektus, noslēdz vairākus pārdošanas līgumus (un šie līgumi ir pilnīgi likumīgi). Turklāt pārdevējs pats reģistrē vienu līgumu (saņem visu maksājamo summu), un pārējie līgumi būs jāreģistrē pašiem pircējiem (šajā gadījumā “pārdevējs” pēc notariālas apstiprināšanas saņem tikai daļu naudas).

3) Viena dzīvokļa pārdošana cita aizsegā.

Šāda veida krāpšana kļūst par pagātni. Bet tā būtība ir tāda: pircējam tiek parādīts dzīvoklis (diezgan pieklājīgs, par labu cenu), viņš to nopērk. Bet, kad viņš sāk to lietot, viņš atklāj, ka viņi ir iegādājušies pavisam citu dzīvokli. Parasti šādos gadījumos krāpnieki izlika dzīvokļu numurus (un dažreiz pat ielu zīmes) un rādīja tos pircējiem. Faktiski parādīto dzīvokli neviens nepārdod. Viņi pārdod "sliktu" dzīvokli norādītajā adresē.

Tagad šādu krāpniecību var atklāt, rūpīgi izpētot BTI dokumentus, kuros norādīts pārdodamā īpašuma faktiskais stāvoklis.

4) Nekustamā īpašuma pārdošana reāla pārdevēja aizsegā.

Nekad neatstājiet pasi un dokumentus uz dzīvokli, ja dodaties kaut kur uz ilgu laiku. Viltot pasi ir vienkārši, vienkārši pārlīmē fotogrāfiju un... jaunais mājas īpašnieks gatavs!

Izmantojot jūsu prombūtni, krāpnieki var veikt nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu. Galvenais nosacījums veiksmīgai krāpnieciskai dzīvokļa pārdošanai šeit ir nedižoties ar īpašuma īpašnieka pasi.

5) Pārdodamā īpašuma vērtības nenovērtēšana (šķietami, lai samazinātu nodokļus).

Reāli tas nozīmē, ka pērkat dzīvokli par vienu cenu, bet dokumentos ir norādīta pavisam cita cena. Un turpmāk pārdevējs atrod robu darījuma izbeigšanai un atdod jums tikai līgumā norādīto summu.

6) Darījuma atcelšana

Gandrīz jebkurš darījums ar nekustamo īpašumu ir atgriežams. 3 gadu laikā pārdevējs (vai tas, kurš pieprasa īpašumu) var apstrīdēt darījuma likumību tiesas ceļā.

Pamats darījuma izbeigšanai var būt pārdevēja “ārprāts”. Lai to izdarītu, viņam vienkārši jādodas uz slimnīcu un jāiziet pārbaude, kas atzīst viņu par nepieskaitāmu vai daļēji nekompetentu. Saskaņā ar likumu pārdevējs var pārtraukt darījumu sešu mēnešu laikā, pierādot, ka ir bijis vājprātīgs. Krāpnieki to bieži izmanto, jo valstī ir diezgan daudz īpašumu īpašnieku ar medicīniskām diagnozēm (piemēram, šizofrēnija).

Turklāt pārdevējs var atgriezties savās mājās, jo viņa “apstākļi ir mainījušies” un viņam nav kur dzīvot. Vienlaikus viņš apgalvo, ka par īpašumu saņemto summu jau ir iztērējis, taču ir gatavs to atlīdzināt no savas algas. Neviens nevar aizliegt pārdevējam šādā veidā nodot jūsu naudu, taču patiesībā viss jūsu naudas atgriešanas process ievilksies daudzus gadu desmitus.

Uz nekustamo īpašumu var pieteikties arī bērni (arī pieaugušie), bijušie laulātie (kas nepiekrīt darījumam), bezvēsts pazudušie radinieki, bijušie ieslodzītie, kā arī rīcībnespējīgas personas, kuras reģistrētas dzīvoklī un kurām nav kur dzīvot. Katrai šādai pilsoņu kategorijai ir savas juridiskās nepilnības attiecībā uz nekustamā īpašuma atdošanu.

Pircēja krāpšana ar nekustamo īpašumu

Arī pircējs var maldināt. Turklāt viņš var iedot pircējam “lelli”, nevis reālu naudu, vai arī viņš var pieprasīt atdot depozītu (un dubultā apmērā).

Kā naudas vietā iegūt vienkāršas papīra lapas?

Pārskaitot skaidru naudu darījuma brīdī. Tikai daži cilvēki var lepoties, ka spēj atšķirt labi izgatavotu viltojumu no īstas naudas.

Darījumi, kas saistīti ar bezskaidras naudas maksājumiem ar fiksētu kontu, ir drošāki. Ne ar šūnu! Ja ir seifs bankā, jums nav jāzina, kas tieši tur tiek glabāts - vai tā ir nauda vai vienkārši papīra gabali, kas attēlo banknotes.

2) Noguldījumu krāpniecība

pārdevējam nav laika savākt visus dokumentus laikā. Atbildot uz to, pircējs pieprasa atdot depozītu un dubultot, vai arī ievērojami jāsamazina iegādātā īpašuma izmaksas. Depozīta līgumā noteikumi bija skaidri apspriesti, un tieši uz šiem noteikumiem pircēji uzstāja. Tagad viņi uzstāj uz naudas atgriešanu, kas ir lielāka par summu, ko viņi izdalīja.

Pirmā pircēja depozīts tiek kompensēts ar otrā pircēja lielāku depozītu. Tad otrs pircējs pieprasa savu naudu atpakaļ un dubultot summu. Tā kā pārdevējs jau ir pārkāpis darījuma noteikumus ar pirmo pircēju. Krāpnieki tiesā var vērsties arī par to, ka pircēja dzīvokli gatavojās pārdot uzreiz divām personām...

Pareizrakstības kļūdu un aprakstu izmantošana. Tā, piemēram, ja vārds “depozīts” tiek aizstāts ar “ķīla”, darījums iegūst pavisam citu raksturu. Pārdevējs kļūst par parādnieku, jo ķīla nozīmē, ka pārdevējs pircējam ir parādā noteiktu summu.

Trešo pušu (nekustamo īpašumu un citu profesionāļu) krāpšana ar nekustamo īpašumu

Visplašāk zināma ir krāpšana no nekustamo īpašumu tirgotāju vai nekustamo īpašumu aģentūru puses, jo parasti šādas personas (organizācijas) strādā plašā mērogā. Bet ir gadījumi, kad maldināšana nav tik pamanāma, ja runājam par mazām summām (šādos gadījumos var pat nesaprast, ka tiešām tikāt piekrāpts)

Tipiskas maldināšanas shēmas un triki, lai piesaistītu klientus no nekustamo īpašumu aģentiem un nekustamo īpašumu aģentūrām:

Pastāstiet pārdevējam acīmredzami paaugstināto pārdodamā īpašuma cenu. Šeit darbojas psiholoģisks moments – jebkurš pārdevējs ir ieinteresēts lielākā peļņā. Aģenti faktiski uzskaita īpašumu par paaugstinātu cenu, bet pēc kāda laika lūdz pārdevējam samazināt cenu, lai varētu atrast pircējus. Un pārdevējs ir spiests noteikt jau pazeminātu cenu, un tajā pašā laikā viņš turpina sadarboties ar aģentiem, kuri sākotnēji teica, ka īpašums ir daudz augstāks nekā viņš gaida.

Paņemiet oriģinālos dokumentus. Slēdzot līgumu ar uzņēmumu, pārdevējs apņemas nodot dokumentu oriģinālus. Un faktiski viņš vairs nevar mainīt uzņēmumu, jo dokumenti nav viņa rokās.

Gan pārdevēja, gan pircēja maldināšana. Īpaši aktuāli tas bija 2005.–2008. Pieņemsim, ka īpašumam ir atrasts pircējs. Viņš pat iemaksāja depozītu. Un tad mākleris saka, ka nekustamā īpašuma cenas ir pieaugušas un tagad vajadzēs maksāt lielāku summu. Pircējs saprot, ka, atsakoties pirkt, viņš var pazaudēt šo īpašumu, un, kamēr viņš kaut ko līdzīgu meklē tirgū, cenas var pieaugt vēl vairāk... Rezultātā viņš par īpašumu maksā vairāk. Bet pārdevējs par to nezina. Viņi viņam piešķir summu, kas sākotnēji tika noteikta. Tagad uzminiet, kam ir atšķirība?

Ļoti bieži, slēdzot līgumus, uzņēmumi pieprasa noteiktu summu - tā sauktās “garantijas saistības”. Un šeit jums ir jābūt ārkārtīgi uzmanīgiem, slēdzot līgumus. Bieži vien līgumos ir tādi nosacījumi, ka “garantiju” atdot nav iespējams.

Krāpniecība, kas noteikti ietilpst rakstā ar tādu pašu nosaukumu. Melnie nekustamo īpašumu tirgotāji kā pārdevēju uzrāda personu, kura patiesībā nevar būt (piemēram, viltus mantinieks, pazudusi persona un citas personu kategorijas). Tas attiecas arī uz situācijām, kad pārdevēji un “mākleri” strādā kopā.

Kā nodrošināt pirkšanas un pārdošanas darījumus. Padomi pircējam, kas nebūs lieki.

Uzmanieties no cilvēkiem, kuri vēlas ātri vienoties, apejot visas procedūras.

Pārbaudiet visu, ko varat pārbaudīt. Ja jums tiek ieteikts uzņēmums, nesteidzieties turp doties, uzdodiet informāciju par to. Tas būs vienkārši brīnišķīgi, ja jūs sazināsieties “dzīvajā” ar šī uzņēmuma klientiem. Nebūs lieki veikt visu dokumentu juridisko pārbaudi.

Pirms pirkšanas un pārdošanas darījuma pabeigšanas lūdziet pārdevējam izlikt visus īrniekus.

Jautājiet saviem kaimiņiem par īpašumu, kuru plānojat iegādāties. Kas tajā dzīvo? Cik bieži mainās īpašnieki? Cik bieži tur parādījās vietējais policists...

Ļaujiet pārdevējam apmaksāt visus komunālos pakalpojumus un abonēšanas maksas. Būtu lietderīgi arī palūgt pārdevējam izziņu par šiem maksājumiem.

Izziņas no psihoneiroloģiskajām un narkomānijas klīnikām visiem īpašumu īpašniekiem nenāktu par ļaunu.

Jautājiet, vai pārdevējam nav nepilngadīgi bērni, vai dzīvoklī nedzīvo radinieki ar bērniem.

Uzziniet, vai dzīvoklī ir veikta pārbūve un vai tā ir legalizēta.

Neatstājiet visus dokumentus (pases, sertifikātus...) trešajām personām.

Esiet piesardzīgs, līgumos izmantojot acīmredzami zemas cenas.

Pārskaitot naudu, pārliecinieties, vai ir liecinieki (piemēram, radinieki), kuri, ja kaut kas notiks, varēs liecināt par labu jums.

Iegādājoties māju, mēģiniet to nekavējoties ieņemt: nomainiet slēdzenes. Panākt nevēlamo iedzīvotāju galīgo atbrīvošanu.

Diemžēl krāpšanās, pērkot un pārdodot nekustamo īpašumu, nav nekas neparasts. Tomēr lielākā daļa darījumu joprojām notiek likuma ietvaros. Tāpēc, pieņemot lēmumu pirkt/pārdot nekustamo īpašumu, jūs riskējat. Bet šis risks ir pilnībā pamatots. Esiet modrs (un varētu pat teikt paranoisks) un esiet modrs. Un mazāko aizdomu gadījumā pārtrauciet darījumu (līdz visas šaubas ir atrisinātas).